〈書摘〉中古屋撿便宜８大攻略

相較於看不到屋子實況的新成屋，中古屋是很多人買房的首選，也是所謂房屋仲介所服務的內容。

看得到實況是中古屋的優勢，不過，看見缺點，也未必是壞事，這就是中古屋市場的奧妙所在，屋子的「缺點」，也往往是買家心中的「優點」所在！

為什麼？

一間房子跟人一樣都有壽命，經過 10到 20年，屋況當然與蓋好時不同，可能長了壁癌，或是頻頻漏水等等；周邊環境也會有很多變動，像是出現了加油站、宮廟等所謂的「嫌惡設施」。

這些「缺點」，不僅是買家可以拿來砍價的「優點」，也是仲介們周旋於買賣雙方，議價時彼此攻防的關鍵點。以下的八大攻略要點，大家如果能好好把握，買中古屋不只能避開風險，還有機會撿到大便宜！

1.遇到四種缺錢屋主，買得快又便宜。

「先生，人家屋主不缺錢，你開價太低一定買不到啦。」

賣房子的仲介常常以「屋主不欠錢」當作理由，來逼買家提高價格（買賣房子各有哪些話術需要破解？如何破解？下面兩節即將精采解析，請勿錯過）。先不管這話是真是假，有四種屋主絕對是「非常缺錢」、「急著成交」，當你想買房子，遇上這些屋主，就是撿便宜的絕佳機會！當然，這裡頭也暗藏風險，以下分析給你聽！

首先是夫妻吵架、鬧離婚的屋主。這應該不難想像吧，所謂「貌合神離，不如早點分離」，這樣的屋主因為趕著離婚，多數想要盡快賣掉房子、劃分財產，從此才能互不相欠。通常要辨識出這樣的屋主也不難，稍微打聽，或是看房時多察言觀色，就能查覺，與這樣的屋主談條件，買家很容易占上風。

第二種是正在分家產的屋主。

情況與第一種屋主有些類似。因為家裡失和或種種不足為外人道的原因，總之這樣的屋主也想要盡快脫手房產。不過，如果屋主正面臨分家產的問題，向他買房子一定要注意確認「所有產權人」都要賣。

分家產牽涉的人數很多、很複雜，因為一塊地的產權可能屬於很多人，如果其中有人不賣或兩個人不賣，你買下來也沒有意義。[NT:PAGE=$]

根據《土地法》第 34-1條最新的解釋，只要有二分之一的產權人要賣，這塊土地就可以買。但是對於買家來說，這塊地務必要所有人都賣，買下來才有意義，比如，產權若是屬於三個人，只有一個人要賣你，你買到了三分之一的土地或房子，你只擁有了三分之一的產權，之後要脫手，只會更麻煩。

這一點可以請仲介幫你確認；或是代書也行。

代書要處理過戶，如果產權是隸屬於三個人，權狀就會有三份，代書拿到三個人的權狀，才代表這三個人都同意要賣。雖然代書如果只拿其中一人的權狀也能辦理過戶，但是就像剛剛提到，你如果只擁有三分之一的產權，日後

依舊很麻煩，你可以問代書是否所有產權人的權狀都拿到了。

第三種是被人家坑錢、被跳票的人，或是經營不善的中小企業負責人。

這些屋主想要賣房的動機多半有點曲折，舉個例子好了。幾年前有位同行好友小李，某天熟識的仲介打電話給他：「李先生，有個房子地點比較偏僻，市價200萬，屋主只賣 160萬，這房子就快要被法拍了，但是還賣不掉，你有興趣嗎？」

當小李還在思考這「快要被法拍」、「極度便宜」的房子會不會有什麼風險？幾天後，仲介又打了電話給他：

「李先生，這房子現在只要賣 100萬了。」仲介說。

「真的假的？換算起來一坪不到 4萬耶！那 95萬可以嗎？」

100萬實在太便宜，但小李沒有被興奮沖昏頭，面不改色繼續砍價，實在是個狠角色！但人家砍價不是隨便砍的喔。

「價格低到我覺得這房子是不是有陷阱？所以故意喊很過分的價格，我想看看對方怎麼回應。」小李後來了解屋主的狀況後，果真就放心買了。

這間房子是個有點辛苦的故事。有對兄弟，哥哥為弟弟作保，弟弟後來坐牢了，但坐牢前還欠銀行 35萬元，這筆錢不算大，但哥哥就是不想為弟弟還錢，於是拿媽媽留給兄弟倆的老房子來賣。

