戴德梁行：深圳住宅均價2013年同比上漲15%

華南新聞中心 李寧

和訊網訊息 10月7日，國際著名房地產服務機構戴德梁行在深圳（樓盤）舉行年度市場分析會。dtz戴德梁行華南及華西區董事總經理程家龍在現場表示，一方面，中高階住宅的入市使得高價房在以剛需為主的市場中面臨一定的消化壓力；另一方面，房企對優質物業的銷售節奏亦有所控制，拉長了銷售周期。這種結構性特征也導致深圳一手住宅成交均價2013年呈現先高后低的趨勢。

據了解，2013年，雖然新國五條、深八條等在一定程度上對市場預期造成了干擾，但供應放量仍拉動深圳住宅成交量創下近三年來新高。全年住宅批準預售面積達到583.77萬平方米，比去年同期增長16.1%，達到2009年以來的最高水平，其中，寶安、龍崗等外圍區域成為住宅供應的主力區域，合計占比達到83.2%。供應的增加刺激了需求的釋放，全年深圳一手住宅成交432.67萬平方米，同比增長19.7%。雖然下半年受持續收緊的銀行信貸以及存量房交易計稅參考價格調整等因素影響，二手住宅成交有所波動，但二手住宅全年成交面積仍同比大增57.4%至731.27萬平方米。

外圍的龍崗和寶安仍為新增供應的主要區域，在房價進一步上漲的背景下，價格優勢及區域成熟度的提升吸引更多的剛需進入；而南山、福田在2013年推出不少豪宅項目，整體去化有所減緩，

據悉，深圳上半年豪宅項目的入市拉動全市一手住宅均價顯著上升，在6月份達到每平方米23966元，逼近歷史尖峰；自6月起，隨著供應結構的變化，深圳新房價格連降6個月，12月份全市住宅新房成交均價環比降至每平方米20，695元。但整體來看，全年成交均價仍比去年同期上漲14.8%至每平方米21638元。新房價格的上漲也帶動二手商品住宅售價慣性上揚，反映二手中高階住宅價格變化的dtz住宅價格指數顯示，該類物業售價全年上漲15.56%，租金漲幅也達到了10.94%。

戴德梁行認為，自2005以來，我國房地產市場經過多輪調控，盡管一些政策措施在短期內起到了明顯效果，但長期來看，房價仍然呈現快速上漲態勢。十八屆三中全會的召開，預示著未來房地產調控將更加著眼於長效機制的構建，包括諸如加大土地供給、增加保障房供應、擴大個人住房資訊系統聯網等舉措，從“抑制需求”逐步向“增加供給”轉變。但由於當前深圳樓市供求失衡及結構性矛盾等導致的房價上漲壓力依然緊迫，短期內限貸限購政策難以退出。而限購政策的繼續執行，無疑會持續抑制投資及改善型需求的入市，因此預計2014年市場成交仍將以剛性需求為主。

dtz戴德梁行華南及華西區研究部高級助理董事張曉端也在現場指出，2014年深圳樓市還將面臨房產稅試點的風險。作為長效機制，房產稅的全面征收仍需要包括稅收體系、資訊系統在內的一系列體系的配合才能更好的發揮其效果。因此即便短期內展開試點，其征收范圍及力度也將受到局限，而對市場影響也更多的體現在改變市場預期方面。此外，在支援首套自住性購房需求的方向下，差別化信貸政策仍然會在2014年支援剛需的釋放，但如同2013年年末對成交量造成直接影響的銀行信貸的收緊仍有可能造成市場的階段性波動。

“從2009年開始，深圳住宅新開工面積呈現逐漸回升的態勢，2013年商品住宅新開工面積達到2006年以來的最高水平，意味著未來深圳新房供應將進一步放大，有利於緩解供需緊張局面，同時刺激新房的成交、活躍住宅市場。整體來看，在供應增加及限購限貸政策不放松的2014年，深圳住宅成交量有望在剛需的支撐下於當前較高的水平上保持平穩，而城市更新所帶來的成熟區域的優質物業供應或將帶動區域房價上漲壓力；但另一方面，潛在的政策風險始終給后市的預期增添不確定性，預計已至高位的價格后續增幅將有所趨緩。”戴德梁行認為。

除此之外，戴德梁行還發布，2013年，深圳甲級寫字樓需求穩中有升，全年甲級寫字樓吸納量達到178，046平方米，比去年同期增長9.5%；整體租金也保持穩步上漲，全市甲級寫字樓租金全年增長7.1%達到每月每平方米195.13元。一方面172，585萬平方米的甲級寫字樓新增供應一定程度上刺激了需求的釋放，另一方面企業換租等因素仍然支撐著市場的活躍度——基於經營成本考慮部分企業從租金較高的物業搬至租金較低的物業；或是在控制租賃成本的前提下，遷移至辦公品質較高的物業以改善辦公環境。

