上海核心商務區甲級寫字樓平均租金同增0.6%

　　2013年上海（樓盤）核心商務區的甲級寫字樓租賃市場較2012年更為活躍，凈吸納量同比上升約18%。年內，上海商鋪物業需求旺盛，錄得近十年來最高凈吸納量。盡管上海中高階購物中心供應量與2012年末相比增長逾200%，但空置率仍有所下降並在個位數間徘徊。 持續去年活躍的市場趨勢，上海寫字樓及商鋪物業市場投資活動較2012年均有所增加，尤以成交量及總額為甚，分別錄得14宗及6宗整售交易，可見投資者對上海商業物業投資市場充滿信心，投資情緒維系高漲。在住宅市場方面，2013年內出臺的“新國五條”及“滬七條”調控政策未能抑制樓市成交量和成交價格的持續上升。2013年土地市場成交價格的攀升也將推動房價在2014年進一步上漲。

　　寫字樓(核心商務區)

　　十二月閉幕的中央經濟工作會議的焦點是經濟結構轉型。傳統制造業預計會受到影響，傳導至寫字樓市場可能體現為面積減少以及選址郊區化（以降低成本）等特征。盡管如此，持續的城鎮化進程以及政府對增長潛力較大行業的促進預計會抵消上述負作用，上海整體寫字樓市場前景仍看好。2013年前三季度上海國內生產總值同比增長7.7%；同期第三產業增幅為9.1%，支撐了對寫字樓物業的需求。

　　2013年共有四個項目落成，為核心商務區的甲級寫字樓市場帶來約288,413平方米的新增供應。2013年租賃市場較2012年更為活躍，主要是由於金融業和專業服務領域的需求增長所致。核心商務區2013年凈吸納量約為325,676平方米，同比上升約18%。主要的租賃交易包括：國信金融從廣東發展銀行大廈搬遷至港匯廣場二座並承租4,500平方米；物流企業川崎汽船從來福士廣場搬遷至日月光廣場承租約2,600平方米；易貝搬遷至位於竹園區域的陸家嘴(600663,股吧)金融服務廣場，租賃約15,000平方米；以及時尚類企業marangoni在恒隆廣場租賃800平方米作為新設辦公地點。

　　截至2013年底，核心商務區的甲級寫字樓平均租金同比上升0.6%，至人民幣8.9元每天每平方米。按子市場分，浦東同比上漲5.0%，而浦西則同比下跌2.7%。總體租金增長較前兩年顯著放緩，主要有兩個原因：對面積的要求和成本控制使得現有租戶尋找其他替代方案；以及次中心商務區較多的新增供應帶來的競爭。

　　上海寫字樓投資市場全年保持活躍，共錄得14宗整售交易，包括6宗核心商務區以及8宗次中心商務區的交易。盡管外資機構投資者積極的尋找核心資產收購機會，內資機構特別是銀行和保險（放心保）公司則更為活躍，投資商業地產的政策松綁也加速了這一趨勢。收益率繼續萎縮，令外資機構更難以獲取能達到回報要求的資產，這也部分使得他們將重心從市中心轉到次中心商務區甚至是商務園區寫字樓市場。

　　2014年核心商務區市場預計會有五個新增供應，合計約290,000平方米，低於過去五年平均供應水平和吸納量。空置率預計會小幅下降。租金會由於金融業和專業服務領域的需求而上漲，但增長幅度會受制於次中心區域的較大供應。按子市場分，浦東會繼續維持有限的供應，且由於其吸引的特定行業預計會較少的受次中心商務區大量供應的影響。

　　商鋪

　　上海中高階購物中心物業市場於2013年共有七個新項目入市，合計建筑面積約662,000平方米。其中五個坐落於核心零售區。然而，虹橋上海城項目因改造而暫時退市，致使市場減少約63,000平方米的供應量。受此影響，有效新增供應量實為598,978平方米。截至2013年末，上海中高階購物中心物業市場總存量同比上升17.9%，至3,947,799平方米。

　　年內，上海商鋪物業需求表現旺盛，錄得近十年來最高凈吸納量。這主要由服裝、奢侈品、配飾、娛樂、化妝品、電器、餐飲和個人護理業態所驅動。重大開業活動包括：奢侈品百貨商場連卡佛於七年后的回歸、uniqlo全球最大旗艦店的開幕以及快時尚品牌spao登陸中國市場。因此，空置率同比下降0.9個百分點至8.0%。

