大型房企大幅降價調整戰略 將主導未來市場格局

2014年年初，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，繼杭州（樓盤）、常州（樓盤）、溫州（樓盤）、北京（樓盤）等城市個別樓盤大幅降價逆襲之后，寧波（樓盤）出現房企倒閉破產的現象。盡管官方否認央行參與緊急會議救助浙江興潤置業，但其中反而證明官方對於房地產行業可能出現的債務違約情況的高度重視。

從評級機構來看，3月19日，評級機構標準普爾及惠譽指出，中國小型地產公司--浙江興潤置業可能出現的債務違約情況，未來有可能繼續出現於其他小型開發商，導致銀行向大型開發商更為傾斜，加速房地產市場兩極化。標準普爾表示，今年內地的房地產銷售前景不明朗，加上市場競爭愈加劇烈，小型開發商的信貸環境急速惡化。

樓市“限貸”成為樓市調控最有效的調控手段

從銀行信貸來看，自2013年年底以來，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，銀行利率上浮，銀行放款放慢。按照以往慣例，春節過后銀行放款慢的情況就會有所緩解，然而2014年年初銀行放款的情況卻不容樂觀，超過半數以上的銀行首套房仍維持在基準利率的水平，甚至有的銀行首套房利率在基準基礎上還上浮5%，放款情況依舊比較緊張。

據央行公布數據，2014年1月末，m2余額112.35萬億元，同比增長13.2%，分別比去年末和去年同期低0.2個和2.7個百分點，受2013年初貨幣總量擴張較快的影響，2014年初m2同比增速出現一定回落。由此可見，貨幣政策短期收緊導致的市場流動性趨緊成為銀行信貸緊縮背后的主要原因之一。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從2014年年初市場變化狀況來看，樓市“限貸”對於市場影響之快似乎有點出乎意料。即使大多數開發企業不缺資金的情況下，大家也普遍對未來市場預期感覺到不確定性。從這個意義上來看，樓市“限貸”比“限購”更具殺傷力，樓市“限貸”成為樓市調控最有效的調控手段。

近日，在銀行信貸緊縮的市場背景下，為了防范企業資金風險，維護購房人的合法權益，南京（樓盤）市政府出臺“寧七條”，“寧七條”中其中一條明確指出，對於出現過延遲交房糾紛或者爛尾現象的企業，從嚴要求現售，以規避管理風險。同樣，蘇州（樓盤）市也出台商業地產“限售”政策，防范在商業地產領域出現企業或項目經營風險。而這兩次政策的出臺為近期地方政府發布的政策之中首次提到“規避管理風險”的要求。

同時，我們發現，在興業銀行(601166,股吧)“停貸”風波之后，金融機構對於房地產行業投資風險控制意識明顯提高，對於中小企業的投資也明細謹慎許多，這總體上也會導致房企資金面趨緊，尤其是中小房企，可能面臨更多的市場風險。

從浙江興潤置業企業來看，融資成本與拿地成本偏高、歷史債務等因素成為其企業經營層面較大的問題，銀行信貸緊縮甚至對於中小企業停貸成為浙江興潤置業倒閉破產的導火索。

這反映出在銀行信貸緊縮的市場背景下，即使大多數一二線城市市場基本面良好、開發企業不缺資金的情況下，大家也普遍對未來市場預期感覺到不確定性，尤其是中小企業，可能面臨更多的債務違約的市場風險。

大型房企大幅降價調整戰略，主導未來市場格局

銀行信貸緊縮已是既定的事實，對於大型企業來講，勢必會先知先覺，盡早采取措施以先發制人，從目前市場表現來看，北京、常州、杭州樓盤大幅降價的背后都含有大型品牌開發企業的身影。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在銀行信貸緊縮的市場背景下，對於大型企業來講，此時企業版面區域內個別樓盤大幅降價更多的是表現為戰略調整，而不是資金面短缺的市場表現。首先，大型企業會針對全國范圍內版面項目進行評估，對於版面不合理的城市、項目所在區域或板塊存在供大於求狀況、項目本身定位存在一定問題的項目將率先采取降價措施，通過降價清盤盡快回籠資金，退出這些版面不合理的城市或區域板塊，然后將回籠的資金投資到優勢區域，同時，通過拿地換倉謀求下一輪市場發展機會，最終實現公司版面戰略總體保持合理、健康。

