RWA 投資爆火! 30% 人踩過 「偽資產」 陷阱, 教你 3 步看穿底層價值

當RWA（現實世界資產）代幣化市場規模在 2025 年突破 800 億美元，越來越多投資人湧入這場 「實體資產上鏈」 的狂歡 —— 從紐約寫字樓到東南亞光伏電站，從藝術品到應收賬款，似乎只要冠上 「RWA」 標籤，就能成為 「穩健投資標的」。

但真相遠比想象殘酷：據 Chainalysis 數據，2025 年全球 RWA 投資糾紛中，30% 源於 「底層資產造假」，某虛假房地產 RWA 項目甚至偽造產權文件，導致 2000 名投資人損失超 5 億美元。

你手中的 RWA 代幣，真的錨定了真實資產嗎？

那些看似誘人的 「年化 8% 收益」，背後是優質資產支撐還是龐氏騙局？

區塊鏈金融老炮三哥董永在研討中直言：

RWA 的核心是「資產」，不是「代幣」，看不懂底層價值的投資，本質就是賭運氣。 

本期將帶你穿透 RWA 的 「區塊鏈包裝」，掌握 3 步避坑指南，找到真正有價值的標的。

一、【第一步】核查底層資產真實性 —— 從 「文件證明」 到 「鏈上溯源」

判斷 RWA 項目是否靠譜，首要任務是確認 「底層資產是否真實存在、權屬是否清晰」。

很多虛假項目僅靠 PS 的產權文件、模糊的資產照片就圈錢，而合規項目會通過 「法律確權 + 鏈上存證」 雙重驗證，以下三類方法必須掌握。

1.1 穿透式核查資產權屬文件

優質 RWA 項目會公開完整的資產權屬證明，且可通過官方渠道交叉驗證。

以香港 DigiFT 平台上線的 「山高控股風電資產 RWA」 為例，投資人可在平台查看三項核心文件：

·  產權證明：山高控股持有的 5 座風電場《不動產權證書》，編號可在當地自然資源局官網查詢，確認資產不存在抵押、查封；

·  收益權轉讓協議：明確將風電場未來 3 年的電費收益權轉讓給 RWA 代幣持有人，協議經香港國際仲裁中心備案；

·  第三方盡調報告：畢馬威出具的資產估值報告，詳細列明風電場裝機容量、歷史發電量、運維成本等數據，避免 「資產虛高」。

反觀 2025 年爆雷的 「某東南亞酒店 RWA 項目」，其聲稱持有泰國普吉島某酒店產權，但投資人無法在泰國土地廳官網查詢到對應產權編號，最終證實文件系偽造，項目方捲款跑路。

老炮三哥董永提醒：凡是以「商業機密」為由拒絕提供權屬文件的 RWA 項目，一律按「偽資產」處理。

1.2 藉助物聯網與預言機實現鏈上溯源

僅靠紙質文件仍有造假空間，而 「物聯網 + 區塊鏈」 的組合能實現資產狀態的實時追蹤。

美國 Figure 平台推出的 「農機設備 RWA」 項目，為每台拖拉機安裝 GPS 定位與傳感器，將設備位置、工作時長、故障率等數據通過 Chainlink 預言機實時上鏈，投資人可在區塊鏈瀏覽器查看：

