任志強：居民購房意愿是上升的 買房子就是買自由

中國房地產業協會副會長 任志強

金融界網站訊8月12日，由觀點新媒體主辦的2015年博鰲房地產論壇正式開啟大幕，圍繞論壇主題“轉變時期的中國房地產”，近千房地產人一起為轉變中的房地產尋找最好路徑，一起走向房地產新時代。金融界網站作為獨家財經門戶支援網站，對論壇做全程直播。

中國房地產業協會副會長任志強發表主題演講，他表示，從經濟下行的壓力來看，房地產市場並不能挽救整個宏觀經濟都回到更好的發展階段。但是從我們的居民購房意愿來看是上升的，而且上升的幅度是很快的。歷史上中國人為什么買房子？第一批買房子的人是因為購買自由。比如說大家為什么在海南買房子，因為海南這邊空氣好，你要來旅遊，但是酒店供應又不足，你買了房子，自己更加自由。

以下是任志強演講實錄：

主持人：接下來我們繼續演講環節，這個嘉賓也是大家非常熟悉也非常喜歡的嘉賓，他就是中國房地產業協會副會長任志強先生，他演講的題目是“中國房地產市場報告”。

任志強：我先說說陳啟宗先生說的中國人為什么買房子的問題，歷史上中國人為什么買房子？第一批買房子的人是因為購買自由。比如說大家為什么在海南買房子，因為海南這邊空氣好，你要來旅遊，但是酒店供應又不足，你買了房子，自己更加自由。

比如說年輕人要買房子，他是不想受老爹老媽的管制，婆婆和媳婦之間永遠要打架，所以媳婦也不想孝敬婆婆，干脆分開住，有一個自由。所以只要追求自由的心在，中國人還會買房子，因為我們的其它配套不夠完善。

我說說今年上半年的房地產情況。第一個是投資，很多人都關注投資，尤其是連平和樊綱都說了房地產投資下滑對中國經濟的影響。

從歷史上看，只要房地產投資高於固定資產投資的時候，我們的GDP都是上升的階段，凡是房地產投資低於固定資產投資比例的時候，都是下降的階段。

這一輪房地產投資的下降，導致固定資產投資的持續下滑，這兩者之間關係是密切的，原因是因為房地產投資的體量太大了，我們大概占到20%多的比重。現在我們的房地產投資增速下跌很大，所以對宏觀經濟的影響是非常大的。

為什么房地產投資在持續下滑？其中一個重要的問題是資金來源問題。這里我們可以看到，個人按揭貸款和國內貸款，像連平剛才提到了，銀行給了很大的支援。

但是我們分析了一下，個人按揭貸款大部分在二級市場，一級市場比例很低，所以從總的情況來看，在資金來源里頭，銀行對房地產投資是少的。

但為什么央行對房地產投資比重是很高的，或者說數量很大呢？大部分進入到一級開發和政府手里，進了保障性住房里，但是它也在房地產類。我剛才跟連平討論，他說給一級開發貸款是最保險的，一級開發至少還有土地在，銀行認為不容易出壞賬，所以他就把大量的資金轉過來，所以開發商手里沒有錢。

要想讓投資增長，開發商手里沒錢怎么能增長？所以從資金來源關係可以看出來，當我們不能從銀行獲得更多資金支援的時候，你要想超出總量投資是很難的。

陳總剛才很自豪地說他沒負債，在座的哪個開發商敢說你沒負債？我們大部分都是靠負債解決問題。大部分負債率加上已售房的款，大概占到60%到70%之間。

土地是一個重要的因素，它的供應也是在持續下降。從2011年宏觀調控之后，就出現了一個大幅下降，一直延續到2012年。

所以在2012年的時候，我曾經說2013年的房價會暴漲，很多人不信，他說你憑什么說2013年暴漲？就是因為之前土地供應大量的負增長，所以2013年增長了，到2014年的時候我們看到又是土地的持續下降，這應該是開發商對市場的一個調節的功能，當庫存大量存在的時候，一定會減少土地購置，因為錢都壓在庫存的房子上。

然后大家知道有這么多庫存沒賣出去，你也不可能擴大生產，所以減少開工和減少土地購置，是開發商用市場化的辦法來對抗政府不良政策的一個重要條件。

你不是限制需求嗎，我們就減少需求，你要把需求放開了，我們就擴大供給。所以當政府沒有完全取消對需求的限制的時候，大家也不會迅速增加供給。

土地購置是減低的，另外一個新開工也是持續下降的。這個新開工在6月份略有回升，5月份是接近負20%，6月份是負16%，提高了4個點。其中最重要的是一線城市在快速回暖中增加了新開工，而二三四線城市新開工增加沒那么大。

