博鰲論劍之一：邊緣與創新 房地產的新角色

金融界網站訊 8月12日，由觀點新媒體主辦的2015年博鰲房地產論壇正式開啟大幕，圍繞論壇主題“轉變時期的中國房地產”，近千房地產人一起為轉變中的房地產尋找最好路徑，一起走向房地產新時代。金融界網站作為獨家財經門戶支援網站，對論壇做全程直播。

告別高速增長，房地產從主流到邊緣，時代變遷，行業正在發生改變。在現實政策、經濟、金融等多重因素影響之下，轉變時期的房地產何去何從？

主持人：本屆論壇首場“地產精英 博鰲論劍”的主題是：邊緣與創新 房地產的新角色

首先有請主持嘉賓：

瑞穗證券董事總經理、首席經濟學家沈建光先生。

以及我們的對話嘉賓：

中原集團主席黎明楷先生

萊茵達控股集團有限公司董事長高繼勝先生

中國房地產策劃師聯誼會執行主席、貴州森垚集團聯席董事長梁上燕女士

中銳地產集團董事長錢建蓉先生

海亮地產控股集團管理有限公司總裁周迪永先生

中城新產業控股（深圳）有限公司董事長劉愛明先生

掌聲有請各位嘉賓臺上落座。

請沈建光先生為我們主持本場精英對話，對話時間為45分鐘。

印力集團董事長、CEO、創始人之一丁力業先生

沈建光：謝謝大會給我這個任務，我覺得非常有幸，剛才幾位經濟學家和房地產的大佬們給我做了一個非常好的開場，就是把宏觀經濟以及房地產現在最新的發展做了一個綜述，我們這一場非常有幸有這么多房地產的精英企業家來談對房地產現在一個新的挑戰，新的變化。

我是去年感覺到我們最大的一個談論點，去年我們在一起交流，講到的都是養老地產，房地產在比較困難的時候要轉型，講到的很多是怎么朝向一個新的方向。昨天我們開會很多討論的是互聯網的趨勢和房地產的關係。所以我覺得每年都有很大的變化。

剛才經濟學家也講到了，去年的時候是房地產非常低靡的時候，但是宏觀經濟看起來還可以，現在宏觀經濟其實是面臨很大的挑戰，但是房地產已經看到了一些轉機，而且會成為中國經濟增長的一個支柱。

所以在這個大的背景下，我想我們就對房地產的這些前景，以及今年的發展做一個對話。我們這個環節的人數比較多，首先請每位做一個比較簡短的評論。

高繼勝：剛才大家講得比較多的是中國房地產進入了一個低潮的周期，但是我認為這不是一個周期，而是一個時代的告別，是另一個房地產時代的開始。

早在三年前我就提出，中國的房地產的黃金時代已經結束，我們將迎來一個白銀時代，去年7月份郁亮也有了呼應，他也曾經講過，中國的房地產進入到一個白銀時代。

所謂一個時代的告別，我認為最重要的是房地產的本質發生了根本的變化。所謂黃金時代，遍地都是黃金，房地產這個行業沒有任何的技術門檻、資金門檻和其它的智慧的、科技的、文化的門檻。只要你稍稍有一點錢你就可以介入。

10年來一直是這樣發展，房地產商原來最大的杠桿大約是1：10，后來到3：10的水平。為什么這么大的杠桿可以支撐下來？因為地價，全國范圍而言，每年以30％到40％的幅度增長，有些城市10年增長10倍。

以南京為例，2003年的時候我們拿了10000畝地，當時是1250000塊錢一畝。現在即便是它的低潮時期，南京的江寧還需要1230萬一畝，10年時間升了10倍，1000畝地的差價就是100多億。

但是當我們開發完這些地產之后才發現，房地產商所得的利潤是10億左右，這就在10年的過程當中，把財富轉移給了消費者，給了我們的客戶。

更重要的是在這10年當中，我們征收了土地增值稅，大量的財富轉移到了地方的財政，這個時代已經一去不復返了。

我們看到現在土地市場是非常低靡的，現在增長百分之三四已經非常不容易，所以以土地快速增長，而讓城市財富和社會財富巨額增長的時代已經告別了，開啟的是一個常態的、理性的市場。

