秦虹：地價太高導致房地產高利潤成過去時

金融界網站訊 2014年1月4日，由東兆基金和金融界聯合主辦的“中國地產金融變局與創新高峰論壇”在北京召開。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，近年來地價上漲很快，加上勞動力等各種成本上升，導致房地產市場高利潤成為過去時。

此外，她還指出，房地產投資證券化是大勢所趨。但她同時指出，由於我們國家的政策、稅收、商業地產盈利模式等因素，在中國真正的資產證券化還沒有推出來。

以下是文字實錄：

秦虹：很高興參加這次論壇，今天來了很多做房地產、金融的，我們來交流有關的情況。我們其實非常關注在房地產金融方面創新的話題，這兩年來特別是房地產調控在房地產這方面的政府持續的情況下，實際上房地產行業業內已經開始了很多的房地產創新的一些探索，雖然規模並不是特別大，但是和過去相比這幾年有很大的增長。也預示著未來整個房地產行業逐步的走向成熟，它本身應該是多元化，以及加強一些資產管理等等這樣體現一個成熟的房地產市場的一些本質性的特征。過去坦白地說，中國房地產由於過去十年起步晚，爆發式的增長快，這個行業本身也是非常粗放，過去有錢有地，拿到錢，和銀行行長談好了，基本上就把房子賣了銷售就完成任務的，但是未來的房地產市場我們一個基本結論是這種趨勢性的機會已經不存在了，下一步應該是結構性的機會，這樣情況下房地產面臨著很多第一是創新，各個方面我們產品面臨著創新，企業競爭模式需要創新，融資模式也需要創新，另外一個需要多元化。產品結構需要多元化，投資利率多元化，資本多元化，只要這樣的企業，有專業化能力的企業，真正實現多元化的企業，我覺得機會才能夠把握住，我這樣的一個判斷。

總得來講，三中全會決定里面有很多金融改革的一些內容，金融改革的內容其實對於我們現在來看並不陌生，因為三中全會開會之前就已經對外說了很多。和房地產有關的，直接關係比較大，可能有三個方面，一個是利率的市場化，第二個就是推高直接融資的比重。第三個專門提出住宅性金融機構。主要體現政府對需要支援，購房群體或者租房群體一個政府責任的落實，提出這樣一個研究的方向。我覺得也是非常有必要的，因為我們看國際上，各個國際在城鎮化快速發展的過程中都有一個政策性的住宅機構幫助首次置業的家庭，和提供一些有政府補貼的金融，或者貸款一些支援。我們國家現在沒有，首次置業需要支援，怎么支援？商業銀行來提供利率打折貸款！本身其實是有衝突的，所以並不穩定。當金融環境比較好的時候，這個時候政策支援比較好，當它沒有額度緊張的時候，支援就不到位，沒有，它還要提高利率。這個不利於國家住房支援政策。再比如說我們建保障性住房需要便宜大量的資金，商業銀行是不愿意貸，現在想辦法讓公積金來建保障性的住房，我覺得公積金本身是我們個人的錢不是財政的錢，拿公積金來建這個保障性住房，提供貸款也是有很大的保險，這個其實也是不合適的。如何體現財政的支援，通過一定性政策金融支援非常有必要。

房地產的企業金融創新，在行業發展趨勢來看是一個必然的趨勢，我們這個行業在資金困擾環境方面有以下四個限制。第一中國房地產市場規模非常大，投資總額9萬億，銷售額7萬億。它的資金來源是三足鼎立，公募市場的融資，私募市場的融資，中國的主要還是銀行，公募和私募占據都非常小。

第二中國商業地產投資占比迅速提高。2009年以來，同物業類只有黃色曲線是住宅，非住宅，商業投資都明顯高於住宅這是它的住宅。新開工也是這樣，整個住宅新開工這幾年的增長都低於辦公樓，非住宅的。這個商業的非住宅物業、寫字樓等等，他們的投資的增長意味著什么，更需要長期穩定的資金的支援。它和過去短期的銀行貸款來支撐這個商業地產的發展，顯然跟它的運作模式是不匹配，造成我們商業地產的發展，它本身存在著很多的退出資金渠道上面臨著很大的匱乏，不得不販售，來解決它的資金問題。另外，隨著商業地產投資量的增加，它散售也越來越面臨多的競爭，現在很多企業為了改變這種狀況，也做了一些改革，它實行帶租約的銷售，或者是盡可能大的持有一些商業物業，少賣一點散售的物業，這樣增加投資者的信心。但是總的來講這都不注意商業地產需要長期穩定的資金來維持它提高經營質量，提高它資金回報這樣一個需求。所以商業地產同比的增加以及未來持續的，我覺得未來商業地產的經營需要，需要我們在房地產資金渠道除了銀行貸款之外我們需要更多的，穩定的或者長期一些資金的支援。

