張春華：房地產下行態勢已經形成

和訊房產訊息 1月11日下午，第十一屆中國財經風云榜暨第四屆地產金融創新峰會在北京（樓盤）召開。國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣、住建部政策研究中心主任秦虹、中國房地產業協會副會長朱中一、興業銀行(601166,股吧)首席經濟學家魯政委、首創集團董事長劉曉光、盛世神州董事長張民耕、高和資本董事長蘇鑫、融創中國北京公司副總經理樓艷青、泰禾集團(000732,股吧)總裁助理沈力男等行業精英、地產領袖齊聚一堂，共話“轉型：地產新十年”。和訊房產全程進行了報導。

在接受現場采訪時，復地投資集團執行總裁張春華談道，從2013年來看，整個房地產下行態勢已經形成。到了2013年后期沒有出臺新的房地產調控政策，所以這一屆政府更多想讓房地產回歸市場，也沒有更多的用政府無形的手調控它。

以下為采訪實錄：

和訊網：其實從去年末的市場來看，分化這個詞已經成為整個房地產行業的關鍵詞，包括政策性分化和市場客群的一些分化，想請您系統從數據方面談一下對差異性分化的感想。

張總：正如您剛才所談到的，2013年來講，在中國房地產這塊有幾個比較明顯的，當然我們現在一般的從業人員，我們的購房者包括媒體很多談到的中國的房地產是指住宅市場，為什么呢？這個是大頭，但實際上從房地產市場來講的話，有住宅、非住宅的，可能有寫字樓、商業、酒店包括其他各種類型的產品是非常多的。所以，基於這個我想談兩三點的感受。

第一，2013年中國房地產市場是加快了結構性分化，這主要體現在剛才談到的，一個在一線城市，的確沒有下跌，而且在2013年漲幅還是非常厲害的，特別體現在兩大中心，中國經濟中心上海（樓盤）和政治中心北京，漲幅依然明顯。這個根本的原因是市場決定的，因為這兩個城市市場持續需求量是非常旺盛的，但供應量是減少的，實際上非常清晰看到，2012年、2013年北京土地供應和它的住房區劃從反比，從這個角度來講，現在從北京來看，四環和五環外基本上看不到塔吊了，說明已經沒有地了，現在已經基本上五環到六環間了，甚至有的人到了一些遠郊縣區，上海也是一樣的，很多到了嘉定、松江、奉賢、浦東更遠的地方，這都是因為這個原因。

當然這兩個城市，由於它所承載的城市功能不同，跟其他大量的二三線功能不同，而且很多這種服務型的資源是非常集聚的，由於這些資源更多的是由政府管控的，無論是從教育資源、醫療資源和其他的公共服務資源，學校和醫院最好的首先在北京，其次在上海，這就決定了它的市場是不一樣的，所以，我覺得這是一塊。

第二，從2013年來看，整個房地產下行態勢已經形成了，不像前面那幾年，雖然下，后來又有一個很大的上漲幅度，目前來看，特別是到了2013年后期，沒有出臺新的房地產調控政策，所以，我相信這一屆政府更多想讓房地產回歸市場，也沒有更多的用政府無形的手調控它，但是毫無疑問，下行態勢肯定是形成了，這也是好事情，特別對一些房地產需求比較旺盛的城市也是好事情。我們從業人員也不希望我們的房地產市場出現不健康的情況。

第三，中國的房地產這么多年形成已經非常的龐大，所以，有些人所期望的所謂的泡沫破滅，這種情況整體出現的可能性是沒有的，因為中國整個房地產的市場目前已經是它足夠大，大到目前它要出現整體性的問題會帶來一系列的影響，但很有可能在局部的城市、局部市場會出現泡沫擠出效應，這種情況會存在的。在市場方面我有這三點感受。

和訊網：接下來我們談一談金融和土地方面，從國內經濟形勢而言，現在一個高土地成本和一個高金融的融資成本，可以說是已經窒息行業的整個發展，雖然形式上看，我們現在有很多的融資方式，但實際上體制上是非常欠缺的，從去年以來，政府也有一系列的動作，對此你有什么樣的解讀？對於未來的一個金融和土地，這個市場兩大資源設定將呈現怎樣的趨勢呢？

張總：十八屆三中全會提出的讓市場成為未來資源設定的決定性作用，這個其實已經非常清楚的談到了，所以，從土地和市場來講，毫無疑問，房地產的要素資源，兩大要素就是土地和金融，或者我們所謂的地根和銀根這兩個方面。

從土地來講，未來隨著新型城鎮化逐步推進，從土地來講，城鄉二元結構差距在減少，甚至未能夠城鄉整個要素市場、資源市場是一致性的，特別是大家期待的未來在農民土地的市場方面，土地的流轉等等一系列的政策能夠真正落實下來，我們相信包括在未來土地的交易方面市場化，在土地這塊地根這塊的市場化推動以后，可能能夠有效的減少目前整個地價的高企，這種一元結構地價高企的情況會逐步有所減緩。

從金融也這么幾塊，一塊未來整個人民幣匯率形成機制的市場化，包括推動未來利率市場化。第二塊是推動股權融資，我們要規範債券市場，包括要提高直接融資在整個金融信貸里面的比重。

第三塊包括今天論壇很多同仁談到的，更多推動金融創新，很多同仁也談到了，其實中國的創新更多的都是學習的，到歐美這些成熟市場學習，其實這些東西成熟模式已經都有了，比如中國已經在實行的ipo，包括2014年再融資ipo的放開。包括pe、現在我們沒有時行的reits房地產信托基金，包括今天論壇上嘉賓們談到的資產的證券化，這些創新模式都有了，關鍵是政府，想好了，想清楚了，一步一個腳印，循序漸進把這些創新的模式能夠落實下來的話，中國在金融這塊市場化一定也是指日可待的。

和訊網：謝謝張總。