黎明楷：在座的有不少開發商朋友，但是我不是開發商，我是做服務的。現在說房地產進入了白銀時代，我覺得應該是開發方面進入了白銀時代，其實從服務業來講，應該是一個黃金時代來了。

為什么這么講呢？剛才講到我們要創新，有很多新的產業，但這些新的產業跟以前住宅最大的不同在什么呢？

住宅本身蓋完賣掉就算了，錢一次性就賺回來了，又投向下一個項目。但如果現在要做養老、旅遊還有文化地產，這些東西不是說蓋完之后就算了，其實有大量的服務要在中間要投入，要大量的人手，要持續的經營下去，有沒有利潤也還是不知道的。

以前住宅很容易賺錢，現在很難賺。剛才陳總提到商場的經營，並不是說蓋了一個商場就能做好的，你經營得好才有錢賺，經營不好就沒有錢賺，未來對服務業方面的需求應該是比較大的。

在座的有很多都是搞房地產開發的，之前是比較容易做的，是不是這么多的企業都能這么容易轉到高難度的領域，能活下來，把它搞好呢？這個難度是很大的。

所以我從另外一個角度去想，這段時間大家都說一線城市比較好，但三四線城市這段時間不行。大家都投資在一線城市，比較安全、比較穩妥，但是競爭很激烈，你不一定搶得到地，因為太貴了，也不容易拿到。

我在想，是不是三四線城市當中也有一些沒有我們想象中這么悲哀的，有一些潛力也還是足夠的？我們前段時間做過一些研究，我們從未來的潛力去看一些三四線城市，有一些城市它本身的人口的增長速度也還是很快的，並不是所有三四線城市都不行的。

還有它的人口的結構有些也蠻健康的，所謂人口結構就是我看他的年輕人口，也就是適合買房的年齡段的人口多不多，我們也發現還有一些不錯的，沒有想象的那么慘的，雖然供應是比較多的，但是未來還是有機會發展的。

還有更重要的一點，我們分析了它的舊改空間有多大，因為有一些城市，它過去在70年代、80年代也蓋了一些房，當時房屋的質量不太好，現在這些房子都很破舊了，已經要進入淘汰的階段。

在這些城市的人口結構是不錯的，人口增長也不錯，雖然它的庫存稍微多一點，但是舊改的空間也很大。我們覺得開發商在這些城市里頭，如果你擠得進一線城市當然好，如果擠不進，在這些三四線城市還是有一個很好的空間可以做到的。

主持人：打斷一下各位，剛剛經過組委會的提示，現在我們再邀請一位對話嘉賓跟場上的嘉賓共同進行互動，掌聲有請花樣年集團中國有限公司董事局主席兼首席執行官潘軍先生，參與到我們的對話互動環節。

梁上燕：今天早上的早餐會上我旗幟鮮明地說，13億的中國人，全世界都在搶中國人。我們在往外走的時候，我相信這個到此一行只是短暫的，13億人，我們這么大的市場，我們有多少還沒開始？衣食住行，我們只解決了衣和食，住也在過去十年逐步解決了，但是行還沒有解決。

香港從六七十年代的小漁村，變成現在的東方明珠，深圳也是從一個小漁村變成現在1000多萬的城市人口。巴馬5年前是5萬人，現在有50萬人。現在有無數的城鎮化的發展，可能有兩到三萬個城鎮在發展。

我覺得這個蛋糕我們要做，但是我們做的時候，能否像過去30年的房地產告一個別，我們在產生大量的兒子、孫子的同時，我們不要千城一面，今天早上我說，就像我們穿的博鰲的服裝，我們以往從一件會服開始，到兩件衣服，這次我發現有5種顏色。

我們未來一定是從追質量到追品位，我們要追求幸福。路在我們腳下，由我們走，我們13億人如何活得更幸福，真真切切的把服務做起來，我相信這個蛋糕，未來還是中國最棒。

但如果我們像過去房地產一樣，只是做千城一面，沒有考慮到功在后代的話，我們這個市場只會越走越窄。

我們可以做300塊錢一晚上的五星級酒店，現在在二三線城市都是這樣，因為它的品質不好。但是我們在每個鄉村，我們需要干凈的房子，不臭的廁所，這時候就需要我們把300塊人民幣變成150塊到300塊的美金，這時候是供不應求的。

