土地財政“熱度”不減 政策成“空中花園”

2014年伊始，國土資源部就公布了2013年有關全國土地出讓收入的總金額，高達4.1萬億元，更新了2011年3.15萬億元的歷史記錄，是由於土地出讓的規模增加了，還是土地出讓的價格增加了？

如果按照市場的說法，房子價格是在土地開發、房屋建造和經營過程中，凝結在房地產商品中的活勞動與物化勞動價值量的貨幣表現。房地產商品的價格由成本和利潤兩部分組成，用公式表示就是：商品房價格=成本+利潤，還可以進一步分解為：商品房價格=商品房的綜合造價+流通費用+利潤+稅金。

土地出讓金就在成本中占大頭，占房價的1/3還多，而其次就是稅金，根據首創董事長劉曉光的說法，利潤中的61%都用於繳稅了。而土地出讓金是財政收入的重要組成部分，占到地方政府性財政收入的86%。一方面是通過政策手段控制房價，一方面是為了要保證地方財政收入，兩者出現矛盾，到底該如何辦？不管是分稅制改革，還是“新國五條”、“新國十條”，對一線城市來說，都沒辦法控制住房價，那么，面對節節走高的土地出讓金，房價是不是也將繼續上漲呢？為此，我們連線了君領財富投資管理有限公司的分析師。

君領財富的分析師指出：土地是地方財政收入的主要來源，財政收入對土地的依賴一直在持續增加，地方政府是城市土地所有權單位，依靠出讓土地，可以獲得地方政府可支配收入，土地出讓金自然也就成了地方政府的“小金庫”。從第一次的土地拍賣交易開始，本來由政府確定的土地價格，由於拍賣的形式，使地方政府獲得越來越多的土地出讓金，也就增加了政府出讓土地使用權的熱情，也對房地產市場形成了沖擊，房價上漲過快與土地出讓金的大幅增長相聯系，這樣“地王”頻現也就不足為奇，那么讓地方政府去自己調控自己，意愿自然不會強烈，配合度也不會高。

2013年年末，多省市出臺了房價調控措施，但也是由於控制房價沒有達到國家規定的標準，緊急出臺措施。但2014年初，尤其是新政府，並沒有言明對房價進行控制，並強調長效機制，不愿過多扯房價問題，反而認為在2014年維持房地產市場健康發展，是中國經濟保增長的重要保障。

君領財富的分析師最後指出：根據目前的土地成交情況，城市土地越來越稀缺，拆遷成本越來越高，土地出讓凈利潤也會越來越少，賣地模式的可持續性受到嚴重影響。而一線與二、三、四線城市房價比較，樓市出現高度分化現象，大部分城市由於樓價處於高位，成交量難以為繼，已普遍出現供大於求的狀況，只有北上廣等一線城市存在“過熱”問題。無疑在告訴我們，地方房地產或將達到飽和狀態，地方的土地出讓也將告一段落，接下來的情況將是發揮市場機制作用的時候，通過供求關係，通過購房者與賣房者之間的選擇，實現房地產價格的市場化。