美國房市振興新解？還不起房貸 就讓政府強制徵收債務

2000 年，一對新澤西州的夫婦在 Irvington 以 13.2 萬美元買了一棟可容納兩個家庭的大房子，又花了不少錢整修屋頂和廚房。但 2008 年金融風暴來襲，他們雙雙失去工作，只靠補助金和出租二樓的房租度日。他們雖想辦法湊出每個月需繳交的 1845 美元貸款，但房子所值只剩 7.1 萬美元，而未償付貸款還有 11.5 萬美元。

將近 1100 萬個美國家庭是像他們，處於房屋市值低於貸款餘額的「溺水(underwater)」狀態。雖然美國房市有所復甦，但仍有 300-400 萬人背負違約債務、房屋止贖，或等待清算。據紐澤西州遊說團體 New Jersey Community United 資料，在該州，4 個家庭中就有 1 個，是家庭資產低於其債務的。

《經濟學人》報導，曾被扔在一邊的非正統方法又再被提起：讓地方政府用徵收的方式，以較低利率收購那些溺水家庭的貸款，從而提供再融資。如此一來，屋主可以維持現狀，市政府與合作的私人企業則可拆分利益。徵收的手段原本用於政府要興建如鐵路等公共設施時，向土地所有人強制徵收其土地，但止贖率的上升會帶來經濟不振、犯罪率提升、房價下跌等問題，因此有人認為地方政府應想辦法推動徵收，為大眾的未來著想。

貸款機構 Mortgage Resolution Partners (MRP) 在 2012 年首度提出這個想法。加州東部的 Inland Empire 郡深受止贖危機衝擊，郡政府也對此做法有興趣，但在輿論的壓力下，不得不在 2013 年 1 月放棄此想法。

現在，實施徵收的可能性變高了。 Irvington 郡政府正在和 MRP 進行洽淡，郡中有十來個市政府也都在考慮此事。深陷止贖問題的加州城市 Richmond 也準備採行徵收，據傳去年 7 月，市政府去信 624 位負債人，要求以市值的 80% 購買他們的債務，否則將強制徵收。市議會多次投票想推動，但尚未正式通過。

抵押貸款投資人則不喜歡這個想法。去年 8 月，有幾位投資人在聯邦法庭對 Richmond  市政府提出訴訟，指稱州政府違反了州際貿易法，但被法官駁回。可以想見，如果有地方政府啟動徵收，恐怕會官司滿天飛。投資管理公司貝萊德 (BlackRock) 高層 Barbara Novick 則表示，許多的 Richmond 徵收案件中，屋主並沒有付不出貸款的問題，這些徵收案並不是增進社區福利，而只是想賺錢。

其他人則擔心，貿然實施債務徵收會破壞當地市場。去年 8 月，Richmond  市政府拍賣 3400 萬美元市政債券流標，但若成功標售，未來 10 年殖利率走高趨勢，可能反使市政府虧損 30 萬美元。信評機構穆迪指出，這會使當地抵押貸款利率上揚、使信貸緊縮、稅收成長受限，使該市成為較具風險的投資標的。

對支持債務徵收的人而言，這已經變成公民權益問題，他們認為，過去將負債者逐出房屋的力量，未必不能用在反方面。但這還不是共識，也有很多人並不認同。