我們的市場不應該局限在目前的中國人，我覺得應該是面向世界，這樣把我們的衣食住行重新翻一遍的時候，我相信未來30年，這個黃金的時代還在我們的手中。而房地產一定不會成為邊緣，我認為它仍然是主流。

錢建蓉：房地產的大環境確實已經發生了很大的變化，但是我覺得這個遠沒到我們該離場的時候。

我覺得這個市場依然是一個非常龐大的市場。中銳在過去幾年也在海外做了一些投資，尤其是在海外做了以后，或者做的同時再來觀察中國的房地產市場，我覺得中國的房地產市場依然是非常具有吸引力的。

我覺得中國的房地產在未來幾年，不光是城鎮化過程繼續帶來的紅利，另外一個方面，多元化的、有內容的這種房地產，我覺得我們的這篇文章遠沒有做好。所以我覺得在這個方面也需要我們所有的開發商能夠不再是一個簡單的重復勞動，而應該在創新和創造方面做更多的文章。

所以我覺得房地產的整個市場的價值也有待於我們開發商的群體去進一步挖掘，往深入做，往廣度去做。在這個方面，對中國房地產我還是非常看好的。在未來的10年到15年，中國的房地產依然是值得我們去期待的。

我有一個觀點，我覺得中國的房地產不要老留戀過去天天大魚大肉的日子，從橫向比較來看，中國的房地產投資的回報率在全球范圍內依然是很高的。而且我們的遊戲規則對開發商來講還是相對有利的。所以在這樣的市場當中，我個人的看法還是值得我們去珍惜，值得我們去重視，值得我們進一步去發掘的。

周迪永：大家好，我們是做具體的一線業務的，每天都在購買土地，在開發房子，從2014年以來，我們作為開發層面，確實面臨很多現實的壓力，主要體現在：

第一，如果我們以前三四線城市進得多的話，現在確實面臨很大的去庫存的壓力，這種壓力在住宅層面還好，尤其是體現在商業層面問題非常大。

第二，最新的問題是在購置土地上，所有的開發商都在一二線城市爭取土地，現在雖然有需求不錯的城市，但是土地價格的增幅遠遠超過住宅價格增幅的程度。我們現在能購買到的土地，樓板價很多都跟售價接近。也意味著我們新增的土地如果房價不能大幅上漲的話，盈利能力還是非常弱。

第三，開發商之間的同質化競爭，大家的競爭模式都很雷同。這些問題都是我們目前在思考的一些問題。

今天我簡單把我們企業對這些問題的思考做一個介紹。

第一，這個行業大家都談得比較多了，我想大家還是要有非常大的信心，這個信心主要來自於需求，需求還是非常巨大的，只要一個行業有需求，你能不能賺到錢還是取決於你的本事，優勝劣汰將是一個常態。

第二，如果說以前是單一的房地產為主的企業，可以結合自身的情況，做適度的多元化的發展。這個多元化你可以是非相關性的多元化，也可以是相關性的多元化，我們現在也在嘗試。

第三，在以前供不應求的時候，房地產的戰略並不太重要，你基本上買了地就能賺錢，但是到今天為止，房地產的戰略就變得非常重要。

當然這個戰略如果你是以住宅為主的戰略，我覺得最核心的還是體現在你的拿地的規則上，你進入什么樣的城市，你進入什么樣的區位，還有一個更重要的，你在什么時間買地，都會變得非常非常重要。

這些判斷既取決於你對現在這個市場環境的判斷，也取決於你對未來市場環境的判斷，而對未來的判斷通常是比較難的。

我們最近參與一些拍賣，一線城市的土地價格非常高，這到底是機會還是一個陷阱，每家企業都有不同的回答。所以我想戰略的制定就非常重要。

第四，戰略如果清晰的話，最核心的還是你的管理。我們一定要跟自己的戰略目標相匹配，如果我們還是那種高歌猛進的戰略，比如說從200個億一下子跨越到500億，那你的人力資源儲備，你的管控的層級就可能會比較復雜。

如果你的規模是跟現在的這種市場環境相匹配的話，我想我們的做法就是從管理上一定要從高效的角度入手，比如說原先的復雜的管理層級可以簡化，比如說成為二級的管控體系，這是一個方向。