銷售方面，2012年4季度我們出現了一個低潮，很多人很灰心，認為今年會掉下來，其實我們在去年年底做的報告里就提到，今年我們預計銷售會好於去年，2014年是我們歷史上第二個高峰年，達到12.6億平方米，2013年是最高，是13億多，今年到現在為止是3%的增長，如果超過了5%，就會超過2013年。

2013年和2014年差9000多萬平方米，在12億里面就占5%到6%左右，如果今年在去年的基礎上超過了5%到6%的增長就超過了13億，這樣該很可能超過2013年的銷售總面積。

在早上我們就說了，銷售增長是歷史最好的時候，是不是會更好一點呢？不是。因為今年的銷售增長依賴於價格的低，價格沒有出現高峰，即使是在某些城市出現了溫和的反彈，略有回升，但是價格仍然是很低的。

所以這里頭最突出的兩個是住宅和需求。從庫存的角度看，陳啟宗先生剛才沒說對，我們的住宅庫存大概是4億平方米，一年銷售10億多一點，所以庫存是1：0.4。寫字樓和商場，一年銷售2億多平方米，現在庫存是2億多平方米，比例是1：1，所以比較麻煩的是商業寫字樓這些東西能不能在短期內消化。

但是庫存里有一部分是，很多寫字樓賣不出去，它可以出租出去，轉為收租金了，所以這里面的統計數據也有一定的差異。

在這種情況下，地價會怎么轉？地價從最低開始略有回升。隨著房價的上漲和銷售的回升開始略有回升，但是回升的比例很低，你們看到這條線是斜的，但是數比較小，只有0.5%，所以是只漲了0.5%，而不是全面上漲的過程。

今年我們看到地方政府里某些地方已經開始限制土地，從國土資源部總量是限制的，比如說北京，總量的目標比去年下降了1/3還多，接近1/2。而供應量到6月底只完成了年度計劃的22%，差得很遠。

就是因為他們覺得價格要賣得低了就賠了，要還地方債，北京6000多億的地方債，其中3600億是跟土地相關的，其它地方也差不多，所以他們一定要賣高價才行，在土地上漲的時候，他們才會增加土地供應量。

我們也可以看看幾年發生的變化，房價三起三落的大高潮，這一輪實際上是第三落的最低潮開始往回走。5月底開始第一次出現了庫存不是增長，而是下降。價格也是，五六月份開始回升了，這個小尾巴開始翹起來了。

但是很多人以為翹是直接往上漲，其實是兩個概念，我們把它稱為降服收窄，就是它不是在正負零以上，我們估計正負零以上要到9月份以后，就是在現有的銷售勢頭不斷上漲的過程中，可能會在9月份以后恢復到正負零以上，現在還在正負零以下。

一二三四線城市的差距巨大，所以中國房地產政策不能一刀切，我們可以看到上半年首先反彈的是一線城市。在一線城市的投資和施工面積都開始上升，所以從投資的角度來說，略有回升的主要是一線城市。

四個一線城市占比非常大，從總分量上來說，大概要占到17%左右，占的比例非常大。所以它在投資回升的時候，可能會維持一個穩定，在其他的東西繼續下降的過程中，不至於讓我們的投資增長變成負數。

按月計，實際上6月份只有2%，已經很低了，年初的時候有10%的增長，所以拉到現在才有4%的增長。

從施工面積來看，我們看到三四線城市的施工面積還是持續下滑的，所以我們說6月份和5月份相比，有接近4%的開工面積的回升，主要是在一線城市開始反彈了。四個一線城市都迅速開始反彈，所以從施工面積上拉出來的結果就是，城市之間的分化開始加劇。

從土地購置情況也可以看出來，一二三四線城市之間的差別巨大，主要反彈的還是一線城市，二線和三線城市還沒有恢復。

從歷史的規律來看，一線城市反彈以后，可能要到三個月左右才傳導到二線城市，然后再用一個季度左右傳導到三四線，所以每一次調控的時候，都是因為一二線城市價格很高，三四線城市還沒開始漲就調控了，房價又掉下來了，等下一次再漲上來的時候，他們又是剛開始漲的時候又掉了，所以三四線城市每次想往上走的時候就被調控了。

所以歷次的調控政策，損失最大的其實不是一二線城市，就像剛才陳啟宗講的，香港這么小的地方有這么多人，所以它的房價跌一次之后緊接著漲一次，因為每一次跌的時候，就吸引更人進入，有更多人進入，到反彈的時候就更猛烈。

