美升息在即 投資全球REITs 勝率可望超越股票、債券與商品

政府打房政策持續，想要從不動產獲利似乎難上加難，也間接促使投資人紛紛轉進海外不動產，有的人親自跑說明會，遠赴日本、馬來西亞，甚至美國、加拿大、澳洲及英國。從現況來看，走出台灣房市，反而能發現更多機會，但如何更有效率一次網羅世界各地的不動產，REITs（不動產投資信託）肯定是很好的選擇！REITs投資主要的收益來源為租金與不動產增值利得，使得REITs成為投資人一圓「房東夢」的最佳選擇。

台新投信投資長莊明書表示，「REITs分為兩種收入，第一是『租金收入』、第二是『不動產增值』，假如景氣好，無論商辦、零售業、住宅需求都會增加，租金收入也會跟著增加；另外，因為需求增加租金上漲，連帶不動產本身資產價值也隨之上揚。再來，美國即將升息是因為失業率逐漸下降，就業率變高人們有錢消費當然零售市場的房租也會增加；同樣失業率下降就業人口增加，商辦的需求也會越來越好，所以這都是影響REITs租金收入增加的原因。」

台新全球不動產入息基金經理人謝夢蘭表示，根據Bloomberg資料統計，投資各項主要金融資產投資報酬率，過去15年中有8個年度，全球REITs績效表現為年度第一，年平均報酬率約14%超越股票、債券及商品。

謝夢蘭表示，商用不動產投資特性包括:(1)與景氣正相關(2)對利率敏感度低於住宅(因商用不動產的融資期間較長)目前全球景氣處於復甦階段，以台新投信較看好的區域美國、英國為例，美國2015、2016年GDP預估成長3.1%、3.1%；英國2015、2016年GDP預估成長2.7%、2.3%。

謝夢蘭表示，當經濟成長率好轉，失業率下降，民眾所得提升，進而帶動消費者信心上揚。預期商用不動產的空置率持續下降、租金成長率也將上揚。另外，商辦也需考量供需，英美主要商業區在短期未有大量建案釋出，整體上仍處於供不應求狀況，因此，影響商用不動產的各類因子，目前均處於正面循環。

莊明書表示，根據以往美國的升息經驗，升息前的不確定性通常會先導致REITs回檔修正。一旦升息正式確立，房市與租金隨景氣上揚，REITs進入中長多行情。未來在外在條件不變的情況下，以過去歷史經驗推估，當可複製此REITs經驗，配息率有機會達約3%-6%。

謝夢蘭表示，市面上的不動產入息基金都只有投資全球REITs，但是當房市走下坡時，RIETs也可能往下跌，為了避免這狀況，台新全球不動產入息基金在資產配置會適時加入股票、債券等元素，並挑選美國當地營運好、流動性佳的大型公司，所發行評級較高且高股息的特別股當作防禦性投資。根據歷史經驗，在資金十分緊俏或升息循環末期時，適時加入特別股，能有效降低波動。此外，高息股票及美國債券組合能提供資產下檔之保護。

謝夢蘭表示，大部分投資者只着眼於房地產的回報特點，並忽略了其中一項房地產投資的主要特點，就是房地產不只能帶來經常性收入，更具備升值的潛力。謝夢蘭表示，根據總體經濟、利率與房市基本面判斷，投資端看好目前房地產市場多頭趨勢，現階段的回檔風險不高，若後續下跌5-10%，仍為進場的好時機。加上目前全球REITs這類型資產規模日漸增長，並吸引全球投資者的目光。如果能持有一定部位的全球REITs基金為核心資產，面對迎接而來的市場變數，投資就有機會攻守兼備，立於優勢。

(本基金配息來源可能為本金)