12月百城房價“漲聲依舊” 預計2014上漲趨勢仍延續

2014年1月1日發布的《2013年12月中國房地產指數系統百城價格指數報告》數據顯示，2013年12月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10833元/平方米，環比11月上漲0.70%，自2012年6月以來連續第19個月環比上漲，漲幅與上月基本持平（上月環比漲幅為0.68%），其中68個城市環比上漲，32個城市環比下跌。

但是，從同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年12月相比上漲11.51%，漲幅比上月擴大0.52個百分點。北京（樓盤）、上海（樓盤）等十大城市住宅均價為18994元/平方米，環比上月上漲1.31%，與上年同期相比上漲17.56%。

2013年12月百城房價上漲的五大原因

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，2013年12月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10833元/平方米，環比11月上漲0.70%，自2012年6月以來連續第19個月環比上漲，政策頻發難阻樓市“最後的瘋狂”，從房價上漲原因來看，主要可分為五方面：

第一、因一線城市、部分二線城市提高二套首付比例、收緊高階預售許可證、收緊單身限購等政策，在政策落地后，市場上漲的慣性仍然存在，此時，改善需求、部分投資需求抓緊跑量“視窗期”積極入市，導致在2013年12月改善需求“最後的瘋狂”行情出現，整個市場成交均價仍然表現相對較高。

從政策執行的角度來講，二套房貸首付比例提高提高之后，11月份大多數城市並沒有立即執行，而是給予市場一個緩沖期，進入12月份之后，盡管熱點城市成交量有所下降，但是，房企仍然在積極推盤，這導致12月改善市場慣性仍然存在。在這樣的市場階段，改善型需求、部分投資需求抓緊這個放量的時機積極入市，因此，從這個角度來看，改善需求2013年“最後的瘋狂”導致整個市場成交均價仍然表現相對較高。

以上海市商品住宅市場 成交量價為例，2013年11月“滬七條”出臺之后，由於改善需求2013年“最後的瘋狂”導致整個市場成交量盡管環比跌8%，但是仍然在128萬平方米相對高位水平，成交均價則高達25038元/平方米。盡管2013年12月份成交量降至98.37萬平方米，但是，成交均價仍然高達25361元/平方米。而2013年商品住宅成交量則已達1282.28萬平方米，已經超過自2010年以來任何一年的成交量，僅次於2009年的1763.6萬平方米，2013年改善需求的釋放已經讓市場成交量達到階段性的高峰。

第二、2013年以來市場基本面總體逐漸開始好轉，基本面好轉勢必會帶動成交量的上升，隨之會帶動供求關係緊張與價格堅挺。盡管近期一線城市、部分二線城市階段性收緊政策頻發，但是，短期內來講難以改變這些城市市場供求關係較為緊張的基本面。因此，對於資金面不太緊張的開發企業開始利用政策收緊的時機，采取“少量多批”、“封盤”等營銷手段，逆勢推動“日光盤”、漲價的現象的上演，這樣的市場情況在一線城市及部分二線城市表現較為明顯，總體上助推重點城市量價齊升。

第三、房企年底沖刺年度銷售業績指標，導致市場維持前期狀態積極放量，一定程度上也導致成交價格相對堅挺，繼續保持上漲的狀態。

第四、品牌房企資金面已不太緊張，2013年開始積極跑量拿地換倉，其重點版面的一二線城市市場成交量的增加以及房價仍在上漲，結構性地帶動全國房價繼續堅挺並且保持微漲。

中指系統數據顯示，2013年12月十大城市住宅均價為18994元/平方米，環比上漲1.31%，比上月擴大0.15個百分點。具體來看，南京（樓盤）上漲2.62%，漲幅居十大城市之首，廣州（樓盤）、上海分別上漲2.38%和2.34%，位列其后，漲幅較上月略有放大；杭州（樓盤）上漲1.34%，深圳（樓盤）、重慶（樓盤）（主城區）、天津（樓盤）、北京和武漢（樓盤）漲幅在1%以內；成都較上月下跌0.92%（11月為上漲0.35%），為十大城市中唯一環比下跌的城市。

從同比來看，十大城市平均價格上漲17.56%，連續第14個月上漲，漲幅較上月擴大1.00個百分點。本月，十大城市全部同比上漲，北京、廣州漲幅均超過25%，深圳上漲24.73%；南京、上海漲幅在15%-20%之間，杭州、成都等5個城市漲幅在5%-10%之間。十大城市平均價格上漲17.56%，連續第14個月上漲，結構性地帶動全國房價繼續堅挺並且保持微漲。