我們現在看到的問題也是這樣，當政府出臺了一項政策，限制特大城市和大城市，希望我們的城市化主要依賴於小城鎮的時候，就導致一線城市價格迅速上漲，也許我們忘了一件最基本的事情，就是農民為什么要進入城市，最重要的是農民收入和城市之間的收入差別過大。

到底農民是進入三線城市、四線城市改變收入情況更好，還是進入一二線城市改變收入情況更好呢？很明顯，越進入大城市，越進入特大城市，農民工的收入就越高，那你怎么可能把人追求更高收入的情況進行限制呢？

尤其是我們很多政策提出小城鎮化，城鄉一體化，也就是說一個人握著拳頭的時候，你把五個手指頭分開，平均分配，到底是五個手指頭分開的力量大，還是一個拳頭的力量大？

為什么我們的城鎮化遲遲提高不了？戶籍和土地的限制，導致我們的城鎮化率上不去。但是即使上不去的過程中，農民一定是往大城市走。

在1980年的時候，我們的城市化只有20%，印度是25%，比我們高5個點，今年我們已經到55%了，印度只有30%多，為什么印度遲遲的城鎮化率上不去，就是因為城市和農村的收入比是1比1.6。而中國是1：3.2。

當農村和城市的收入差距巨大的時候，農民就會拼命往城市走，因為我可以掙到更多，哪怕我掙不到百分之百，我也可以比在農村翻番，及時城市的生活成本高，我的收入也是增加的。

到了二三線城市的時候可能是1比4的關係，到了一線城市可能就是1比8的關係。所以當農民收入在城市中能大幅提高的時候，他一定會往大城市跑，這就是我們前面幾位專家講到的，人流和城市化需求的關係不對稱，越收入高的地方越不準農民去，越不準城鎮化加速，越收入低的地方你越讓他去，他不去，所以我們搞錯了，這是影響非常大的。

我們最需要做的恰恰是大城市化的發展過程。如果沒有大城市化發展的過程，要想讓農民都留在農村，門都沒有，要想成為城市群，那你就把土地私有化，讓工業總部和生產總部能轉移到那些土地成本比較低的地方去。我們還不行，城里人還不能買宅基地，據說最近他們腦子開竅了，想在哪些地方實現農村宅基地的轉換。

如果不改變這樣一種情況，那就很麻煩了。麻煩是什么呢？就是有些人偷偷買了宅基地，把它建了，但是沒有連成片，不能連成片就沒有好的學校，沒有好的醫院，沒有好的其它服務，你怎么可能讓它變成城市群呢？所以我們現在基本上是違背歷史規律和經濟規律的一些邏輯。

就像我們說，大眾創業、萬眾創新。創業是什么概念？你得當老板，是不是所有人都能當老板？創業一定不是別人領導你，是你要領導別人，要有這個本事的話，何苦還去給人家打工？

我們說創新，創新得有新思想，沒有從零到一的思想的話，你能創新嗎？我們看看全世界，創新和創業的人成功的有多少？不到5%。如果大眾都去創新了，95%的人要死了，你負責嗎？所以這是一個很重要的問題。

我們再看，從商品房銷售從負變正的過程中，一線城市最為明顯，而二三線城市剛剛開始。

5月份的時候很多媒體都擔心，三四線城市房地產市場上不來，從6月份的統計報表可以看出，中部地區和西部地區銷售由負轉正，5月份是東部地區正增長，現在6月份，三個地區都變成正增長，說明什么？說明東部和中部地區並沒有太多的二線城市，主要以三四線城市為主，但是他們已經有轉變。所以我們認為后期可能所有的城市都會逐步回升。

漲幅最小的和漲幅最大的差別也在於，三四線城市還低潮的時候，一線城市已經迅速回暖。所以一線城市非常明顯的暴露出來，尤其是深圳，它拉動了一線城市增長幅度的指數是非常高的，它已經超過了18%。

因此城市之間差別是所有開發商需要嚴重注意的，並不是所有城市都用一個數據可以替代。但是國房景氣指數剛剛開始回升，它有了這樣一個反彈。

從經濟下行的壓力來看，房地產市場並不能挽救整個宏觀經濟都回到更好的發展階段。但是從我們的居民購房意愿來看是上升的，而且上升的幅度是很快的。

重要的一個就是我們的利率，當我們利率下降的時候，100萬貸款大概能升20多萬，高利率的時候100萬貸款要增加很多，例外相差30多萬利息，所以利息的下降對城市發展來說，尤其是對房地產發展是非常好的事情。