內地摸底崩盤風險收獲：限購令誤傷一二線城市

編者按：香港《信報》5月26日社評指出，很明顯，以限購令行政手段由上而下打壓樓市，會誤傷部分一二線城市的實際需求；也對房地產投資需求產生擠出效應，在預期樓市上升時，大量投資或投機資金涌向不實行限購的二三線城市，推高房價，扭曲市場，最終造成今日部分三四線城市“十室九空”、“鬼城”處處的局面。和訊網特摘編如下，以供學術界和理論界參考。

在全國房價下降趨勢浮現、樓市“崩盤風險”上升的憂慮聲中，中國住房和城鄉建設部近日兵分多路，到各地摸清樓市形勢，反映中央已高度警惕房價跌幅過猛造成的連鎖反應，不僅對經濟產生震盪，一旦地方土地財政萎縮，勢將加劇地方政府債務危機風險。雖然預料中央不會推出“一刀切”的松綁政策，但因應個別城市的狀況，允許地方政府運用市場調節工具的自主權利，去穩定當地樓價，不失為釜底抽薪的折衷解決辦法。

顯然，中國房地產市場冷卻之勢逐月加劇，按國家統計局最新資料，今年一至四月房產銷售按年下降近百分之八，跌幅較一至三月再有所擴大。四月份，全國七十個大中城市新建商品住宅樓價，按月下跌的城市已增加至八個。其中，二線城市杭州的按月跌幅最為凌厲。

由於房市庫存量高企，即使不推出新樓盤，消化積壓的庫存也需要一段長時間。可以說，目前樓市下跌的陰霾幾乎籠罩全國，成交萎縮，從杭州、寧波，到一線城市北京、上海以至廣州，個別樓盤劈價促銷，減價潮不斷蔓延。繼廣西南寧率先吹響“救市”號角，打破“限購令”后，安徽銅陵、天津濱海、杭州蕭山、無錫也加入救市行列，可見形勢相當險峻。

據內地傳媒披露住建部日前的調研結果，目前大部分中心城市表現尚算穩定，對經濟的沖擊不大。不過，市場卻開始出現新的分化。原以為三四線城市會糟一些，但結果顯示，杭州、貴陽、沈陽等二線城市的情況更為惡劣。

很明顯，以限購令行政手段由上而下打壓樓市，會誤傷部分一二線城市的實際需求；也對房地產投資需求產生擠出效應，在預期樓市上升時，大量投資或投機資金涌向不實行限購的二三線城市，推高房價，扭曲市場，最終造成今日部分三四線城市“十室九空”、“鬼城”處處的局面。

反之，當樓市周期逆轉時，囿於政府干預之手和政策意向難以預測，投資和投機資金也不會貿然進行套利活動，轉到房價低殘的城市趁低吸納，以致無法透過供需和流通的變化，讓市場能夠自發調整，庫存量積壓如山的城市難望脫困。

毋庸諱言，房地產調控政策加劇了金融體系的緊張，壓抑了地方融資平臺對基建的資金來源，也對制造業投資信心有所折損。今年一至四月，房地產開發和基礎設施等固定資產投資增速僅得百分之十七點三，反映拉動中國經濟增長的投資引擎，動力明顯減弱。若房地產過度下跌，引發建筑、金屬加工以至消費等部門的生產活動收縮，對中國經濟的沖擊會很大。

可以說，房地產市道下滑是中國經濟當前最大的風險來源。房地產泡沫破裂風險推高地方融資平臺風險，繼而加劇金融體系的風險，這三大風險如今交纏在一起，相互影響，一旦地方政府土地財政收入萎縮，地方融資平臺出現問題，勢必產生連鎖震動，形勢變化可堪關注。

照目前形勢看，雖然中央未必對房地產市場推出劃一的松綁政策，限購令也不會“一刀切”正式解禁，但要保障經濟平穩，不排除下半年在金融與投資方面會推出一些零星穩定政策。與此同時，由於目前房市分化情況明顯，因應個別高風險的城市，中央允許當地政府酌情運用市場調節工具來穩定樓市，保障土地出讓金的收入，避免引發地方債務危機，無疑是值得考慮的權宜解困方法。