從當前降價特征來看，大型房企開始大幅降價的市場行為讓當前的市場態勢更加明朗化。在當前的市場博弈階段，能否真正降價到位是激活當前的樓市成交量的關鍵，也是緩解各個房企及當前市場庫存相對較大的關鍵。

不過，當前來講，大型品牌房企總體仍然呈現出“猶抱琵琶半遮面”的特征，但是，這樣的狀況應該不會持續太久。從開發企業心態來講，目前大多數開發企業已經比較現實，其對於當前期望值也明顯沒有之前那么高，預計3月底及以后幾個月，大多數開發企業會采取比較現實的降價回籠資金的市場規則。

其次，對於大型開發企業來講，大幅降價往往可以快速實現自己的戰略目的，而小幅降價的試探市場的行為往往效果不會太明顯。因此，大幅降價的現象不會僅僅在常州、杭州兩個市場發生，對於市場基本面本身存在供大於求現象的城市或區域板塊，都有可能發生大幅降價的現象。

第三、大型開發企業率先大幅降價，打破原來市場相對沉寂的博弈周期，讓不同開發企業對未來的市場預期產生分歧，有可能市場或房企之間會逐漸分化。從戰略角度考慮，大型房企在資源及資金、開發能力等方面由於中小型房企，大型房企率先降價其實是將當前市場沉寂的狀況湯混，中小房企不一定看得清楚或把握的住當前市場的局面。因此，中小房企如果跟風降價，那么在未來市場角逐中肯定博弈不過大型龍頭房企，如果中小房企不降價，那么，他們有可能還面臨著市場份額丟失及資金面的問題。

因此，從這個角度而言，未來市場是大型房企主導未來市場格局。

三類企業有可能會出現債務違約的風險

在銀行信貸緊縮的市場背景下，對於中小公司或者周轉率較慢的企業可能就沒有那么幸運可以快速實現戰略調整，從銀行信貸緊縮對於這些企業影響來講，筆者認為，三類企業最容易受到上述因素的影響，具體來講：第一類，產品類型偏高階周轉率較慢的企業；第二類，前期拿地過於激進導致成本構成較高而影響銷售資金回籠的企業；第三類，一部分資信不太好貸款受限的中小企業。

當前，各大銀行收緊對於中小企業開發貸、收窄首套房貸優惠，上浮房貸利率，甚至出現個別銀行停貸，階段性控制樓市投資風險，同策咨詢研究部總監張宏偉認為：

第一、部分銀行暫停房貸，或者把房貸的貸款周期拉長，由原來1個月就可以審批下來，拉長到現在2-3個月，甚至需要排隊等待貸款下來，貸款周期拉長影響了一部分市場成交量正常交易；

第二、由於“錢荒”市場背景下銀行適當收縮市場流動性，一部分風險項目有可能獲得不了開發貸、個人按揭貸款，由於額度的限制、風險的控制的因素，導致一部分（高階或定位偏差的）問題項目或一個城市供大於求的問題區域首先暴露市場問題。

第三、 各大銀行收窄首套房貸優惠，從理論上講，收窄首套房貸優惠、利率上浮上漲導致購房需求下降，如果利率上浮時間超過6個月，房價會面臨下跌的風險。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，當前銀行出現“錢荒”，也就是開發商的開發貸款或購房者的按揭貸款有可能難貸出來，這個時候銀行的利率會上升 ，購房者為了爭奪貸款額度1-2個月短期內房價會因此上漲。購房者在這個階段不但享受不到政策層面對於首套自住購房的貸款優惠，有可能還會因此增加購房成本和生活負擔。

如果“錢荒”持續超過6個月以上（自2013年11月算起，當前已持續近5個月）， 由於地產夾層融資政策收緊、銀行的利率偏高，部分城市二套首付比例的提高，導致購房成本增加以及需求下降，上述三類開發商在銷售回款上會面臨比較大的壓力，再加上開發貸款比較難獲得，理論上開發商這個時候會面臨比較大的去化壓力，此時，只有適度讓利才可以激活銷售。

退一步來講，如果銀行信貸緊縮導致的“錢荒”持續超過6個月以上，也就是到2014年5月之后銀行信貸緊縮環境仍然持續，那么，開發企業資金面預期緊缺的狀況就有可能由預期轉變為現實，那么，對於上述三類企業來講，如果短期內遭遇的現金流緊張的狀況沒有辦法通過銷售、貸款等渠道解決時，這些企業有可能會出現債務違約的風險。