另外一個，要高度關注成本的控制。我這里的成本控制還特別要強調這種費用的控制，我們以前在住宅價格上漲的時候，對管理費、營銷費的支出往往不是特別的重視，但是我想以后像這樣的費用也會成為我們利潤最主要的來源。

另外一個，隨著對房地產行業要求本身越來越高，實際上對我們從業者的素質模型也會要求越來越高，如果我們在這個市場上還要有錢賺，在優勝劣汰當中我們處於不被淘汰的地步，一定要吸引更好的優秀人才加盟。

優秀人才的加盟跟企業文化的建設、薪酬回報、平臺回報都是綜合相關的。包括我們一定要重視精細化的管理，房地產以前的管理是非常粗放的，這方面提升的空間還非常多。另外也可以適度嘗試國際化的規則，我們除了國內之外，也在海外做了一些項目，總體來講效果還是非常不錯的。

我就主要介紹一下我們在思考的一些方式方法。

劉愛明：前面提到創業、創新，我是最新鮮的一個，剛創業三個月。這三個月思考了不少問題，這三個月我一直都在想互聯網，房地產不談互聯網確實是不行的，這可能是進入下半場另外一個重要的因素。時間關係，我跟大家分享兩個觀點，其它的觀點下午再跟大家分享。

第一，互聯網對房地產的顛覆已經發生了，只是大多數人感覺不到。房地產商經營的無非是一個空間，寫字樓、商場、住宅、公寓、廠房等等，它是一個空間。但是互聯網顛覆了空間的定價體系。

例如原來的中心區10萬，偏一點的8萬、5萬、4萬這樣往下走，這個體系未來會改變，互聯網作為一個虛擬空間對實體空間的定價改變了，可能你原來5萬的變成3萬，原來3萬的變成4萬。嚴格來說，這對一個行業的顛覆是非常厲害的。你賣的東西價格不一樣了，那怎么不叫顛覆呢？

比如說潘總的彩生活的市值，已經超過了花樣年的房地產的市值，這就是顛覆。

我們如果我們開房地產的會還不談互聯網，我就想起一句話“兩岸猿聲啼不住，青舟已過萬重山”，我們已經站在互聯網這條河里了，你不談，它也把你帶著往下走。這是我的第一個觀點，對空間價值的顛覆已經發生了。

現在受影響最大的是商場，其次即將發生或者正在發生的是寫字樓，你的定價會完全不一樣，未來甚至會影響一個城市的版面，必須要從這個角度去思考。

第二，我在想，我們搞地產的，住宅地產、商業地產、產業地產，到底重心在住宅、商業、產業，還是在地產？可能我們原來一直談得比較多的是地產，但是實際上地產是個金融遊戲，我們談地產就是在談金融。我們現在要談的住宅是商業和產業。

為什么要談呢？也是互聯網，其實大家理解理解互聯網，我覺得互聯網是一個很偉大的東西，肯定會讓人類發生改變。我堅信一條，互聯網對人好。

諸位每天花多長時間在網上，你為什么花這么長的時間在上面？它不對你好，你在上面干嗎？它對你好，一定會影響整個世界的變化。這個變化會非常大，就像大家經常說的，你現在去打出租車還是坐Uber，還是坐滴滴，你坐一下就知道誰對你好。

對你好的怎么會不是人類發展一個進步的力量？既然是把人放在一個至高無上的位置上，那住宅地產重心是在地產還是在住宅？當然在住宅。

我們原來搞住宅沒把人放在一個至高無上的位置上，我們把地產放在了一個至高無上的位置上，搞商業也是，我們把商業地產的周轉，有的做得比住宅還快，就完全忘記了商業，只想著地產。

產業地產更是這樣，大家都把它作為一個遊戲，重心是在地產，它不在產業，就想著怎么快點賣點錢回來。這個行業如果這樣講永遠沒有希望。

互聯網來了，會讓這個趨勢更加的嚴峻。如果你不講住宅，不講商業，不講產業，你就根本沒有未來。我同意梁女士的觀點，我們如果講，我覺得還是有希望的，你總是要順著人性的角度去做，我覺得我們永遠就有未來，其它的觀點下午再跟大家分享。

