經濟學家孫飛：未來十年仍是房地產高速增長期

金融界網站訊 2014年1月4日，由東兆基金和金融界聯合主辦的“中國地產金融變局與創新高峰論壇”在北京召開。

國際金融投資家聯合會執行主席、經濟學家孫飛認為，未來十到二十年仍將是中國房地產行業的高速增長期。他同時表示，“房地產最終還是要有拐點的，這可能要在十年之后。”

孫飛：各位嘉賓，上午好，很榮幸出席2014中國地產金融編劇與創新高峰論壇，我重點從大資管時代下的地產金融的創新發表一下我的看法，因為時間有限，給了我25分鐘，我申請講半個小時，跟大家進行廣泛的交流。

今天這個主題講得非常好，地產迎來了變革，地產金融更迎來了變革，特別我們已經進入了一個大資管時代，中國地產金融創新，目前面臨什么樣的宏觀經濟背景，我要講一下，我們知道美國的金融危機就是由於美國房地產泡沫破裂，美國次貸危機，這跟我們是息息相關的。不管怎么講，全球經歷了美國金融危機、歐洲債務危機事件，從2007年到現在世界經濟已經開始在復甦，美國的一些經濟指標也已經在開始向好。我覺得這是一個很好的信號，美國也逐漸要推出量化寬鬆政策。中國我特別要強調一下，一枝獨秀，我們改革開放三十年，平均經濟增速兩位數以上增長，未來的十到二十年，我個人認為應該還會保持在較高速增長期間，比如在7%到8%之間，中國是全球最大的市場，14億人口，吃穿住用行的市場。涉及到房地產，未來十到二十年還屬於高速增長期，但是房地產最終還是要有拐點的出現，這可能要在十年以后，這是我的一個看法。

中國宏觀經濟增長，我特別認為有六大引擎，這是我總結的，城市化、工業化、資訊化、國際化法制化，特別在城市化里邊我們要強調新型城鎮化，這個新型城鎮化意味著我們地產在未來的一個發展中面臨著巨大的機遇，就是三線城市、四線城市、五線小城鎮機會會很大，特別一些商業地產，機會非常巨大，我們要聚焦到這個。我們的城市化從50%提升到70%，這意味著我們有巨大的空間，工業化，我們要新型工業化，就是要從高耗能、高污染向地毯節能環保來提升。互聯網改變了世界，我們也看到互聯網金融來了，特別是十八屆三中全會以后，我要特別強調的機會就是市場化、國際化、法制化。我們已經看到，市場化的步伐離我們越來越近，我們的股票市場要注冊制改革，這是一個真正的市場化。另外就是我們的金融在打破壟斷，允許設立民營銀行，包括我們大資管時代的到來，這都是市場化的一個很明顯的體現，我們要把握這種機會。要允許給我們民營企業、民營資本更多的空間，在市場化的格局里邊。國際化現在是雙向的，中國有賴未來經濟還會高速增長，中國還是全球資產的洼地，外資還是流向中國，同時中國的企業也會走出國門，進行境外投資，包括房地產，我們已經看到萬通、綠地，很多企業已經在海外投資房地產。同時我們中投也已經進入了英國、美國的一些物業，這就是個趨勢。國際化是一個什么概念呢？我們在座的各位要有全球化的視野，要在全球的范圍內進行資源的優化設定，也就說哪兒的原材料價格低就買過來，哪兒價格高就賣到哪兒去，要站在這個視角來處理問題，看問題。另外法制化，市場經濟就是法制經濟，用法制來保駕護航。當前我們經濟還處於刺激高增長的周期，但是存在著結構性的矛盾，必須要轉型升級，大力發展戰略新興產業。但是我還要強調觀點，因為跟我們金融地產息息相關，人民幣是一個悖論，未來我個人認為人民幣還會持續升值，這個升值是對美元升值，現在7%-8%的增長，比美國高3倍左右，除非美國的經濟增長跟美國差不多，中國有可能貶值，對內是貶值的。我們的錢，第一不能手上存美元，凡是跟美元掛鉤的一定要換成人民幣，連香港市民都知道跑到深圳把錢換成人民幣。

