葉青山：土增稅爭論中誰是豬 國家審計署數據說了算

房企欠繳土地增值稅爭論，經月余發酵愈演愈烈。

筆者瀏覽發現，新年伊始，一篇題為《萬科自證除土地增值稅外還涉嫌偷逃企業所得稅11億元》的博客文章被多家門戶網站廣為轉載。1月3日，新華網刊發報導《任志強就土地稅再戰央視 稱天下沒有比其更蠢的豬》。

筆者認為，央視到底是不是這頭“天下沒有比其更蠢的豬”，應該由國家審計署審計結果來判決，這才是權威判斷。以前公眾模模糊糊知道中國地方政府債務有10萬億，審計署一審計就很明確，是20萬億，大家也很服氣，沒有爭論。央視披露房企欠稅3.8萬億，說不定審計署審計后發現有7.6萬億呢。

因此，有理不在聲高，更不在措辭犀利，而在於是否依法、有理有據。

土地增值稅作為一種反房地產暴利稅，應發揮避免國有土地收益流失、抑制開發商投機獲取暴利的作用，是加強國家對房地產市場的調控和抑制房價過快增長的利器，卻一直未能很好地應用到房地產市場的調控中，以致房價呈不斷上漲態勢，不能不說是13億中國人的悲哀。

1994年施行的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》中明確規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率：土地增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；土地增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；土地增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

從某種程度上說，土地增值稅與個人所得稅有些類似，土地增值稅調節土地增值收益，個人所得稅調節個人收益。

當前的現狀是，稅務部門征收個人所得稅竭盡全力，應收盡收，老百姓誰也休想逃稅；而稅務部門征收土地增值稅則心太軟、手不狠，對土地增值稅的納稅義務人（開發商和炒房者）非常優待，不僅房地產開發商普遍欠稅，炒房者也享受了土地增值稅的免稅盛宴。

為什么說房地產開發商普遍欠稅？首先，土地增值稅屬地方稅，地方政府能因地制宜，故操作上有很大彈性，地方在執行上亦盡用灰色空間，將本來高達3成至6成的稅率，大減至只有1%至3%，調控作用幾近全無。

首先，不少地方政府為了招商引資不僅對房地產開發商拖欠土地增值稅行為采取了默許的態度，有的甚至將緩征或免征土地增值稅作為交換條件。

其次，不少基層稅務部門對土地增值稅采取“放水養魚”政策。何為放水養魚？即基層稅務部門為防止完不成逐年遞增的收稅任務，常常留一后手，自行調節年度的豐歉，讓一些納稅人將稅收留待下年或下下年繳納，甚至等到哪一年完成收稅任務確有困難時繳納。房地產開發商往往能享受這樣的待遇。

稅務部門往往還抱怨土地增值稅比較復雜，征收手段不足。在資訊化高度發達的今天，在政府超級富有的今天，什么也不缺，缺的就是決心。非不能也，是不為也！

另外，許多地產開發商對征收采取了拖延戰術，北京不少樓盤預售當天就銷售一空，通常稱“日光盤”，而交房往往在一年甚至兩年后，清算土地增值稅又要拖到交房后若干年后，從理論上講“日光盤”清算土地增值稅在預售當天就可以進行，但誰這么較真呢？毛主席說過：“這個世界怕就怕認真二字！”筆者認為房地產開發商普遍欠稅的責任不全在開發商，如萬科欠稅也不能全怪萬科，地方政府應該反思是否真的想調控？稅務部門應該反思是否認真地收稅？

為什么說炒房者享受了土地增值稅的免稅盛宴？因為目前二手房轉讓繳納的土地增值稅沒有按稅法的規定執行，國家規定要征收，地方政府出臺政策暫免征收，炒房者應該繳納的土地增值稅也就不必繳納了。以北京為例，稅務部門征收的二手房交易稅費共有8種，包括：營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。其中，營業稅、城建稅、教育附加、地方教育附加稅，合計稅率為5.56%；個人所得稅的計稅依據為以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，稅率為20%(5年以上家庭唯一住房免征)；契稅為1%-3%；印花稅暫免征收；對居民個人轉讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅。

北京二手房交易稅費一覽表：

由於暫免征收土地增值稅，不僅二手房轉讓應繳納的土地增值稅白白流失了，而且調控效果大打折扣。試想如果你炒房賺的大多被國家調節收走了，你還會加價賣房嗎？

如何用好土地增值稅這個利器，筆者提出幾點建議：

第一，地方政府要與中央政府一條心，下決心搞好房地產調控，執行中央政策不打折扣，嚴格按規定對房地產開發商和炒房者開征土地增值稅，覆蓋房地產的全環節。

第二，由國家審計署對土地增值稅征收情況進行專項審計，發布土地增值稅欠稅情況專項報告。有權威數據，央視、房地產商、稅務局也無需吵得一塌糊涂。

第三，將國稅與地稅部門合二為一，合並重組的富余人員組織起來負責征收土地增值稅，切實強化對土地增值稅的征管，要像征收個人所得稅那樣竭盡全力，應收盡收。

第四，房地產開發商要嚴格自律，要將及時主動繳納土地增值稅作為是否履行社會責任的主要標志，加強企業社會責任體系建設。（作者葉青山，管理學博士，獨立財經評論員）