丁力業：謝謝主持人，我來自印力集團，我們是今年1月份更名的，原來是深國投商業置業有限公司，我們主要是做商業地產的，我們做的商業地產是以印象城為品牌的區域性的購物中心，我們一直是自己持有、自己經營、自己開發。

今年1月份更名的其中一個原因是因為公司的大股東變成了美國的黑石基金。黑石基金之所以能夠入股我們公司，也跟它對中國商業市場看好有關係。

我們沒有做過住宅，所以對住宅的市場我是不了解的，作為消費者來說，我想如果說這個房價不要跌，如果這個房價漲得不要太快，可能我們的心里面就比較安穩。今年4到5月份，深圳的房子猛漲的時候，我們覺得可能會出一點問題。

做商業地產12年來，我自己的一個經驗是，從來沒有過一個最好的時期。現在來看，也沒有一個最壞的時期，因為我們一直在慢慢地耕耘著，在平凡地做著。

在這里我想跟大家說的，我自己做過來的一個經驗，我們還是踏踏實實地把自己的本業做好。

我覺得商業地產之所以大家議論的這么多，或者說受到外面的打擊這么大，很多的原因歸結於自己沒有把自己的事情做好，我們提出的口號說專注、認真，把差異化、細節、踏踏實實的服務體驗做好。

另外我們的一個觀點是說，一定要隨著環境的變化而變化，剛才劉總談到了互聯網，這也是對商業地產沖擊比較大的，你是如何應對互聯網？

我們在今年的7月7號的股東會上有一個非常詳細的報告，我們自己搭建了互聯網的平臺，對商業地產提供幫助。如果你有變化，隨著客戶的需求來變化，在這個環境里面把自己的事情做好，就不存在一個很壞的時代，也不存在一個特別好的時代。

潘軍：我接著劉總的話講。花樣年現在在探討房地產的問題的時候，我們已經不把自己看成是一個開發商了，我去年、前年都講過這個話題。

其實我們今年這個話題的背后的原因，我感覺可能是我們這個行業已經不再是媒體眼中的主角了，我們今年的主角是互聯網和股市，大家對房地產這個市場最重要的一個轉變是，因為它的增速在減緩，而且參與的人也不像以前那么蜂擁而至，因為這個行業的利潤越來越薄了。

其實背后是什么？是傳統商業模式消亡。按互聯網的角度，如果小米當時定義自己是一個做手機的廠商，我相信不可能它的市值現在比萬科高。它做的是什么？它做的是互聯網，是通過賣手機以后才開始盈利。

雷軍反復都在談，小米賺錢是從賣完手機以后才開始準備賺錢，賣手機這個事沒打算賺錢，所以他才有450億美元的市值。

花樣年提了一個新的觀點，這個行業是不是到了下半場，從房地產開發來講，應該轉回本質了，最近王石也在哈佛提了，房地產的本質是服務行業，萬科要轉成服務商。

其實在5年前我們就提了，花樣年提出能不能把這個行業改名叫社區服務行業。最近互聯網都在紛紛下注社區O2O，他們希望通過社區這個入口來進入。

從我們原來的鏈條來講，如果說地產行業最重要的是地，控成本，這就是一個典型的制造行業，所以香港現在給我們4到6倍PE，國內給8到10倍，這是一個制造業。如果是服務業的話，我們的PE至少是10到20倍。

我們在探討房地產轉型的時候，最最關鍵的應該是一個視角的轉變，如果你還是把自己當成一個開發行業的話，這個行業肯定是沒落的。因為成本是在不斷上漲的，利潤是在下降的。任何一個利潤不斷持續下降的行業，我相信是沒有未來的。下午我會講一個關於社區+的概念。

互聯網思維的本質，實際上就是關注人性的本質，你要愛你的用戶，愛你的客戶，當這些形成規模的時候，可能開發環節是一個手段，而不是一個目的。

最終的盈利點是跟隨著用戶的需求來變的，我相信這個可能是未來中國社會發展的趨勢，也是我們這個行業轉型的一個趨勢。

劉愛明：房地產確實應該叫金融服務業，但是我前20年干的就是制造業，也就是我們房地產的上半場，我們只做了制造業的事，像星河灣已經把它做到了頂峰，下半場就不是制造業了，它應該是服務業。

