中國房地產或還有一次瘋狂？

經濟增長才是房價上漲的唯一動力，其他都是浮云。研究人士們認為還有下一步真正泡沫積累的階段。

5月20日，中國社會科學院日本經濟藍皮書課題組發出驚人之語，參照日本房地產發展經驗，北上廣或仍將出現大大超過人們心理預期的房價瘋漲。

在當前房價出現2008年金融危機后從未有過的交易量收縮，部分城市出現價格下滑，並且部分一線城市的樓市也出現下滑的背景下，社科院的這個預測是極為大膽而出人意表的。

對於房地產這樣敏感復雜的資產價格，作為一個專業的研究機構一般是不會做如此干脆直接的預測的。但是既然做了這樣的預測，那說明該機構對中國房地產形勢和日本房地產歷史都有相當深刻的了解和把握，不然不會下此斷語。

該機構對房地產價格預測邏輯，與四維宏觀金融智庫（FHT）相同，他沒有交纏在所謂開工率、房價收入比、庫存、城鎮化等等指標上，而是認為：高房價、高地價甚至房地產泡沫，如果離開了經濟高速增長的底層支撐，則必然成為無本之木、無源之水，並最終導致泡沫破裂。

經濟增長才是房價上漲的唯一動力，其他都是浮云，都可以忽略。

而相較於日本房地產歷史，南開大學日本研究院副教授、全國日本經濟學會理事劉軒說的很對，日本第三次房地產泡沫之所以破裂，正是由於房地產市場缺乏強勁的經濟增長、收入增加和剛性住房需求等要素支撐，才最終導致房地產崩潰，並演繹了長達20多年的“跌跌不休”。

也是根據日本經驗結合中國經濟發展階段，藍皮書判斷，未來十年，中國城市房地產市場還將面臨一個長時期的價格上漲過程，特別是北京、上海、廣州等特大城市，還可能會出現大大超過人們心理預期的房價瘋漲。原因是，借鑒日本房地產市場的發展經驗，可以判斷：在中國目前的經濟高速增長階段，伴隨著城市化、產業結構升級、人口增長和人口移動等因素的共同刺激；反之，只有隨著未來經濟增長速度的下降，城市化進程結束和居民收入上升，各地收入差距縮小，加之住房供應增大，住房難、住房貴等問題得到一定程度解決后，我國的房地產價格才有可能真正實現理性回歸。

那就是說，要驗證社科院判斷的合理性，就必須確認未來十年中國經濟還會否是一個“高速增長階段”。

先讓我們看看社科院所指的日本經濟發展歷程是什么情況。

按照國務院發展研究中心巴曙松的歸納，他把日本經濟從1955年以來劃分了四個十年。

第一個十年，是1955年起始，這個時期日本完成了戰后經濟起飛，典型投資主導模式推動發展。

第二個十年，開始於1966年，這個時候強調投資主導向消費內需主導。家庭收入持續增長引發房地產空前發展。

第三個十年，從1976年開始，日本經濟也進入一個經濟結構調整、轉型的所謂的新經濟時代，國民收入高速增長轉向穩定增長。

第四個十年，從90年之后的十年稱為迷失的十年。

而與日本經濟四個十年相對應，巴曙松也把房地產分成四個階段。

第一個階段，1955年開始的第一個十年，日本房地產發展最主要的推動力是保障型住房。

第二個十年，從66年開始的第二個十年是日本的房地產快速成長的階段。從55年到66年日本城市化56%增加到68%，大約2000萬人口通過財富逐步積累，已經有人有能力支付住房消費購買能力，這一階段是日本房地產快速發展時期，十年間共建超過2500萬套住房，而且新建住房幾乎相當於住房存量的全部。

第三個階段是76年開始的第三個十年，是日本泡沫發展的第三個十年，這個時期出現很多重大的國際國內經濟方面變量顯著變化。這個時期興建住宅的數量已經有所減少。這十年所建的住宅累計1600萬套，比上個十年直接減少了差不多1000萬套，從這個意義上說，日本房地產最繁榮的時期已經過去，基本的居住和改善性需求已經逐步得到釋放。

