2013年北京二手房量價創新高 今年漲幅將收窄

和訊房產訊息 2013年，北京（樓盤）二手房市場震盪上行，量價齊漲，成交量創下三年來新高。據21世紀不動產北京安信瑞德市場研究部的監測數據顯示， 2013年北京二手房成交達到16.28萬套，同比去年二手房成交的14.36萬套上漲13.4%。同時房價也更新前期記錄。

21世紀不動產北京區域總經理寇海龍認為，2009年至今，北京二手房日均成交出現過兩個高點，分別出現在2010年及2013年初。2013年的二手房市場，呈現明顯的階段特征。第一個階段：預期爆發期。3月份集中搶在“國五條”落地前過戶，在政策視窗期創出了43780套成交的歷史新高，與2009高位月度成交41423套相當。第二個階段：政策適應期。4月份成交量回落到5212套后，市場逐漸回升，伴隨著過戶指導價的上調和房貸的收緊，剛需和改善型客戶提前釋放，“金九”成為2013年的第二個高峰期。第三個階段，政策觀望期。10月下半月以來，樓市回落放緩，成交周期拉長，掛牌價出現微調。年底調控目標未達成的城市競相出臺調控收緊政策，三中全會前后，成交呈現量縮價穩，預計這種情況將會延續到2014年3月份。

從成交價格來看，二手房成交均價年底較年初上漲22%左右，部分區域價格漲幅超過25%，同2012年價格漲幅相當。掛牌價格要高於實際成交價格。據21世紀不動產掛牌價指數顯示，2013年北京二手房價格漲幅為30%左右，各城區中豐臺區價格漲幅居前，同比去年上漲超過35%，近郊區中昌平、通州、大興的漲幅均在30%左右。業主普遍存在強烈的房價上漲預期，幾乎貫穿了全年，所以2013年二手房價持續攀升。

需求結構方面，改善型需求明顯增長，投資性需求明顯被擠出，以剛需為主力的購房需求推動著樓市。住房的郊區化趨勢十分明顯。從近7年來住宅土地成交結構看，2007年近郊區縣占比僅為38.2%，而2013年這個數據達到了57.6%。需求的年輕化、以剛需為主體這兩個特點，與住房的郊區化特征正相吻合。而地鐵交通的改善，城區人口的遷徙，開發商不斷追捧的“地王效應”，也助推著郊區房價的過快上漲，因此，2013年郊區二手房無論是成交量還是價格的漲幅都不輸於城區。

新房方面，2013年全年成交量同比下降3.3%，這主要是因為2011年、2012年土地供應量偏低，而2013年有關部門又兩次暫緩發放銷售許可證，導致商品房有效供應量更加緊張。可以說，整個2013年的新房市場都籠罩在供應不足的氣氛之中。但2013年北京住宅土地供應面積比2012年增長了128%，而開發商現在都縮短了項目的開發周期，2013年供應的住宅用地大多能在2014年形成有效供應，因此，2014年的商品房供應比2013有較大的增長。不過，寇海龍認為，2014年新房市場會出現嚴重的分化，純商品房由於供應仍相當有限，價格會強勁上揚，但主管部門會繼續實施價格管制；而那些售價與自住型商品房相近的普通商品房，會遇到一定的困難。二手房市場預期表現平穩。

政策層面，2014年將完成不動產統一登記工作，房地產稅立法加快推進，一定程度上會對購房者預期產生影響，但購房年齡紅利仍在，適婚人口和符合購房資格的外埠人口仍有相當大的基數，樓市向下的可能性基本沒有。預計2014年新房和二手房量價的漲幅將有所收窄，不會超過2013年。