人民幣兌美元是1：4左右。另外人民幣對內是貶值的，主要是通脹，因此錢不能存銀行，要做投資理財，這也是今天我要講的，中國的經濟增長與CPI是一個悖論，中國CPI保持低增長高通脹，大部分是這個情況，未來要保持這個態勢還是要進行一個很好的宏觀調控。十八屆三中全會定的調還是實行積極的財政政策、穩健的貨幣政策。因此中國在宏觀經濟來講，我今天為什么要特別強調，無論是地產，無論是金融，正迎來一個變革，在這種宏觀經濟背景下我們存在一個巨大的機遇，我們就是要創新，這是我的核心。目前房地產投融資創新的宏觀環境我認為比較不錯，我在2005年的一本書里寫了要合並銀監會、組建國家監管總局。十八大這個方案出不來。但是這個十八大為什么？正是由於我們金融監管體制的殘缺，導致我們房地產信托基金遲遲出不來，2014年年我們要推出中國第一支瑞馳（音），銀行間市場的準入制度出不來，這種監管部利於金融創新，要金融創新必須要綜合監管，綜合經營。為什么這么說？當前中國銀行(行情,問診)業的總資產是多少，一共大家了145萬億人民幣，而我們整個金融業總資產170萬億，信托業占了11萬億，保險業8萬億，證券公司的金融資產3萬億，私募3萬億，證券股權基金3萬億。中國現在金融體系有問題，一行獨大，在去年年初我就提出要打破金融，特別要打破商業壟斷，兩周后我們溫總理宣布打破金融壟斷，這就是一個趨勢，就是一個市場化。

總的來講金融創新缺位，在金融變革的時代它是存在的，未來就需要有一個發展和優化的過程，特別是我們房地產投融資創新的微觀的運營基礎是缺乏直接投融資頻道和路徑優化，亟待路徑優化與模式創新。因為今天我要講資管，我認為資管業務是一個主流方向之一，因為是大資管，投融資也亟待構建國際化標準化的信用體系。大資管時代，我特別提出我的觀點，我們房地產投融資創新的一個組合模式，這是我特別提出的，我們在大資管時代下，大金融時代下，我們地產要全方位運用全金融鏈模式，就是風險投資VC、加私募基金TE，加海內外資本市場，加資產證券化，資產證券化作為房地產，我個人認為是以瑞此為基礎。中國的概念為什么很亂，資管業務的核心就是信托，這也是我要講的。我特別強調未來的十年內商業銀行仍然處於壟斷地位，主渠道地位不可能改變，特別中國又放開了民營銀行的設置，我預計今年上半年會首批民營銀行會出來。未來方向是以信托為基礎的，這是我特別強調的，因此包括外資金融機構，金融資金也是我們另外一條頻道，因為我們已經國際化了。

在講人民幣的時候，也有一個好訊息要說一下，我們深圳淺海，上海自貿區，試點人民幣馬上可自由兌換，我要做外資基金，外資可以更方便的進來。包括上海要開國際版，我一強調人民幣如果沒有資本向下可兌換？？未來我認為人民幣加速國際化，未來形成中元和美元二足鼎立。中國超越美國成為世界第一大經濟體，那個時候上海可能真正超過紐約，成為全球第一金融中心，現在上海還不是一個國際金融中心。中國現在的金融中心是北京，中國目前我講的170萬億金融資產北京占了80萬億，半壁江山。我個人認為，未來我們金融大的趨勢，資本化，多元化。剛才我要講的這個資管業務它的核心是信托，我簡要發表一下觀點就行了。

信托可以說是具有獨特的自主優勢，它是一種具有極大彈性和普遍性的制度，就是說信托這種獨特的外部管理方式，為無法親自管理事物的人提供了契機。我們資管業務的原理就是信托，我要把信托再講一下。信托它的核心的優勢第一財產隔離，我們做資管業務都是財產隔離。現在買的所有資管產品，信托管理，事實上都是不交稅的，因為它可以作為政策規避功能，還有投融資。這個展開就沒有時間了。

那么要做資管業務，信托原理的結構、架構下，設計下，我們要考慮這個安全性、盈利性。首先我們在做這個資管產品的時候第一要素就是安全性，因為資產管理第一對於那個投資人來講，你要給他還本和預期的收益，對於我們要投到某一個項目上的錢的時候，這個錢要回得來。我個人認為你要設立嚴格的風險防空措施，風險防火錢，確保這個錢能夠安全地回來。我這個人我是20多金融投資領域，雖然是股權投資，我都設定了雙倍資產抵押擔保，因為我20年做了1200多億的金融交易額從來沒有失敗過。

第二個是盈利性，盈利性我們肯定資管業務為投資者獲取最大的收益，同時我們資產管理方本身也是管理費，信托報酬等等我們要盈利，同時項目也要盈利。流動性原則，資管業務這么說，資管業務流動性比較欠缺，因為一般涉及到一年兩年三年四年，這個一般都不能動，比如說兩年以后到期，兩年以后才還本付息的概念。流動性的概念，對於信托來講，我也倡導組建全國的信托交易平臺，互聯網時代到來了。信托雖然是私募，資管雖然是私募，你具備公信力可以在網上賣，點一個鼠標就買了。互聯網時代還要培育一下，因為它的金額太大了。你要說買一個基金，一萬塊錢，一萬塊錢，都不當回事就點了。流動性來講，各位做資管業務，可以做開放式的信托，開放式的資管產品或者是半開放式的。這個我點到為止，因為時間有限。具體來做一些結構式的設計。