第五、地價上漲甚至“地王”的頻現，導致“地王”效應持續發力，推動周邊樓盤價格上漲，一定程度上也帶動“地王”所在城市的房價的上漲。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從開發企業拿地及市場版面規則來講，開發企業出於戰略版面考慮積極版面一二線城市房地產市場。土地市場由2012年下半年以來的溢價率表現較率高轉為2013年樓板價的實際上漲，甚至“地王”的出現。在這個時期，土地價格上漲，“面粉”價格貴，也就意味著房價難改繼續上漲預期。尤其是最近一段時間由於政府推地規則與品牌開發企業版面規則的調整，品牌開發企業在一二線城市的土地市場興風作浪，“地王”現象頻出，導致當前土地市場虛熱，這有可能推動土地市場價格持續走高，房價自然而然也就不會降下來，一定程度上也會助推當前買漲不買跌的行情。

在全國范圍內， 我們發現“地王”頻出之后，眾多開發企業開始利用“地王”營銷為自己樓盤銷售造勢，這些地王營銷主題不僅僅在客戶推薦會、新品發布會上頻頻出現，而且也明目張膽出現在各大主流媒體的平面廣告上。當前來看，“地王”營銷正在盛行，這一定程度上會推升買漲不買跌的行情。

仍將呈現“逆經濟周期”的發展特征

2013年12月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10833元/平方米，環比11月上漲0.70%，自2012年6月以來連續第19個月環比上漲，可以說，盡管有新國五條細則、年底各地方政府階段性收緊政策，但是2013年全年房價仍然處於上漲的狀態，甚至局部市場同比上漲幅度超過20%。那么，2014年房價是否繼續上漲？房地產市場將呈現出什么樣的發展特征？

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從宏觀經濟發展的角度而言，宏觀經濟“觸底”的階段特征仍將在2014年持續，2014年的經濟增長目標仍然不會太高，原因有兩個：金融危機之后，通過4萬億投資刺激的宏觀經濟回升的後遺症仍會發揮其作用，宏觀經濟“觸底”回升需要一個過程，並且會有多次觸底反復的過程，當前來講，宏觀經濟剛好處於金融危機之后再次“觸底”的階段特征；當前宏觀經濟堅持“穩中求進、改革創新”，不言而喻，其實，就是為了通過當前的改革陣痛換取未來中長期穩定發展的基礎。

因此，從當前政府表態及市場基本面走勢來看，房地產市場投資拉動宏觀經濟穩中有升的角色還要繼續扮演，市場基本面還會持續回升，這將帶動市場成交量持續好轉與價格的持續回升。

當前地方政府發布的政策力度相對偏中性，以及十八屆三中全會前后本屆政府對於房地產市場政策和走勢的表態較為曖昧，和宏觀經濟“觸底”的階段特征密不可分，在宏觀經濟尚未明顯好轉之時，房地產市場投資拉動宏觀經濟穩中有升的角色還要繼續扮演，因此，只要2014年市場和房價不出現報復性反彈，當前各地已經發布的房地產市場調控政策不會有太大變化，市場成交量還會延續2013年的行情，整個市場基本面也會繼續呈現出“逆經濟周期”的發展特征。從房價的角度來說，一線城市仍然會面臨“階段性”快速上漲的壓力，二線城市則在2014年呈現出總體上繼續回升的跡象，三四線城市則會繼續“分化”，經濟向好城市房價持續上漲，不好的城市則有可能面臨房價停漲或下跌的風險。總體來看，2014年房價上漲仍是主旋律。

2014年房地產市場“分化”特征將繼續

2013年年底住建部工作會議提出，2014年要強化對於不同城市的“分類指導”。筆者認為，不同城市的“分類指導”導致不同城市的調控政策具有“分化”的特征，通過政策“分化”有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸合理，但是，短期內來看，不同城市市場之間仍將呈現“分化”的特征。

拿2013年來講，一線城市、部分二線城市表現相對較熱，房價有持續上漲和反彈的市場風險，三四線城市相對來講由於市場供應量充裕，市場表現相對平淡，價格上漲動力不是很充足，已經出現明顯“分化”現象。經濟向好城市房價持續上漲，不好的城市則有可能面臨房價停漲或下跌的風險。尤其是蕪湖（樓盤）、舟山（樓盤）、溫州（樓盤）、徐州（樓盤）等這些城市，市場成交量低迷，房價還處於下跌或停漲的狀態。

在這樣的市場背景下，2013年蕪湖、舟山、溫州、徐州等這些城市出臺了定向寬鬆措施，而北京、上海、廣州、深圳等一線城市、鄭州（樓盤）、西安（樓盤）、武漢等部分熱點二線城市地則在11月份前后有出現“階段性”收緊的政策，合理調節市場需求結構，以完成年度房價控制目標。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，總體來講，2014年調控政策強化對於不同城市的“分類指導”，將導致不同城市的調控政策具有“分化”的特征，這樣將導致大多數品牌房企的版面戰略相對應繼續強化一二線核心城市的版面，甚至放棄經濟增長預期不好的三四線城市。盡管通過政策“分化”有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸合理，但是，短期內來看，不同城市市場之間仍將呈現“分化”的特征。