房地產大轉型的“互聯網+”路徑

書名：《房地產大轉型的“互聯網+”路徑》

作者：巴曙松楊現領

出版社：廈門大學出版社

出版時間：2015-7

內容簡介

《房地產大轉型的“互聯網+”路徑》 中國正在快速步入移動互聯網時代，線下向線上的人口大遷移浪潮深刻改變著人們生活的方方面面，互聯網對傳統行業的沖擊和重塑不可避免，房地產作為一個本地化、非標準化和極其復雜的行業也正在經歷互聯網的強勢變革。未來十年，中國的房地產行業正逐步完成增量市場向存量市場的過渡，二手房將取代新房占據交易市場的主導地位；同時，人們對房屋的需求將回歸居住屬性本身，這要求傳統的開發方式必須面臨轉變，開發元素也將更加注重生活和社區。在這些方面，互聯網均可以有所作為。那么，在這種趨勢下，互聯網到底可以為房地產行業帶來哪些改變？哪些企業將在這一進程中收益？互聯網公司和傳統公司如何參與這一進程，線下與線上如何實現更好的互動與融合，這些都將是本書重點探討的問題。

作者簡介

巴曙松教授為中國銀行(601988,股吧)業協會首席經濟學家，還擔任香港交易及結算所（港交所）首席中國經濟學家，哥倫比亞大學高級訪問學者。目前在多所知名大學擔任兼職的金融學教授、博士生導師。曾任國務院發展研究中心金融研究所副所長等職。

楊現領博士，華創證券研究所新產業部總經理，高級分析師，多年來一直從事房地產與宏觀經濟政策研究，與巴曙松教授合著有《城鎮化大轉型的金融視角》（廈門大學出版社出版，獲得“第五屆中華優秀出版物獎”）。楊現領博士還獲得2015年“中國青年金融學者獎”（中國金融博物館組織評選）。

迎接互聯網與存量房的“黃金時代”

窗外的香港，高樓林立。

身處房地產行業高度發達的香港，回望中國整個房地產市場的發展，在“互聯網+”成為不同產業轉型發展的重要突破方向之一時，房地產行業將出現哪些顯著的趨勢性變化？

從現狀看，中國的房地產市場正在發生激烈的變化與重組。根據一系列數據分析，新房市場主導的階段邁入二手房市場趨勢性上升的存量房時代，這是一個基礎性變化。從互聯網角度看，移動時代的來臨意味著互聯網對傳統行業的改造從標準化商品過渡到非標準化服務，移動互聯網對房地產服務的改造則剛剛開始，真正的裂變尚未出現。在這兩個趨勢的疊加下，我們預計會看到房地產市場遊戲規則的重建，表現為舊秩序的逐步退場和新秩序的曙光初現。那么，我們將面臨一個什么樣的未來？這是我們試圖在本書中探討的主題。當然，本書中的所有觀點僅僅代表作者個人作為一個研究人員的看法，不代表任何機構的意見和看法。

一、互聯網改變房地產的時代已經來臨

這個全新時代的來臨是基於三個標志性事件：

其一，中國由新房市場主導的階段邁入二手房市場趨勢性上升的存量房時代，這是一個基礎性變化。

其二，中國移動互聯網用戶超過pc用戶，移動互聯時代的來臨意味著互聯網對傳統行業的改造從標準化商品過渡到非標準化服務，互聯網從虛擬世界進入現實世界，開始提供線下真實生活場景中的各種服務。在這個大趨勢之下，移動互聯網對房地產服務的改造則剛剛開始，真正的裂變尚未出現。

其三，行業規則的重建。2014年以來，我們已經看到不同商業模型之間的界限開始變得模糊，經緯分明的鴻溝不復存在，房地產開發企業開始向互聯網轉型，傳統經紀公司也越來越互聯網化，互聯網公司越來越經紀公司化，媒體公司越來越電商化，彼此之間相互滲透，原本定位不同、差異明顯的玩家突然出現在同一個戰壕中，競爭更加激烈。

二、存量房時代的來臨意味著什么？

從國際對比來看，美國、英國、法國、澳大利亞已經是二手房主導的市場，這四個國家二手房成交分別是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。盡管日本二手房只有新房的0.6倍，首都圈和近畿圈的二手房市場活躍度遠遠高出全國水平，分別達3倍和1.9倍。