　　鑒於新增供應中逾半（就面積而言）位於核心零售區，且其租金高於平均水平，截至2013年末，上海中高階購物中心市場首層平均固定租金同比上漲3.2%，至人民幣41.5元每天每平方米。

　　2013年上海零售物業市場投資活動較2012年有所增加。全年共錄得六宗整售交易，包括五宗股權交易及一宗資產交易。此外，本地投資者在搜尋及促成交易方面表現尤為積極，半數交易由該類投資者完成。上海核心零售區的投資機會仍較有限。總體而言，商鋪物業的投資收益率仍繼續徘徊於5.0%至5.5%范圍內。

　　預計2014年將有包括金虹橋國際中心和虹橋城在內的七個項目完工，其面積總和約548,000平方米。鑒於90%多的未來供應將坐落於非核心零售區，其低於市場平均水平的租金預計會拉低整體租金，項目入市時亦將致使整體空置率輕微上升。核心零售區內若干項目的重新定位以及持續旺盛的需求將使其得以平衡，引領租金維持於目前水平。

　　住宅

　　2013年上海住宅市場的主題是政府調控與房價上漲之間的博弈。三月，中央政府出臺了新一輪的調控政策（即“新國五條”），要求進一步上調第二套住房的首付比例和貸款利率，及20%的個人所得稅（截止目前，該稅並未在全市層面得以全部執行）。然而，上海一、二手房房價繼續上漲，致使上海房管局於十一月出臺了“滬七條”政策，內容涵蓋上調第二套住房首付比例，從原先的60%上調至70%；提高非戶籍人士的購房資格要求。這兩輪的調控政策對樓市的影響頗為有限，成交量和成交價格在年末仍繼續上升。

　　購房者強勁的需求促使發展商增加住房新增供應量。截止12月22日，新建商品住宅新增供應量同比增長30%，至1,135萬平方米（93,605套）。三月的調控新政未曾對樓市產生太大的影響，九月新建商品住宅新增供應量達140萬平方米（11,386套），為2011年以來的最高水平。

　　為趕在新政正式執行前促成交易，三月成交量站上近40個月新高。之后，成交量繼續保持強勁，截止12月22日，全市新建商品住宅總成交量同比上升38%，至1,251萬平方米（102,733套），僅次於2009年的尖峰（1,680萬平方米）。

　　截止12月22日，上海新建商品住宅成交均價同比上升7.3%，至人民幣24,121元每平方米，遠超2012年2.7%的年增長率。成交均價的上升主要是由於中高階項目成交的增長。

　　由於預期租金和資本價值的持續上漲，住宅市場吸引眾多國內外投資者紛紛於核心地段收整棟收購優質物業。2013年共錄得八宗整棟收購案例。住宅和服務式公寓收購數量平分秋色。其中，主要的收購案例包括：三月，綠城（hk: 03900）和融創（hk: 01918）合資企業以總價人民幣90.2億元的價格收購了一宗位於黃浦區的以住宅為主、涵蓋商業辦公業態的綜合物業，總建筑面積為724,439平方米；五月，花樣年（hk: 1777）以人民幣2.84億元的價格收購了中國地產集團位於浦東竹園商貿區的服務式公寓爵士大廈，而十一月，花樣年又將該宗物業轉讓予洪威投資，作價人民幣4.05億元；八月，萊蒙國際收購了摩根大通位於浦東陸家嘴區域的服務式公寓莎瑪世紀公園，作價人民幣16.9億元；十二月，安祖高頓斥資2億美元（折合人民幣12.2億元）收購位於陸家嘴區域的服務式公寓東櫻花苑。

　　展望未來，2014年上海市政府將繼續通過調控手段來抑制房價的快速增長，尤其是通過收緊高階住宅項目的預售證發放及增加中低階項目的土地供應等方式來體現。然而，縱然需求仍保持強勁，但2013年住宅新開工步伐的放緩將導致2014年新增供應量減少。此外，2013年上海土地市場成交價格的攀升預計將促使發展商於2014年項目預售階段提高住房售價。這些因素都將最終對房價的上漲起到一定的助推作用。鑒於2013年強勁的銷售業績表現，2014年發展商仍將熱衷於獲取新土地。為降低開發風險和利用共用資源，發展商合作開發優質項目的趨勢將繼續延續。