但是，在真實需求與供給沒有發生大的增長的變化情況下，這個十年日本的地價、房價出現異常高幅度的上漲。其中一個重要的導火索就是日元走向浮動並不斷升值，日本為了緩解貨幣升值對經濟帶來沖擊，過度采取寬鬆貨幣政策、財政政策，使得流動性大量涌入房地產市場，房地產泡沫迅速膨脹。

第四個十年，失落的十年。房地產泡沫迅速破滅，對銀行、居民、企業形成很大沖擊。金融界把它稱資產負債表危機。

巴曙松把中國目前房地產發展的階段大概歸結為第二個十年，這個階段顯然是一個房地產健康發展的十年，因為經濟在快速增長，人們居住的需求也在增長。

而從社科院日本所的研究來看，他們也把目前中國的房地產階段應該是看作第二個階段，因為，他們認為還有下一步真正泡沫積累的階段，也就是投資需求大於居住需求，地價輪番上漲，房地產供給遠遠大於需求。

在他們看來中國房地產發展階段剛剛結束第二個理性階段，正要趕上最後的瘋狂，因此北上廣深還將出現超越預期的瘋狂。巴曙松寫這篇文章時是在2010年8月，目前他已經認為中國房地產進入長期拐點趨勢，顯然觀點已經修正。

這種看法到底對不對呢，中國是否還有一個房價瘋狂上漲的階段呢？ FHT認為，答案是否定的，如果把房地產泡沫的支撐點看作是經濟增長的話，那么可以肯定這個支撐已經沒有了。

日本實際GDP達到1990年的最高點5.5%左右，然后到1991年大幅下滑到2.5%左右，這是日本經濟走入衰退的開始，而就是在這一年，房地產泡沫破裂，房價和地價開始大幅下滑，經濟進入惡性循環中。

而反觀中國經濟，其GDP到2007年達到歷史最高點14.2%，2008年由於金融危機后大幅下滑到9.2%，房價也曾出現一定的下滑，但是后2009年則政府推出四萬億刺激，2010年達到10.3%后，經濟開始回落，到2013年到7.8%的水平，很明顯看出來，中國經濟快速上漲的勢頭已經結束，現在高層最為理想的是維持在7%左右，這就是所謂的新常態，但筆者估計難度大，原因說的太多了，長期觀者本智庫文章的讀者都很熟悉。

經濟一旦下滑，房價地價的支撐因素沒有，投資房地產就沒有了投資價值，許多人就會拋售房產，就會形成連鎖反應，這就是房價進入長期熊市的原因。

當然中國人口眾多，領土面積廣，發展不平衡，但是在房地產市場上，其實很簡單，越是落后的地方房子漲的越少，其泡沫也不大，對整體經濟影響不大，而經濟發達地區，泡沫嚴重，對整體經濟影響也大。所以在房地產市場上，中國沒有特殊性。

中國不同於日本的有兩個，一個是土地財政，地價直接連著財政收入，而地方財政收入又連著投資，因此泡沫破裂其危害性要高於日本。

第二個是，此輪經濟下滑伴隨著人口增長率的下滑，也正好在劉易斯乖點附近，60年代出生的這一波人開始計劃生育，發達地區他們大多是至能養育獨生子女，而現在正是這些獨生子女結婚買房的時候，而這批獨生子女在發達地區大多父輩都有多套房，到了80後一帶結婚的時候，他們已經不考慮買房了。

而從不發達地區進入城市需要買方的人，一個是他們收入趕不上高漲的房價，而且他們不像70后，有父母親的積蓄為他們首付，他們的父輩60后已經是月光族，儲蓄的能力很差，沒有能力供他們買房子。這種情況在日本經濟中是沒有出現過的。

現在大多數人談到中國房地產未來還有空間，其中最有說服力的理由是中國的城鎮化正在推進，而上世紀90年代，城鎮化已經結束。其實這個觀點也有問題；不論是否城鎮化，關鍵的因素還是經濟增長，如果經濟不增長，城鎮化救市空口說空話，農民進不了城，即使進了城也只能靠政府的保障房，哪里可能帶動房價的上漲呢。

所以近期無論社科院的觀點還是任志強還是周小川的觀點，都把城鎮化絕對化了，尤其是社科院日本所在房地產階段的劃分上機械的套用日本歷史，錯誤的認為中國經濟還會高速增長，因此得出未來還有超預期上漲的荒唐結論。（BWCHINESE中文網）