再看中國，2013年，盡管全國層面二手房與新房成交占比只有35%左右，但是一線城市和個別二線城市二手房已經超過新房。從二手房市場集中度來看，據測算，2013年中國二手房成交面積的16%集中在一線城市，成交金額的39%集中在一線城市。

盡管目前大部分城市二手房成交尚未處於主導，但是考慮到已經足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮家庭住房自有率以及人口流動趨勢的加速，二手房市場的全面爆發是大勢所趨。

那么，存量房時代的來臨意味著什么呢？

1.市場供需雙方的力量更加均衡

在新房主導市場供給的階段，由於拿地、設計、施工等諸多環節涉及的周期較長，往往需要3年甚至更久，因此，新房供給往往滯后於需求的變化，無法與需求同步調整，因此，需求彈性遠遠大於供給彈性導致供應端的開發商在產業鏈上處於絕對的話語權。一個自然結果是消費者的弱勢和代理商的弱勢，前者表現為房價上漲，后者表現為代理費率下降。

然而，在二手房主導市場供給的階段，供給端與需求都十分分散，沒有誰可以壟斷供應，因此，供給彈性與需求彈性將更為一致，在這種情況下，如果不出現大的宏觀周期和金融周期的沖擊，房價很難出現趨勢性上漲或下跌，房價的調整將更加頻繁，更加短期，但波幅更小且雙向波動，也正是基於此，消費者更需要關注頻繁變化的市場資訊。此外，存量房時代的住房需求多以自住為主，且集中在老舊中心城區，基於自住的需求必然會更加關注房屋地理資訊、通勤資訊和鄰里資訊，這時房子是一個家，不是鋼筋水泥，不是投資品，所以房屋交易的資訊密集和復雜屬性才會由此產生。而且，自住並不一定直接購買，租房和買房之間的替代性在這個階段也才會產生。考慮到租房周期更短，資訊互動的次數更頻率，對資訊需求進一步上升。

2.大型交易撮合平臺的誕生是必然結果

交易平臺的誕生必須具備的前提條件就是交易雙方力量相對均衡且足夠分散。隨著新房市場逐步過渡到買方市場，開發商的力量趨弱，消費者力量趨強，這為新房交易平臺的產生提供了條件，這也是許多新房電商平臺崛起的大背景。在存量房市場，基於買賣雙方更加分散的特點，則會更大的交易平臺。

第一，在新房市場，2014年之前，並非出現真正意義上的交易平臺，當時，媒體電商是普遍形式，其核心屬性是媒體，貨幣化模式是廣告，互聯網公司不過是開發商的廣告平臺。

然而，在2014年的市場，由於市場相對低迷，去化周期和購房周期延長，傳統的代理公司無法有效拓客，傳統的媒體廣告效果也十分有效，自然來客越來越少，在這種市場結構下，才催生了一、二手聯動的渠道整合平臺，同時由於團購費的機制創新解決了傳統代理無法解決的快速結傭問題，這些平臺迅速增長。

第二，在二手房市場，目前同樣沒有出現真正的交易平臺，pc時代的媒體公司為二手房公司或經紀人提供(通信/連接)埠服務，但仍未真正切入交易，或者說對交易的掌控力遠遠不夠。傳統中介公司雖然參與交易，但是仍然沒有完成從公司向平臺的轉換。考慮到二手房市場的復雜性和經紀人不可或缺這一特點，大致判斷平臺的崛起過程必然是一個從輕到重，再從重到輕的雙重演變，可以預計，未來2-3年一定會出現一個或幾個大型的區域性二手房交易平臺，它不僅提供資訊、撮合交易，而且還會提供以交易為中心的延伸服務等。

最後，簡單推測，未來幾年的市場競爭格局中將會有一場新房交易平臺與二手房交易平臺的競爭，因為站在消費者角度看，房子是沒有新舊之分的，至於未來到底是新房平臺打敗二手房平臺，還是二手房平臺打敗新房平臺，需要進一步觀察

巴曙松

2015年6月於香港