沈建光：聽了各位的發言，我的感想是，確實現在房地產業從所謂的黃金期到白銀期，從制造業轉到服務業，這個轉型已經在發生了。

總的來看，宏觀經濟中國面臨很大的挑戰，但是房地產業不光是在經濟低靡的時候是一個亮點，而且還有很好的前景，從制造業轉到服務業。

我想再補充一點，即使我們看傳統的房地產業，去年我們在這里大家談到一個觀點，去年的銷售面積到13億平方米，都覺得是高點了，以后很難突破了，但是今年看起來要突破了。

從這個意義上來講，其實也看到了房地產是非常有生命力的。

而且現在的需求確實是存在的，很多服務業的需求，包括文化等等需求還沒有得到滿足。總的來講我們現在是樂觀的，不光是我們的銷售額要創新高，而且有新的下半場，有服務業，有養老、旅遊、文化，跟互聯網結合起來又有一些新的廣大的需求。

接下來挑戰各位的就是，您認為接下來整個市場對您來講最大的難點是什么？是宏觀面沒有資金，或者是競爭激烈，還是人民幣貶值的壓力？哪個方面您覺得是最制約您這個企業發展的？

高繼勝：今天我們在座的企業家大部分都是非常優秀的企業，非常有規模的企業。在很大程度上，房地產行業現在這種壓力可能感受的並不是很深切，但是我們普遍的看去，中國大約有6萬多家房地產企業，絕大多數的房地產還是處在一個直面生死考驗的歷史時期。

在這個歷史時期當中，是繼續在房地產行業當中走下去，還是我們去走一條新的路？當前房地產對大多數的企業來講，真正困難的問題就是一個轉型的問題。

轉型的方向在哪里？我選擇什么樣的行業，我去走什么樣的路，這可能是最困難的，也是最糾結的。然而這恰恰是擺在我們面前必須做出回答，必須做出抉擇的問題。這個我相信對很多房地產商來說是一個嚴峻的考驗，也是刻不容緩的事情。

黎明楷：難點應該是在怎么去應用新的技術來提高我們的效率。

梁上燕：慢下來，適時關注一下需求，而不是供給。適時注意節奏，而不要被資本推著剎不住車，多花點時間考慮戰略，把戰術交給我們的合作方來做。站在全球的角度考慮問題，我們一定有一個很大的藍海。

錢建蓉：我覺得最大的挑戰是怎么能夠根據這樣的變化確定一個正確的戰略，在下一場能夠繼續在這個領域當中有一定的業績，我覺得這還是非常有挑戰的事情。

周迪永：我的建議是，一方面我們要積極地擁抱創新，另一方面不要被各種思潮所左右，一定要明確自己的方向。堅守自己的信念，按照自己的道路大膽地走下去。

劉愛明：我覺得最難的可能還是客戶變了，商場難經營是因為商戶變了，寫字樓難經營，是因為企業變了。

現在說銀行都不賺錢了，原來銀行是多么賺錢，原來開發商也很賺錢，現在開發商也不那么賺錢了，客戶變了。住宅的客戶大家可能覺得沒變，但是我覺得變了，住宅的客戶變得很任性，你對他好你就值錢，你對他不好，他就不理你。所以我覺得難就是難在客戶變了，我們的戰略、經營思路必須圍繞這個去展開。

丁力業：未來的幾年里面，我們認為可能商業地產會存在大量的優勝劣汰和並購的機會，我們希望在這個機會里面能夠成為一個贏家。

潘軍：在向社區服務商轉型的過程中，其實中國現在最缺乏的是服務意識和服務理念，商業其實也是一種服務，商品也是一樣。為什么剛才恒隆的陳先生說他相信他能戰勝他所有的對手，因為香港帶給了他服務的基因。

現在我們在國內，不是我們的房子修得不夠好，是我們的服務臺差，為什么會有五星級、四星級、三星級？是用服務來區分的，不是用房子來區分的。現在如何來培養中國人的服務意識、尊重服務行業，我認為這是我們未來要想拉升消費最難最難的事情。

沈建光：謝謝各位，我們這場對話圓滿結束。