濟州島房地產投資移民需警惕

素有“韓國夏威夷”之稱的濟州島憑借旖旎絢麗的自然風光和優越的地理位置，吸引了眾多投資移民。絡繹不絕的外國買家蜂擁而至購置房產。盡管投資濟州島房產“看上去很美”，但由於對韓國法律不了解、資訊不對稱、語言障礙等問題，投資移民需要警惕諸多法律風險。

2002年韓國政府指定濟州島為“國際自由城市”。2006年設立濟州特別自治道。2010年2月，韓國法務部確立了濟州島的房地產投資移民制度，成為首個引入房地產永久居住權的地區。

根據韓國官方數據顯示，截至2012年底，中國人共持有價值1241億韓元（約合7.3億元人民幣）濟州島土地，是所有外國買家中最多的。據悉，2013年1至3月，中國人在韓國購買的房產總價值為749億韓元（約合4.4億元人民幣），比2012年同期增加近4倍。

投資移民需要關注韓國法律政策的調整。為消除濟州島島民對於過度開發、環境破壞的憂慮，濟州政府向韓國法務部提請修正案，強化永住權。以房地產投資而取得居住資格的外國投資者將被限制在6000人以內。並將投資最低限額從5億韓元提高至10億韓元。在一個投資設施上只有一次取得永住權的機會。

此外，房地產投資移民制度有許多具體的限制性條件尤其值得注意。例如，只有投資依據《濟州自治道特別法》獲得道知事批準后開發的、指定地區內的休養型度假公寓、度假村、家庭式旅店、別墅等才可能獲得永久居住權。投資者在投資基準額內不得長期租賃（6個月以上）或設定擔保，並且投資狀態要保持5年。

外國投資者在取得居住資格時，其配偶和未婚子女可以取得簽證，但外國投資者本人取得永住權后，其配偶和未婚子女若也想取得永住權，則需要在韓國滯留5年。

稅費問題也是投資移民需要給予重視的。在濟州島投資房地產，購買登記階段有取得稅、附加價值稅、農漁村特別稅、登記稅等；保有階段有財產稅和地方教育稅；轉讓階段有居民稅、轉讓稅等。

以280萬元人民幣的房產為例來計算稅費，從購買到銷售階段，需要繳納的稅費約為100萬元人民幣。如果所購置房產超過6億韓元（約合384萬元人民幣），則還需繳納綜合房產稅。

盡管取得在外國人投資區域內的房產時，可以減免取得稅和財產稅，但購買、保有和銷售階段需要繳納的各項稅費也數額不菲。

此外，如果為取得永久居住權而購買韓國濟州島房產的投資者本人死亡時，還將按照韓國法律征收遺產稅。

雖然大批投資者受到濟州島房地產投資移民政策的吸引紛至沓來，但許多投資者偏於盲目投資，因而容易忽視法律風險。對於外國投資者而言，需要全面了解韓國濟州島房地產投資移民制度的內容，分析利弊、量力而行，進而謹慎投資。