北京高端項目淡季擇機入市 節后銀行或成樓市短期主導力量

和訊房產訊息 1月第三周（01.13-01.19），北京（樓盤）市二手住宅成交2572套，新建商品住宅（含保障房）成交1432套。價格方面，二手房1月以來穩定在2.9萬元/平米上下，第三周成交均價為29223元/平米，環比基本持平，新建商品住宅則受結構性因素影響波動相對較大，第三周成交均價為24581元/平米，環比下降16.7%。

根據鏈家地產市場研究部統計，1月第三周，二手住宅成交量2572套，環比上漲26.8%。盡管環比有較為明顯地上漲，但2500套左右的單周成交量仍不及2013年11月平均水平。

從需求層面看，從2013年12月末開始，新增客源連續4周下降，1月第三周環比降幅明顯擴大，達到12.9%,新增需求並未有回暖跡象。成交量的上漲更多是2013年12月之前的新增需求進入成交階段所致。

同時，1月第三周，新增房源也出現較明顯回落，業主和客戶的成交周期也明顯拉長，結合需求入市的冷淡，春節前市場成交量仍將穩定在低位水平。

成交均價方面，1月第三周成交均價29223元/平米，環比微降0.19%，短期價格上漲壓力小。1月以來，二手住宅價格走勢平穩，第三周成交均價環比基本持平。2013年年末以來新入市需求持續降溫，受此影響，2014年年初價格上漲壓力小，加之春節假期的到來，預計這一趨勢將持續到2月上旬，在此期間價格仍將較為穩定。

需要注意的是，與新入市的房源量明顯下滑不同，1月第三周新增房源掛牌價環比上漲2.7%,調價中降價占比也環比下降2.2個百分點。張旭認為，這和新增房源結構性變化相關，新增房源中中心城區占比環比增加1.2個百分點。同時，還兼有部分不急於在節前出售的業主試探性地漲價。

新建商品住宅成交1432套 環比下降23.7%

據鏈家地產市場研究部統計，1月第三周，新建商品住宅（含保障房）成交1432套，環比上周下降23.7%；扣除保障房后，純商品住宅成交968套，環比上周下降40.4%。

成交量大幅下降。一方面是前期入市項目已經逐漸消耗，另一方面，近期供應市場冷淡，1月前兩周零新增供應的影響，新增供應補充不足。

結合新增供應的情況看，1月前三周總供應低迷，且供應結構中高階豪宅項目的供應套數約占一半，占目前市場需求主力的剛需的釋放仍主要依靠2013年年末和2014年春節后的新增供應，預計節前成交量將有所回落。

根據鏈家地產市場研究部統計，1月第四周，新建期房市場入市3個項目，總供應量為859套。三個項目泰禾坊巷家園、閱園、中加榮園。其中，泰禾坊巷家園、閱園是擬售均價分別在7.7萬元/平方米和6.7萬元/平方米的高階項目。秦禾坊巷家園是平均總價接近1900萬元的豪宅項目。

1月第三周價格有較為明顯的下降。在整體供應仍較為緊張的背景下，結構性因素是拉低均價的主因。1月第三周，成交結構變化顯著，五環外成交占比環比前一周下降8個百分點。

從未來價格的走勢上看，近期新增供應和需求都較為冷淡，且1月新入市的高階項目因去化周期相對較長，短期內不會對價格的結構造成明顯影響，預計節前價格上漲壓力較小，仍將在正常范圍內波動。

新房高階項目淡季擇機入市 節后銀行或成樓市短期主導力量

2014年年初，二手房市場一反往年年初升溫的態勢，供應和需求都有所降溫，價格穩定。而新房市場則承襲了以往傳統淡季的走勢，供應量有較為明顯的下降。

高階項目選擇在節前傳統淡季入市主要有以下幾方面的原因。首先，2013年末政府的限價令后，2014年初政策環境相對寬鬆，此時入市遭遇行政管控風險較小，開發商對價格的話語權更大。其次，2013年高階項目主要集中在上半年入市，春節前入市競爭壓力相對較小，能為項目提供較充分的營銷預熱和蓄客時間，且豪宅項目受短期市場冷淡影響較小。此外，值得注意的是，此次新入市的泰禾·北京院子的開發商泰禾集團(000732,股吧)因負債率高近期面臨較大的資金壓力，“趕早進場”也是合時宜之舉。

此外，從春節后樓市的變化上看，銀行將成為同時影響新房和二手房市場的重要力量。年初銀行資金壓力整體並未如預期中地有明顯放松，流動性整體仍偏緊的預期將對開放商產生一定影響，部分開發商或為緩解資金壓力提早入市，將有助供應的增加。而對二手房市場來說，房貸額度依然偏緊，包括國有五大行在內的多家主流銀行85折利率優惠已罕見，這將間接影響部分剛性需求的釋放。