亞太寫字樓增長趨緩 租金下跌集中于印度及中國二線城

和訊房產訊息 dtz戴德梁行與5月22日發表《property times》亞太區寫字樓市場2014年第1季度報告。2014年首季度，亞太區寫字樓市況平淡，各方觀望情緒較為濃重，業主對於開發新寫字樓項目采審慎態度，租戶亦未敢大舉簽租新樓面。季內亞太區整體市場的凈吸納量自上季度下跌28%至130萬平方米，供應亦自上季下跌27%至180萬平方米。

首季度亞太區寫字樓租金錄得輕微增長，區內39個市場中，有17個錄得租金增幅，有11個市場則出現租金下調，與上季度區內有18個市場錄得租金增長，僅有9個市場租金下調相比，本季市道較上季略為轉淡。

本季度新加坡錄得出人意表的4.2%租金增長，增幅為亞太區各市場之首，星洲市場本季租務活動較上季好轉，凈吸納量持續超於供應量。

dtz戴德梁行東南亞丶澳大利亞及新西蘭研究部主管dominic brown先生表示：「新加坡寫字樓市場現正處於上升周期，主要受到制藥及資訊科技等非金融行業的租賃需求所帶動，持續的租金高企和低空置率，讓星洲寫字樓的業主擁有較強的議價能力，而租戶則不免顯得較為被動。」

與新加坡相反，香港的寫字樓業主則要提供更多租務優惠以吸引租客，刺激季內的凈吸納量增至34,000平方米，空置率則回落至5.6%，大致可抵銷去年下半年間高達37,000平方米的負吸納量。相對新加坡的寫字樓租賃需求來自多個工業，香港的租賃活動則始終集中於金融行業，當中包括中國大陸公司來港擴張，以及海外基金欲於亞太區占一席位等而形成租賃需求。

中國方面，首季度的租賃需求大致能配合供應量，全國凈吸納量為50萬平方米，新供應則為60萬平方米，空置率則繼續保持在12%的水平，低於亞太區的空置率平均值13.5%。中國各市場之間卻有較大的差異，例如成都及重慶（樓盤）的空置率分別達到48%及45%，屬亞太區內最高的水平，然而區內空置率最低的市場亦是在中國，分別為金融行業集中的上海（樓盤）浦東（2%），以及北京（樓盤）整體市場（3%）。

dtz戴德梁行北亞區研究部主管聶安達先生表示：「北京及上海浦東寫字樓區幾乎已完全滿租，只余下一些二線樓面，因此北京和上海一些檔次較低的寫字樓亦有望提高租金，進一步與市內頂級商廈的租金水平拉近。從租戶的角度來看，上海浦西區外圍一些非核心市場，以及中國大部分二線城市的寫字樓市場快速發展，也會為租戶帶來更多樓面選擇，以提高工作間的使用效率。」

至於區內其他市場，東京的市況持續改善，空置率按季下跌0.7個百分點至6.3%，租金則按季上升1.3%。印度則是本季供求失衡最明顯的市場，其寫字樓供應增加超過一倍至110萬平方米，但凈吸納量卻維持在50萬平方米的水平，與上季相若。大部分新寫字樓項目均位於中央商務區以外，為希望遷出中央商務區或減省租務開支的企業帶來了更多樓面選擇。不過，目前有不少印度企業在擴充方面按兵不動，等待印度大選結果在年中出爐以后再作定論。

預期亞太區寫字樓市場在未來三年將繼續出現供過於求的局面，令區內的空置率攀升，至2016年達到15%以上的水平。然而，並非所有亞太區的寫字樓市場在2014至2016年間都會出現供應過度的現象。

dtz戴德梁行亞太區預測及規則研究部主管馮國健先生指出：「亞太區內的核心市場受到的影響將會較小，其中東京在未來三年還將出現凈吸納量超越供應量的情況，令東京的租金有望進一步上升，而租戶則要面對樓面選擇愈來愈少，租金叫價又不斷提高的難題。本年至2016年間，新加坡的租金亦將以每年5%的幅度增長，但同時優質寫字樓供應亦會大增，為租戶帶來一定的選擇。」

未來三年，在亞太區各個新興寫字樓市場中，供求失衡的情況在中國將會最為明顯，雖然優質寫字樓供應增加，加上國內企業不斷擴充，都可推動租賃需求，令凈吸納量大增，但預料供過於求仍然會是市場主調。印度及東南亞市場在2014至16年間亦會出現不同程度的供求不協調的局面。