眼看著期限要到了，這老房子再不賣掉，就要銀行強制回收當抵押品了。[NT:PAGE=$]

所以，這房子雖然價格極低，但是除了有點老舊，需要整修一下之外，其實沒有太複雜的問題。這些「被錢逼到」的屋主，背後的故事都不一樣，如果買家願意多花點心思了解這些房子，不要被屋主的故事與低價嚇到，是很可能買到物超所值的房子喔！

第四種是屋子裡有陷阱，比如凶宅的屋主。

對於一般人來說，買房當然想避開凶宅，但就是會有人專買凶宅來「洗」成一般宅，讓不知情的一般買家上鉤。

凶宅出售都是五折價，比如市價 1000萬元，就會 500萬出售，有些人先用低價買到凶宅，接著就透過一些技巧，讓房子不停轉賣。每轉賣一次，銀行的貸款成數就愈來愈高，到最後幾乎沒有人會知道或記得那是凶宅，因為貸款的成數高就代表房子價值高。

轉賣了一陣子後，不知情的人就會把凶宅當成一般宅了。

向仲介買房，買到凶宅是可以退的，但是買到凶宅的樓上樓下，可就不能退了。問題是，誰想要住凶宅的樓上樓下？所以，買中古屋前，你要作的功課，還包括調查你想要的房子、那房子的前後左右是否為凶宅？

調查凶宅，問鄰居是個好辦法。

根據我們與友人的經驗法則，問附近的婆婆媽媽，總能問到可靠的情報，她們都蠻熱心的，怎麼向她們開口？

比如：

「阿姨／大姊，我們想要買這邊的房子，但是又很怕，會不會買到不乾淨的房子，這附近最近這幾年有沒有發生什麼事？」

「你問的這棟很乾淨啦，我住在附近 40幾年了，都沒事。啊不過那一棟有喔，有人在裡面自殺過，你要注意。」

連原本沒問的房子，她們也會順便爆料，是不是很棒呢！這些阿姨姊姊們的情報，通常都有一定程度的可信，如果你還是不放心，建議房子周遭一帶，問至少問三個人，交叉比對一下，情報通常不會錯。[NT:PAGE=$]

除了問鄰居，國內房屋仲介市場上的兩大領導品牌，對於避免凶宅交易都有保障制度，這也代表他們公司內部建立了相當完整的凶宅資料庫。向這些領導品牌的仲介店買房子，可以強烈要求仲介，不能讓你買到凶宅或凶宅附近的房子，這是他們的服務範圍，也是你的權益。

另外，「台灣凶宅網」這個網站上面登錄了很多凶宅，可以上去查詢。只是，網站上的凶宅多半是發生過很大的社會案件，上過新聞的那種房子，還不算一網打盡所有的凶宅。真正想要調查清楚，還是要加上勤問鄰居、要求仲介代為調查這兩種方式，才比較保險。

2.看到怪梁與壁癌，砍價就對了

很多人看房子，看到奇怪的梁柱，或是壁癌，就會皺起眉頭，覺得這不是好房子。其實這些缺點很好拿來作文章，讓你能多砍一些價；往往你砍的價，拿來修復這些缺點，都還綽綽有餘。

我們的朋友大陳幾年前要買房子時，特地作了調查。他很想買的房子，屋主不但是不住在裡面，屋子所在的地方也被傳聞有輻射鋼筋的問題。大陳懷疑這屋子可能有輻射鋼筋的問題，就帶了電鑽去看房，在一個不起眼的角落鑽個孔，想要取樣帶回去驗（請注意，大陳的經驗太特殊，屋況差到屋主根本閒置不理，一般來說，這是不對的作法，事前應該徵求屋主同意）。

