房地產行業：地價下行趨勢不改 高溢為個別現象

8月地市成交環比基本持平，同比繼續大幅下滑。8月全國302個城市推出建面1.85億平(環-12%/同-20%)，成交1.32億平(環+2%/同-44%)，出讓金1482億元(環-2%/同-39%).1-8月累計成交顯著下滑，出讓金降幅擴至近2成，累計推出15.9億平(-13%)，成交10.7億平(-32%)，出讓金1.4萬億元(-19%).

1、分用途看，8月住宅用地成交環比繼續下滑，商業用地環比回升，為一線城市成交較多所致；2、分城市類型看，優質地塊入市推動一線城市出讓金環比回升，同比仍降近3成；3、分區域看，環渤海區域出讓金同比小幅增長，其余區域均下滑。

流標率維持相對高位，開發商拿地態度謹慎。流拍數據完整的25個城市7月住宅、商業用地流標率均逾9%(統計原因滯后1個月)，環比有波動，同比明顯上升。

住宅用地：(1)部分優質地塊入市帶動一二線城市溢價率回升，但底價成交仍是主流，一線城市平均溢價率64%，北京西城區華嘉胡同地塊溢價率110%，上海浦東新區、青浦區兩幅地塊溢價72%、52%，此外北京通州區、上海嘉定區兩幅地塊均底價成交；二線城市平均溢價率12%，鄭州、廈門、合肥、南京、成都平均溢價率100%、58%、37%、13%和10%，其余城市均接近0%。(2)從代表城市住宅地塊成交價格看，一二線城市地價普遍下跌，其中二線城市地價下跌已由以溢價率回落為主演變為以底價下調為主，地價調整程度加劇，符合我們此前判斷。

從1-8月主要城市住宅用地銷供比來看，多數一線城市供地相對去年同期更充裕，供求關係改善；二線城市中，半數城市供地較去年同期相對減少或持平，地市跟隨樓市縮量調整效果顯現；多數三四線城市供地相對去年仍更多，去庫存過程仍漫長。

a股上市房企中報情況顯示開發商經營活動現金流出加劇，短期、長期資金壓力均顯著上升，投資能力及意愿下降。我們認為，行業政策、信貸環境改善預期明確，但進度及力度存在不確定性，樓市成交恢復可能比較緩慢，行業去庫存及開發商資金狀況恢復可能需要較長時間；此外，在房價持續下跌背景下，當前地價調整程度尚未達到開發商期望水平。我們認為下半年開發商拿地意愿仍將較低，地市成交難有改善，地價調整將持續，此前拿地激進的開發商將面臨壓力，尤其是在熱點城市高溢價拿地的開發商，而節奏把握得當、財務杠桿較低的實力開發商則有望逐步迎來逢低補貨機會。

風險提示：美聯儲退出qe致全球流動性收緊，經濟、政策及行業持續惡化的風險。