隨著年內新入市的其他項目被市場逐漸消化以及部分尾盤招租進度的加快，全市甲級寫字樓空置率也進一步走低，由2012年底的9.12%的下降至8.25%。金融、科技類企業依然是市場新增需求的主力，而物流類企業出於成本考慮，在租賃活動中表現較為謹慎。

“預計2014年上半年，由於尾盤租賃價格相對進取，而新供應的物業品質較高，都將拉高全市的平均租金水平，預計租金將穩中上升；但進入2014年下半年，深圳甲級寫字樓供應量將顯著加大，大量的新供應會一定程度上導致空置的增加，整體租金也將面臨較大壓力。”戴德梁行指出。

長期來看，未來三年深圳甲級寫字樓供應將達到414萬平米，遠超當前市場的總存量，巨大的未來供應量必然對市場造成較大的壓力。但由於新增供應中超過五成的寫字樓為總部企業大樓，一定比例的自用要求以及相關聯的上下遊客戶都將消化一部分的壓力；且總部企業對其高品質物業的租金期望較高，價格讓步空間有限。但整體上，租金受壓的局面不會改變。

程家龍同時表示，從區域發展來看，盡管福田中心區未來的持續供應將進一步穩固其作為深圳金融中心的地位，但隨著后海總部經濟區、南油片區以及未來前海的發展，高質素新項目的入市將使得企業租戶對此片區的關注度提高，2016年南山甲級寫字樓168.6萬平方米的供應將顯著超過福田區，這有望加大南山區對深圳整體寫字樓市場的影響力，強化南山區辦公氛圍。

dtz戴德梁行華南及華西區寫字樓部董事羅進良表示，2013年寫字樓大宗交易明顯增多，為近兩年罕見。交易主體也不再僅僅局限為單一的投資公司，一些產業基金、實業公司等也開始進入。一方面，在住宅市場持續受到調控的背景下，資金更愿意進入增值保值功能較強的商業地產；另一方面，伴隨經濟企穩、城市吸引力增強以及企業自身的發展壯大，大額資金投資總部物業的愿望也日益高漲。預計2014年寫字樓市場仍不乏大宗交易出現。

2013年，國內高階領域消費放緩明顯，同時經濟型消費比重顯著擴大。餐飲市場方面，國內高階餐飲消費收縮明顯，包括綠茶、外婆家在內的經濟型餐飲品牌擴張迅速；與此同時，不少專注高階市場的餐飲集團也紛紛推出小型餐飲彌補不足，如小南國旗下年輕品牌南小館。零售市場方面，奢侈品品牌擴張持續放緩，輕奢侈品牌消費則逐漸增加，而快時尚品牌延續擴張勢頭。此外，基於大眾消費的支撐，全年超市、影院等表現較為平穩。

各大購物中心的局部調整和品牌升級為顧客帶來了全新的消費體驗，而升級改造的同時，核心商圈購物中心的租金也實現一定幅度的上調。羅湖、福田、南山成熟商圈的購物中心平均租金年度增長率分別為8.7%、1.0%和12.6%。預計2014年，城市核心區域優質商業租金還將穩中有升。

受購物中心及電商的雙重擠壓，百貨業受到前所未有的沖擊。各大百貨紛紛通過升級改造、差異化營銷、線上線下融合等多種規則來應對挑戰，如天虹、茂業、海雅等深圳傳統百貨通過增加體驗性消費、嘗試購物中心、啟動電商計劃實現線上線下融合來吸引顧客關注和擴大市場份額，經營成本的提高對百貨業的利潤也造成了一定影響。

近年來開發商對商業地產投資的持續熱情將令未來商業供應量持續增加，未來兩年深圳購物中心新增供應將達到88.4萬平方米，是當前市場總存量的47.2%。供應增加必然加大市場競爭，整體空置率上升的同時，租金上漲空間也將受到抑制。對於未來商業發展的趨勢，張曉端認為，為應對壓力、提高人叢集聚效應，未來購物中心中休閑娛樂餐飲等體驗性業態比例將會進一步提升；為突出個性實現差異化，未來零售中品牌集合店、買手店也將逐漸增多；此外，隨著兒童逐漸成為家庭消費的帶動力量之一，以兒童為主的消費呈現持續上升趨勢。