寬鬆銀彈大量湧入 全球都會商廈呎價急升 市場憂過熱

全球央行的低利率政策，令房產回報相比債券等可觀，吸引投資者入市，推高全球商業樓宇價格。美國房地產資本分析公司RCA的數據顯示，倫敦、香港、大阪和芝加哥在次季易手的商業樓宇呎價創新高，紐約、洛杉磯、柏林及雪梨的商廈呎價亦創2009年以來最高水平。部分市場人士憂慮全球地產市場趨向過熱。

香港《明報》援引《華爾街日報》報導，RCA的數據顯示，商廈交投趨於活躍。今年上半年，美國商廈交易額按年增長36%至2251億美元，超越2006年地產泡沫時期的交易額。同期歐洲商廈交易額為1480億美元，按年增長37%，是2007年以來最高。2008年金融海嘯爆發，拖垮美國、愛爾蘭、冰島等地樓市，直至2010年樓市開始復甦。

全球央行的寬鬆貨幣政策為各經濟體注入大量貨幣，令樓市回報相對吸引。以美國為例，現正處於有史以來利率最低的時期。美國10年期國債孳息率只有不足2.2%。RCA的數據顯示，紐約市商業地產的平均收益率為5.7%。

聯儲局(Fed)注意到，部分銀行放寬了貸款標準。物業研究機構Trepp的數據顯示，銀行業首季擁有價值1.7兆美元的商業樓宇物業貸款，較最高峰時僅低2.6%。新發行的商業樓宇物業按揭抵押證券(MBS)將在今年達到1110億美元，是金融海嘯以來最高，較去年增長14%。

LaSalle投資管理指出，這是經濟周期後期(late-cycle)的市場，若太多資金投資單一資產類別，之後通常沒有好事發生。

美國商業樓宇成為投資焦點。研究公司Preqin的數據顯示，在次按(次貸)危機損失慘重的美國退休基金，房地產在其資產的比例近期增至7.7%，2011年這比例為6.3%。

美國、亞洲及中東投資者正增持商業樓宇資產。中國安邦保險2月以19.5億美元購入紐約華道爾夫酒店(Waldorf-Astoria)，創美國酒店最高成交記錄。中國陽光保險5月亦以逾2.3億美元購入紐約的Baccarat酒店，平均每個房間售200萬美元。此外，中國人壽和平安保險4月購入波士頓一個造價5億美元的開發項目的多數股權。

中投在雪梨和墨爾本亦購入了9座高級商業大樓，並在法國和比利時購入10個購物中心。在歐洲，馬德里和都柏林的物業亦備受追捧，因為當地樓價仍未恢復到2007年金融海嘯爆發前的水平。英國地產公司M&G上月首次在西班牙置業，在馬德里購入一幢價值9000萬歐元(約7.76億港元)的大樓。M&G自3月以來，在丹麥、意大利、德國和法國投資3.6億歐元（約31億港元）房產。

較早入市的投資者已獲可觀回報。自2009年購買紐約商業樓宇的房地產公司RXR Realty，早前以40億美元將6幢商廈售予全球最大資產管理公司貝萊德，較購入價高出逾1倍。

圖片來源：香港明報