看屋那天，不住在那附近的仲介並未陪同，但大陳才剛回家，就接到仲介的電話，

對方劈頭就問：「你們帶電鑽去看房是要作什麼？鑽孔是要作什麼？！」

仲介沒真正看到他們鑽孔，只透過問別人，知道他們身上帶著電鑽，就急著問，這讓大陳更懷疑他想要的房子搞不好就是「輻射鋼筋屋」，所以仲介才那麼怕他採樣檢驗。

但後來發現不是。仲介擔心的是另一個大麻煩，這個透天屋子的二、三樓屋頂裡，都藏有工字型的鋼梁。一個正常的房子本來就有梁柱，為何還要加裝工字型鋼梁？

還連續兩層樓都加裝，莫非是要穩住屋子的結構？

這屋子難道快塌了嗎？……

非常震驚的大陳開始胡思亂想，也不停追問仲介：「房子有什麼問題？為何要這樣弄？」

「沒有什麼大問題啦，只是 921地震後，建築師建議裝這些可以加強支撐力。」仲介說。[NT:PAGE=$]

「這些鋼梁裝起來要十幾萬，如果沒有大問題，怎麼會花這些錢呢？」大陳不信仲介說詞。

仲介始終支支吾吾，說不出所以然來。但是，大陳後來因為鋼梁這件事，一口氣向對方砍了 50萬的價錢，事後再請信任的建築師實地評估，確認房子結構是安全的。所以他還是買到了便宜又安全的房子。

看房子的時候的確要很仔細，比如很多木作裝潢的房子，內裡都有嚴重剝落的情形，可能還有壁癌。缺點能被修復、拯救到什麼程度，固然是需要好好評估，但是一有缺點，就能砍價，這是不爭的事實，請大家好好把握！

3防漏水，做錯比做貴更浪費

公寓的頂樓，大約是五樓或四樓，通常都有壁癌與漏水的問題，買家要有心理準備，必須準備一筆作防水工程的預算，不論是不是買屋當下就要用到。

中古屋大約每三或五年就要作一次防漏水工程，才能確保水不會滲進屋子。有些人覺得買房的時候沒有漏水問題，但住了一段時間後卻開始有漏水的狀況，覺得會不會是屋主故意隱瞞？

但我必須說，這可能真的不是屋主有心隱瞞。房子老了，就是必須要定期保養。房子蓋得再好，也不可能永遠不漏水。一般公寓使用的年限雖然是60年，但當房子年齡已經超過 20年、30年，甚至40年，有壁癌與出現漏水，那是必然的。

防漏水工程的價格差異很大，我們周遭的親友一開始都選擇最便宜的方案，以為花個兩三萬就可以解決。可是，時間一久卻會發現，做錯比做貴更浪費錢！

防水工程做得太便宜，其實根本就沒有效，我們甚至聽過才做完半年，屋子又開始漏水了的案例，後來那位屋主砸重本，做要價十幾萬的防水工程，結果就真的再也不漏水了。

與其花兩三萬，卻三不五時就要處理漏水，倒不如一次把防水工程做好，來得省事。尤其是當你買房子是為了當包租公的時候，防漏水工程一次做到位，日後也省得房客三天兩頭來向你抱怨漏水。大家參考一下囉。

4.公寓 2F最搶手

預售屋的二樓往往是最便宜、公認條件最不好的樓層，但是中古屋就不同了。以公寓而言，二樓是最搶手、最貴的樓層，四樓、五樓才是便宜的選項。[NT:PAGE=$]

因為公寓沒有公共設施、沒有電梯，二樓只要爬一個樓層就好，所以公寓二樓的價格甚至可能與 10F以下，附有電梯的華廈是一樣的。

公寓的二樓，與其他樓層的價差，到底差多大呢？一坪如果差個３到４萬，那麼同樣是 30坪，買二樓與買五樓，價格落差就會來到 100萬了

如果這房子你是買來準備收租的，這 100萬要收租收多久才能賺到？所以建議大家，如果買公寓是為了收租而不是自住，請盡量買較便宜的四樓或五樓吧，尤其是以四樓為佳，因為五樓實在要爬太多樓梯，是傳說中的「運動套房」（每天上下五層樓，直接省掉上健身房的錢！），不比四樓討喜……