那么我們資管業務的設計原理，剛才我講的它以信托為基本原理的，是信托的精髓。同時我們包括現在所有的公募基金也好，私募基金也好，基金就是單位信托，基金前面都可以加兩個字叫做信托基金。因此我就說這是交叉的概念，資管和信托交叉了，基金和信托交叉了，但是實際上所有的基金都是信托。我們的資管業務的核心就是風險隔離，就是說你們在做資管產品的時候一定要做好風險隔離，做好資募的設計。

剛才其實資管業務講的三許原則，特別要做好風險的控制。比如說我們房地產，兩塊，第一因為我們今天有很多資管類的公司、基金公司，你怎么來做好風險管控，第二，你面臨著，你的項目要能夠發這個資管產品，你要反過來想你要對應資管業務的風險控制，作為資管業務呢，核心是選擇好項目資產管理，這個很重要。這是雙向的。第一你這個項目好意味著風險小，同時你這個資產管理人要選好，為什么呢？新疆德隆基金性信托等等它資產管理，它挪用資金了，我最近看到一個基金公司挪用一個醫院的資金就在網上說了他詐騙了，這就兩塊了，就需要強調。一個是項目要好，另外一個資產管理也要好。實際上說到這兒，我就是20多年從業經歷呢，錢要給你，你要有信用，同時這個產品做好信用增級，錢就來了。大的金融機構，做信用就好了。錢投出去，要很好的收回來，必須做好風險的控制因此做金融就兩條，四個字：信用、風控。我們合格的管理人，基本特征就是中層凈值管理。風控方面，有幾個要素，信用程度，信用等級，信用能夠，理財能力，風控能力等等。歸結起來就這三個原則。強調一下我對這個資管能力風控的看法

信托公司是資本市場產業上的金融機構應該這么說目前來講，我后面要講商業銀行業開了創業，這是資管市場大的變革。但是我個人認為本身信托原理，信托公司還是主題，目前信托的這個金融資產已經突破11萬億，在貨幣市場它可以根據金融機構進行拆借往來，可以做投行業務並購等等。還有一個很核心的優勢直接投資，信托公司信托資金，現在信托公司自有資金只能做資金股權，政權公司不能直接投，信托公司可以直接干這個事。信托本身有自主優勢，信托公司還具有這個優勢的。那

現在我講這個大資管時代，首先我講的這個信托，它達到11萬億，但是信托面臨的競爭更激烈，因為商業銀行業開了資管業務，保險等等都有了，未來實現兩個提升，一個粗放性向集約性提升，向被動到主動的提升。未來我們資管業務里面，就是說信托這個板塊呢，它的發展趨勢我個人認為產品創新化，多元化，規模化。我非常樂觀地認為，2010年信托業務突破20萬億肯定的。中國金融第一方陣就是商業銀行，第二就是信托。證券公司、保險公司都排在后面。未來信托公司也是最具備潛質突破一百億金融資產的。第一我們對資產管理需求越大，如果我們未來要征遺產稅，這個遺產稅會爆發式的增長，等等這個我也不展開講了。這個信托未來可能會突破一百萬億的，這個時間我想，因為它復合型增長會增長很快，這個具體的時間我沒有做判斷，但是20萬億肯定2020年突破了。應該說對我們資管領域產生突破影響。除了新增期貨公司也加入了資產管理集團，保險、券商等也被放在資產投資領域，賦予銀行托管資格。它合法的法律地位愈加明顯。大資管時代，資管牌照越來越小，銀行、證券、保險都做資管業務，實際都是做的信托業務或者叫類信托業務。短期內特別商業銀行，十月份正式開商業銀行的資管業務，這對中國整個資管業務沖擊巨大，但是短期來講可能還不會有巨大沖擊，為什么呢？不會完全替代頻道業務。因為畢竟理財設計產品有個過程，找好項目有個過程，資管人才也比較缺乏。但是隨著銀行在資管業務的擴大，一定會給信托、保險、券商、基金的子公司帶來挑戰，這是一定的，因此各位在大資管時代，我們務必要進行差異化生存，要有自己的特色，這是我的觀點。