第三個，整個房地產市場的利潤率已經走向過去的，我們說房地產行業利潤相對比較高，主要是因為這幾年地價上漲很快，加上勞動力各種成本的上升。我們可以看到，A股毛利潤水平都處於一個下降的水平，這樣一個下降的情況下，房地產核心競爭力是什么？除了你的產品之外很重要就是融資能力，融資為王。你的融資能力是否能夠實現你的融資的成本足夠低，或者是是否使你需要錢的時候能夠很快找到錢，實現你資金的周轉，或者快速實現你資金的周轉率，這些都影響著開發企業未來的利率水平。所以資本已經成為開發企業競爭一個核心所在。

第四個，我們面臨的形勢，就是中小房地產企業它的銀行貸款的傳統資金來源渠道實際上受到很大的限制。銀行現在對我們開發企業的實行名單管理，意味著中小企業很難進入到名單里面，它要生存和發展怎么辦，需要銀行之外的渠道找到錢，這就是我們銀行面臨的現狀。這幾年的探索，以及未來在融資方面的創新方面，我覺得主要是增加這個直接融資所占的比重，如何把投資人不直接承擔風險的投資，或者資金來源，銀行貸款作為間接融資的話，所有投資人直接承擔風險的融資，我們都把它算在直接融資，未來我們大致可以判斷，未來直接融資的比重會逐漸地擴大。在直接融資比重里面，我們可以預見未來的股權式的這個融資規模會逐漸的擴大。

直接融資，這幾年來所進行的探索大概有這么幾個方面，第一個方面就是行業的並購以及包括引入財務戰略性的投資人使房企之間的資源整合更加趨強。所以我們過去經常說房地產企業，原來的開發企業在過去形勢好的時候都是單打獨斗的，自己賺自己的錢，現在我們看到做大企業，小企業聯合合作越來越廣泛，所以戰略的財務性的投資人作為直接投資者的身份出現了，主要這種身份也是屬於直接融資的一個方式。第二個就是信托融資。信托融資可以說對那些解決中小企業他們過去銀行貸款困難起到非常大的作用。這幾年信托融資，一個是規模上開始明顯增加，房地產的增加信托投資。從2010年開始，就是它的房地產信托投資規模上增長很快。第二個，我覺得房地產信托投資這幾年也面臨著創新，從過去單純的投資，現在變成如何為投資人服務，房地產信托化的基金趨勢非常明顯。第三個方面，就是房地產的私募股權基金。人民幣的私募股權基金是2010年之后才逐漸地稍微呈一點點規模可以發展，但是和整個資金里面比還是非常小，但是自身和自身比，私募基金這年來的發展還是比較穩健。這幾年發展來看，房地產私募股權基金還出現了一些變化，這個變化主要在於他們投資從過去比較偏向於安全性比較強的那個環節的投資，現在已經全產業鏈的投資，而且投資逐漸便宜，從拿地開始。開發或者到銷售。另外業態投資更加廣泛，過去比較注重快銷性的住宅市場，現在住宅投資，這種商業的投資，寫字樓的投資，包括存量的這個資產，就是存量資產改造的投資都出現了。另外過去是偏債務性的投資，現在已經越來越多了。資金的周期，從過去由於資金的投資人的屬性所決定注重比較短期的投資，現在房地產資金現在逐漸的拉長，都可以逐漸看出我們房地產在資金融資方面，從投資和融資角度來看，都出現了一些新的變化，這些新的變化都是積極，更加走向發展。另外境外的融資，境外發債成了重要的方面，中小企業到香港、IPO啟動，境外融資在今年一年發展非常快的。而今年10月份之前，房地產企業海外融資的總額大約170億美元，遠遠超過去年，不是去年，就是2012年83億美元的規模，品牌企業利用境外資本利用擴大它的規模起到了非常重要的資金支援、資金支撐，但是房地產企業規模越大，它的優勢越強，因為大企業可以做結構，只有規模大才能做結構，而結構多了你的風險相對來說就會低。企業大了，你的融資能力才會強，企業所有的投資對它的信譽度來說是最尤里的，而一些品牌企業借助境外的低成本的資金優勢來迅速擴大它的企業規模，起到了非常大的支撐作用。還有一些房地產企業購買了美國、歐洲、香港、新加坡、馬來西亞的不動產，在銀行融資上取得了成效，還有些中小企業剛才說了在境外上市，也是為他們今後的發展或者壯大奠定基礎，所以境外融資也是直接融資這幾年逐漸出現的趨向。