為了幫自己創造比較多的利潤，一開始買就要買較便宜的樓層，然後把成本反應在租金上，租給不怕爬樓梯、租屋預算不多的年輕人。至於大家印象中，買或租都很便宜的頂樓加蓋，不論是自住或租給別人，我們都不建議。

除了危險，「頂加」也是這幾年相關政府單位有共識要掃蕩的問題，這時候如果你還要租、買，或賣頂加，不是等於要挑戰公權力嗎？建議大家不要自討苦吃啊。

5.市價八折就是合理價

前面談到，預售屋的底價大約是開價的八八折。那麼中古屋呢？

建議大家以市場價的八折來估算，如果市價是 1000萬元，大約出價750到 850萬元是有可能買到的。如果是出價 500萬就太過分了，連談的機會都沒有，除非有人拿槍抵著屋主的頭，逼他賣吧……

切記，要以「市價」作為基準，而不是當初的入手價。

無論你當初是買得極便宜，還是極貴，在議價的時候，真正具有基準意義的，永遠是「市價」。怎麼說？舉個例吧。

我們有個朋友強哥，他家是台北市的老公寓，20幾年前買的時後，只花了500萬。前陣子想要賣掉，強哥知道家裡地點好，同樣的坪數，附近的公寓市場行情價，已經來到 1100萬以上，所以他大膽開價 1300萬。

負責幫強哥賣房的仲介，調來土地謄本，查到當年強哥家入手買房只花了500萬，所以一直想說服強哥降價到900萬，他認為強哥家現在賣房絕對不會賠錢，只是賺多賺少罷了。[NT:PAGE=$]

但是深知市場行情的強哥不為所動，依舊堅持原先開價 1300萬的價格帶，結果最終以 1150萬元成交。如果當初強哥開價時，心裡想的是當初的入手價；如果他被仲介說服，開價 900萬元，可就少賺 250萬了！

6.過分的成交價6％就是仲介費

既然中古屋多半透過仲介來成交，那麼仲介費怎麼算呢？

目前市場上，幾個房仲品牌的作法，都是根據內政部的規定，買賣雙方加起來付給仲介的佣金不能超過成交金額的6％。6％是上限，通常房仲業者一定會收足，因為向仲介店買房還會有後續的服務，像是水電的保固、維修等等，買賣雙方付的佣金，就是這些服務的成本。

6％通常是買家付2％，賣家付4％。可是在大台北地區，慣例是買家付1％，賣家付4％；桃園中壢一帶，也是賣家會付4％。也許每個地方的比例不同，但以成交金額的6％作為仲介費、賣家付多一些，這兩點倒是共通的慣例。

7.中古屋無中繼水箱問題

前面談預售屋的時候，我們提醒大家要注意「中繼水箱」，但在中古屋的範圍內，倒是可以不太需要擔心這件事。

如果你要買的是 16樓以上的建物，才必須關心中繼水箱，可是 16樓以上的住宅大部分是近十年內才蓋好的，10年以上的社區大樓，高度至多到 12樓，不會有中繼水箱這回事喔。

8.風水影響自己，也影響買家意願

你可以說你不信「風水」，但是我也要老實告訴你，很多買房的客人是非常在意風水的，尤其是比較貴的房子，比如桃園地區 2000萬以上的房子。

有些人買房是為了投資用，想要賺價差，所以沒有特別去營造房子的風水環境，如果這房子的價格也比較高，經常是怎麼賣也賣不掉。

因為隨著房子價格愈高，買家要求的細節就愈多，風水就是其中之一。能夠買8000多萬房子的人，資產大概有個一到兩億，這樣的人對於自己的資產都是非常謹慎的，為了確保買來的房子在各方面都很優質，通常找固定配合的風水老師一起來評估，如果房子的風水不佳、缺點很多，或普普通通，不怎麼樣，他們很難看得上眼。

節錄自《用小錢，這樣做，也能成為千萬包租公：一次學會成功收租穩賺不賠的密技，30歲前輕鬆退休》

（賴志傑 施文彥著，布克文化出版，各大書店＆博客來皆可選購)