我特別給大家看一個，我們商業銀行的案例，2013年10月18號我們首批14家商業銀行開展資管業務，銀行資產管理計劃兩項試點，首批資產管理兩百個億，120個億。2013年的10月22號在資產設定端專著理財在中央國債登記有限公司，這是工行。我們可以給大家看一下這個案例，這個門坎，工行理財A計劃投資額是比較高的，做風險評估的時候評估是僅限於風險成立較強的高階客戶，表明銀行對資管業務開展還是比較謹慎。工行A計劃屬於非保本浮動收益類型，就是讓投資者承擔風險，可能要給他做一個澄清，實際上所有的信托、資管業務，從資管原理和信托法理來講都不應該剛性兌付（音），但是為什么有的說有剛性兌付，實際為了信托公司即使把這個做虧了自己掏腰包，或者讓第三方掏錢把這個錢給還上，嚴格來講是不應該的，但是什么情況下應該做事呢？比如信托公司或者資產管理公司挪用了資金，有道德風險，他應該付賠償責任。如果是項目正常的經營賠了，投資人知道以后，因此我這十年來一直在呼吁強調信托投資者、資管投資者也要風險教育，你自己要認，這個風險你要自己承擔，不是資管公司基金公司來承擔的。我們也要像買股票一樣，血本無歸你就認了，買個信托還上街游行就不對了。從幾家銀行發的產品來看，預期收益是可以講的，他們直接把這個取消了，有一點投資者買的時候，他看大致收益有多少，還是要給投資者一個心理預期，商業銀行本來就不應該剛性兌付。我們信托基金做的好要獎勵，但是我要批判證券基金，旱澇保收，賠得一塌糊涂還是要付2%管理費，這個未來必須要改革。我們可以看一下工行資管業務，它的費率，各家銀行是不同的，比如工行的托管費率0.1%，消費費率0.4%，這個銀行頻道很了不得，它在千分之四。銀行的優勢你能看出來，它的成本才1.1%，浦發銀行(行情,問診)為0.05%，總計0.75%，比這個稍高一點。比貨幣基金高一點點，但是遠遠低於信托、私募基金的頻道費用。

商業銀行已經正式投身於泛資管時代，加劇了大資管時代的壓力。銀行直接資管層面去出重構了資產管理體系，信托、保險、基金子公司頻道價值在下降，原來我們的私募基金可能還要找信托，現在也下降了，銀行的頻道就更牛了。商業銀行泛資管業務短期會有一些門坎，我特別強調目前來講房地產和地方政府平臺貸，商業銀行是有限制的，其中就有不得投向宏觀調控政策限制的行業和領域，同時也要求對融資企業進行主體信用評級，我們的信用評級機構也有事情做了。商業銀行推的資管也許目前第一有限制，第二要求信用評級。未來我們面臨著一個金融變局，特別在大資管的業務競爭的和合作方面，必須實現差異化和獨特化。中國即將出現管理一萬億的信托費。比如中信信托，最近兩年就實現了。管理一萬億的信托資產，如果管理費1%算下來，它的利潤應該是多少？一百個億的管理費，你們可以看資管業務規模非常重要，信托所有資管業務我們都要思考。對於我們信托公司來講，信托公司的轉型定位主要有財富管理綜合服務等三個方向，資產管理核心在於產品驅動，財富管理在於增加客戶聯系，要突破綜合能力，這是我們信托的一個未來的方向。資管業務要加緊從被動向主動，因為資產管理，不是著項目來融資，這都是被動的。券商就是必須要提高綜合金融服務能力，逐步積累獲取項目和風險控制的能力，同時通過自營、資管投行等打造綜合金融服務平臺。我們要各司其職，一定要超精細化發展，這是我們一個大的趨勢。

2012年我們財富管理余額約30萬億元，這個數字占到當GDP的50%，發達國家資產管理大體上是GDP的兩到三倍。我們的機會來了。我對大資管業務之大趨勢，我要強調目前是條塊分割的，我認為是不公平的。我為信托業搖旗吶喊，實際對信托公司、私募基金比較不公平，目前資管業務最有優勢的就是商業銀行本身有頻道，本身有網絡，並且它的購買門坎很低，比如我們商業銀行資管業務五萬塊錢可以買，信托一百萬，這就有問題。因為我們信托法也在修訂，向我征求意見，我說信托法應該明確統一法規，應該把資管業務統一納入到信托法里邊來統一地規範化，要統一標準，這么多資管業務，主辦方讓我講資管，現在誰都可以做資管，要統一門坎，現在門坎不統一。要統一監管，怎么辦？就是我孫飛在八年前說的要組建國家金融監管總局，適應我們時代的挑戰和趨勢，推動我們中國經濟的創新。這個時候我們中國的地產、中國的金融也才會迎來一個更美好的未來，謝謝大家！