購房寶典：海外投資置業五大問題需注意

 海外投資置業五大問題需注意

土地所有權

據了解，國外購房與國內購房間的最大區別是在土地所有權問題上。在我國，土地只能轉讓使用權，而所有權歸國家所有，使用權最長年限為70年。海外很多國家土地都為私有制，一般來說海外購置的房產都為個人永久產權，基本無年限限制，也有極個別地區的房地有產權年限，但年限也都為90年以上。例如，有一些物業僅擁有有產權年限的土地租賃權，在泰國的房產土地使用年限是90年，到期之后須歸還給政府。

因此，投資海外房產時，房產的質量好壞也許並不是最重要的，房產所占土地的升值前景和投資價值才是更關鍵的問題。

房價走勢

在購置海外房產前，一定要對當地的房價走勢作一次全面的了解，只有選擇處於上升期的房產才會獲得理想的回報。在投資海外房產前，當然不能完全聽信一些代理公司的一面之詞，其中難免有失偏頗甚至存在夸大隱瞞現象，投資者一定要提前做好準備工作，要對即將選擇投資地區的人文環境、社會動態、相關政策以及經濟發展狀況作一次全面的了解。

據介紹，投資吉隆坡房產來說，它是馬來西亞的首都，整個馬來西亞有30%人口是華裔，會說普通話、廣州（樓盤）話、福建話的內地人都可以在吉隆坡正常生活，與國內文化差異不大，並且馬來西亞的物價和消費水平普遍低於國內一、二線城市。此外，當地購房總稅收大概為總房款的2%，而吉隆坡的房價長速基本為每年同比增長5%，如果您將所購置房產作為出租投資，出租市場的價格長速也大致為6%到7%，可以說收益非常可觀。

另外投資者還需了解當地的市場現在是處於怎樣的周期，按照內地的房產投資模式，選擇好的地段便能獲得不錯的回報，但是海外的房地產市場發展具有著自己的周期性，如果進入下跌周期，即使是投資頂級地段，也難保投資成功，因此選擇房產的周期，選擇在哪一個時間點進入這個市場，也是很關鍵的問題。

匯率風險

這是目前多數海外置業者最看重的問題。房產貸款的期限一般都比較長，其間利率的升降對買房者會造成較大的影響，因此最好是選擇貨幣匯率相對穩定的國家進行投資。

管理費用

許多國家在房產管理方面有嚴格的規定，比如澳大利亞墨爾本市規定，自家門前的垃圾或者積雪等必須由業主自行清理，如超時未作清理，則由市政部門代勞，但業主要支付相應的費用。而如果這些費用未及時支付，就會給自己招來更大的麻煩，甚至會影響到個人的信用記錄。

稅費

海外置業者投資前必須要對房產交易時產生的稅費清晰地掌握，衡量稅費成本是否可以承擔，對將來的居住或收益有無影響。海外與房產有關的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅，其中需要說明的是，契稅只是部分國家征收，如泰國、馬來西亞等國家，征收標準為房價的1.5%左右。歐美國家主要征收土地稅，這種稅賦是每年征收一次。

當然，也有部分地區是沒有稅收或者稅收極低的，比如此次房交會展示的開曼群島就是世界的“避稅天堂”之一，當地的各項稅收都遠低於其他國家或地區，甚至有些稅收幾乎為零，比如當地無房產稅、無資本利得稅，在房地產投資方面，租金收入或股息收入也沒有收入所得稅。

此外，出售房產時也會產生相關稅費，主要征收的是增值稅，如澳洲最高會按增值部分的45%來征收，因此建議投資者要學會合理避稅。比如在澳洲購房貸款所產生的利息、裝修翻新費用、赴澳考察房產的費用、律師代理費、驗房費等等，都可以用來抵稅。

業內人士提醒海外置業者，一定要在充分調查和考量之后再作投資，特別要注意開發商的品牌和實力、房產的地理位置、項目配套程度以及當地文化背景等各方面因素。在購房過程中，最好聘請專業的中介機構和律師。普通購房者對投資地的貸款政策很難吃透，因此聘請專業機構和人士可以增強交易的安全性。同時還要做好對東西方文化差異的理解和心里準備，另外，選擇哪種適合自己投資的管理物業也都是投資者需要仔細考慮並詳細了解的問題。

最後，政治風險也是需要海外置業者充分注意的：兩國關係如何，該國對華政策怎樣，這些都是置業前必須摸清的家底。

(中國新聞網)