另外隨著我們2012年底政策出臺，公募基金總公司的資產規模也為房地產企業帶來一些全新的融資機會，出現了很多資訊的聯合，銀行信托的聯合等等。另外在直接融資創新方面還出現探索，就是資產證券化的探索。資產證券化在中國，我們認為在下一步的金融創新改革和房地產創新方面應該是最值得重視的一個方面，因為房地產信托基金總的來說是個非常成熟的金融品種，又有利於我們中國的商業地產長期資金的支援，另外便於中小投資人解決他們的需求問題，他們的應用模式是非常清晰的，但是由於我們現在國家在政策方面、稅收、商業地產本身盈利模式等，在中國真正的資產證券化目前還沒有推出來。

目前資產證券化在我們國家有三種具體的業務模式，一個是銀監會主管的信貸資產的證券化，銀監會所監管的這一塊兒和企業關係不是很大。第二個，是證監會所主管的企業證券化ABS，國內像華僑城都有這方面的想法和探索。華僑城好像是企業的資產證券化已經打包，把它做成了。銀行兼市場的交易協會主導的資產支援票據ABN，主要是天津的房地產保障性住房已經發行成功了，這是一個非常小的探索，但是我們覺得未來還是有很大積極的意義，一方面表明企業有非常強的積極性，另一方面我們這個行業走向成熟的發展是特別迫切的。在真正的完全意義上的資產證券化在國內還沒有辦法落地的情況下，類資產證券化現在在很多房地產企業里做了些積極的探索。他們將商業地產或者是商業地產的經營收益進行打包並且份額化銷售，實現了融資的探索，像龍虎（音）、高河等都在做這方面的嘗試。我們覺得下一步房地產資產的證券化，無論是有機的探索還是未來真正走向規範，基礎資產的質量，也就是現金流的優良程度都是關鍵，這個對商業地產和資產證券化形成了一個巨大的挑戰。我們說現在在探索的企業的創新、金融創新主要是解決它的融資問題，真正離資產管理還有很大的差距，但是我們覺得前途和方向也是明確的，是值得我們關注的。

整體來講房地產開發企業的直接融資的比重和2007年之前已經有大幅度地提高，至少提高了10個百分點，開發企業單純依賴銀行貸款的發展格局現在逐漸地改變，我們也相信隨著中國房地產市場逐漸走向成熟，它一定會回歸到真正的現在已經成熟的房地產市場本身應該體現的一些特征，就是它的資金來源的多元化。擴大資金融資實現直接融資實現房地產金融創新的前景，我們非常看好，我們會持續跟蹤研究。從大的政策研究來講，或者從現實的市場狀況來看，還是從投資人的角度來說，整個的房地產企業擴大直接融資，實現融資資本的多元化的前景看得是非常清楚的。一個是我們金融政策的改革，未來的利率市場化將會進一步縮小，間接融資和直接融資的成本，這為擴大直接融資創造有利的外部環境。第二，我們在國家的金融政策上主要是用好存量，盤活存量，意味著不會靠貨幣政策來刺激經濟增長，在房地產來說銀行的貸款支援重點，我認為主要是和它的政策支援方向是關聯的。盤活存量已經成為貨幣政策的基本基調，對房地產企業的直接融資來說也有積極的意義。第三，不斷成熟壯大的投資人機會和機構投資者投資擴偉的遠景，在資產設定上一定會選擇房地產，在過去買多套房子，投資房地產這種形勢在持續受到政策限制的情況下，它一定會轉變他的投資方式，轉變投資方式是什么，就是證券化投資。所以我覺得這種機會我們是要抓住的。

另外機構投資人，規模越來越大，隨著它的保值的要求。在住宅市場上降低杠桿與擴大直接融資都可以防范系統性金融風險，我覺得對整個國家的金融發展是有積極意義的。直接融資，還有利於增加住房的供給平衡供求關係，讓企業更公平地獲得融資渠道，過去銀行貸款是政策指導性比較強，比如說名單式管理等等是很多企業不能公平獲得資金的機會，如果讓市場打開之后，讓企業更公平地去直接地融資，我覺得這更符合我們市場的方向。總而言之我們認為房地產企業的直接融資未來金融的創新，對我們目前的前景是非常廣闊的，現在需要我們做好最重要的準備，人才的準備、知識的準備以及我們物業本身質量的準備，如果真能做好這些，我覺得中國未來從趨勢性準備到服務機構性準備，有很多機會是可以為我們的投資人服務的，也為我們投資人帶來非常豐厚的回報，我們非常看好中國未來下一步房地產企業融資或者是房地產企業金融創新的未來前景。