房企分化新格局 2014年樓市將上演龍爭虎斗

根據中國指數研究院監測數據，2013年銷售額過百億企業擴容至71家，萬科、綠地、保利、中海、恒大、碧桂園等6家企業銷售額突破千億，行業領先陣營持續壯大。同時，領軍企業尤其是“千億軍團”不斷強化競爭優勢，進一步拉大了與中小房企的距離，分化發展格局愈加明確。

房企“分化”新格局，2014年樓市將上演“龍爭虎斗”

對比這幾年全國房企排行榜，再結合2013年上述機構發布數據排名來看，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，主要有如下四點特征：

第一、2013年，百億房企軍團擴大到71家，較2012年增加18家，其銷售額合計達到2.3萬億元，2013年房企“千億軍團”的擴容與百億企業規模的擴大，暗示市場集中度進一步提高。預計2014年“千億軍團”房企將達到10家以上，而百億房企或將接近100家；

第二、2013年“千億軍團”房企擴容至6家，未來“千億軍團”房企之間的競爭更加激烈，比如2013年綠地銷售金額已達1625億元，已接近萬科龍頭老大1776億元。預計2014年樓市將上演“龍爭虎斗”，爭奪市場龍頭老大地位。2014-2015年及未來誰將是龍頭老大的問題，將成為市場及媒體關注的焦點；

第三、千億與百億以上房企內部排名將競爭激烈，“分化”特征將更加明顯，尤其是對於排名30以后的房企來講，“力爭上游，不上則下”將成為未來房企競爭格局變化過程中的主要特征；

第四、百億房企也將成為當前房地產規模“分水嶺”，百億房企也將繼續成為資本市場追捧的對象，已百億以下的房企由於規模上暫時處於劣勢，短期內在市場表現將不如百億房企“搶眼”。

規模化擴張與利潤率並舉，魚與熊掌要兼得

2013年市場基本面好轉，房企也都加大了推盤力度，同時市場上也出現了一些企業並購現象，部分房企海外業務猛增等等，都會為增加“千億軍團”房企的數量添磚加瓦，也促使2013年百億企業擴容至71家。

毫無疑問，2014年仍然是規模化擴張的階段，千億及百億房企的數量仍然會受到市場的關注，尤其是對於2014年及未來誰當龍頭老大將顯得更加敏感。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，2014年及未來誰當龍頭老大其實不重要，因為市場總是在變化的，市場競爭過程中發生的市場地位的變化也是正常的。此外，人們往往關注企業規模怎么樣，其實，在規模化擴張的同時，關注企業利潤率，如何提高利潤率才是最關鍵的問題。

對於房企來講，提高利潤率無非是通過兩方面，首先，通過成本控制管理和融資模式創新從各個環節嚴格控制項目成本費用成為各大房企的共識；其次，提高資金周轉速度，也是提高利潤率的方法，對於企業來講，在當前激烈市場競爭環境下，如何把控好公司體系內不同項目的組合進行高周轉成為企業謀求快速進行規模化擴張，搶占行業第一軍團“必修課” 。

但是，任何時候房企的生存環境都不是一帆風順的，在2014年樓市限購延期的市場背景下，房企面臨著更為復雜的市場機會與挑戰，如經濟結構調整與轉型、錢荒、房企之間分化加速、樓市長效調控機制預期出臺等等。

筆者認為，哪個房企在規模化同時利潤率比較高，投資回報率比較高，哪個房企擁有更多的現金流，哪個房企將在“逆勢擴張”的市場背景下立於不敗之地。因此，這個階段也就是房地產行業洗牌或房企之間的分化的階段。房地產行業洗牌或房企之間的分化過程中，大開發商既要做大魚，也要做快魚，大型開發商通過高速周轉規則提高開發和銷售速度，不僅要跑得快一些，更要想法設法擴大自己的市場份額，甚至兼並在資金面遇到發展瓶頸的中小開發商，快速進行規模化擴張，搶占行業第一軍團的席位。

企業修煉內功與轉型的五大方向

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在調控已成常態或樓市長效性機制預期出臺的市場背景下，規模再龐大的企業也會受制於業務類型單一局限於住宅市場的這一局面，開發企業要獲得長期發展發展勢必面臨修煉內功與企業轉型的問題。

第一、在未來，企業或通過精細化管理、產品研發能力提高、或通過產品標準化與進一步推進住宅產業化等手段進行成本控制，進一步降低項目的開發成本，提高項目、企業的利潤率；

第二、從區域版面上，由於東部地區市場較為成熟，競爭較為激烈，也容易受到調控政策的影響，建議可以選擇中西部核心城市進行深耕和版面，抓住這些城市“價值洼地”的投資機會，實現在這個區域內的快速成長；

第三、謀求轉型養老地產、商業地產、產業地產等，通過業務多元化規避未來住宅市場調控的風險，同時，轉型后，也為企業內部中長期現金流的逐漸形成做鋪墊。比如保利地產(600048,股吧)已經制定比較明確的養老地產業務發展戰略；

第四、通過並購、投資等多元化手段進軍海外地產市場等，擴大房企版面市場的外延，從而成為房企業績達到千億之后“國際化”的必要手段之一，比如2013年綠地、碧桂園、萬科等等這些企業都開始版面海外市場，並且已經進入收獲期；

第五、跨界擴張，謀求多領域百花齊放百花爭鳴。比如恒大在房地產業務銷售達到千億之后，已經開始版面礦泉水飲料市場、萬科收購徽商銀行展開社區金融服務業務、萬達頻頻收購旅行社整合旅遊市場資源等等。

對於轉型過程中的千億或百億房企來說，比如住宅地產企業進軍商業地產、產業地產等多元化的市場情況，決策者要充分考慮公司如何以住宅業務板塊與商業地產、產業地產等板塊並駕齊驅，“兩條腿”走路的方式規避不同板塊業務的投資風險。對於一個具體地產投資者來說，其整個企業體系內部能否在自有的現金流結構中實現投資住宅的資金與投資商業地產、產業地產等其他板塊的資金互動，並且這兩者之間能夠實現良好互補，這將成為投資者降低市場風險和實現可持續收益資金流的重要保證。