·  設備是否處於正常營運狀態（避免 「閒置資產冒充營運資產」）；

·  每月產生的租金收益是否與項目方披露數據一致；

·  資產是否存在抵押（通過鏈上智能合約鎖定產權，抵押時自動觸發預警）。

這種 「物理資產→數據上鏈→價值驗證」 的模式，使 Figure 平台的 RWA 項目違約率僅 0.8%，遠低於行業平均的 5.2%。

1.3 核查資產是否存在 「重複質押」

「一女多嫁」 是 RWA 領域的常見陷阱 —— 同一資產被質押給多個平台發行 RWA 代幣。

2025 年歐洲某藝術品 RWA 項目，將一幅畢加索畫作同時在 3 個平台發行代幣，最終因無法兌現收益爆雷。

避免這類風險的關鍵是 「查資產抵押登記」：

·  房地產、土地等不動產，需在當地不動產登記中心查詢抵押狀態；

·  應收賬款、知識產權等無形資產，需在對應的權屬登記機構（如中國人民銀行徵信中心）核查是否已質押；

·  部分平台如新加坡 Centrifuge，建立了 RWA 資產黑名單，收錄已被質押的資產資訊，投資人可提前查詢。

二、【第二步】拆解估值邏輯 —— 警惕 「虛高溢價」 與 「收益造假」

即使底層資產真實存在，若估值虛高或收益數據造假，仍會導致投資人虧損。

RWA 的估值核心是 「資產產生現金流的能力」，而非 「資產本身的市場價格」，以下兩類常見陷阱需重點規避。

2.1 避免 「資產價值≠收益價值」 的誤區

很多投資人誤將 「資產市場價格」 等同於 「RWA 代幣價值」，但實際價值取決於資產能產生的現金流。

例如某 「一線城市寫字樓 RWA 項目」，聲稱寫字樓市場估值 10 億元，發行 10 億枚代幣（1 枚 = 1 元），承諾年化 8% 收益。

但深入分析後發現：

·  寫字樓實際出租率僅 60%，年租金收益僅 3000 萬元，對應年化收益僅 3%，遠低於承諾的 8%；

·  項目方通過 「抬高資產估值」（實際估值僅 8 億元），變相降低了收益兌現能力，最終因無法支付收益導致代幣價格暴跌 40%。

正確的估值邏輯應是 「現金流折現法」：

以山高控股風電 RWA 為例，其 5 座風電場年均發電量 1.2 億千瓦時，每千瓦時電費 0.5 元，扣除運維成本後年凈收益 4800 萬元，項目發行 4.8 億枚代幣（1 枚 = 1 元），對應年化收益 10%，且收益與資產實際現金流匹配，估值合理。

2.2 穿透核查收益來源與分配機制

「收益造假」 是另一個重災區 —— 項目方通過虛構收入、挪用資金等方式偽造收益數據。

2025 年某 「應收賬款 RWA 項目」，聲稱持有某電商平台 1 億元應收賬款，承諾年化 7% 收益，但實際該電商平台並未產生對應欠款，項目方用新投資人資金支付老投資人收益，典型的龐氏騙局。

投資人可通過以下方法驗證收益真實性：

·  查收益憑證：要求項目方提供資產產生收益的原始憑證，如電費單、租金髮票、應收賬款回款流水，且需與上鏈數據一致；

·  看分配機制：優質項目會通過智能合約自動分配收益，如每月 10 日將收益按持有代幣比例自動發放至投資人錢包，避免項目方截留；

·  分析收益穩定性：避免收益波動過大的項目，如某 「電影版權 RWA 項目」，收益依賴票房分成，不確定性高，而水電、租金等剛性收益資產更穩健。

老炮三哥董永在研討中舉例：

「同樣是房地產 RWA，住宅租金收益比商業地產更穩定，因為住宅需求剛性，而商業地產受經濟周期影響大，投資人應優先選擇現金流穩定的資產類型。」

2.3 對比行業平均估值，避開 「溢價陷阱」

不同類型 RWA 資產有相對合理的估值區間，偏離過多即存在風險：

·  房地產類：合理本益比（P/E）通常在 10-15 倍，若某住宅 RWA 項目 P/E 達 25 倍，需警惕估值虛高；

·  應收賬款類：貼現率通常比同期貸款利率高 2-3 個百分點，若某應收賬款 RWA 承諾年化 15% 收益，遠超行業平均的 8%，可能存在風險；

·  基礎設施類（水電、風電）：因現金流穩定，估值可適當放寬至 15-20 倍 P/E，但需確認資產折舊、維護成本是否已充分考慮。

三、【第三步】防控風險 —— 從 「退出機制」 到 「合規性」 的全鏈條保障

即使底層資產真實、估值合理，若缺乏完善的風險防控機制，仍可能面臨損失。

以下三個維度的風險點必須提前評估。

3.1 確認退出機制：避免 「鎖死資金」

很多 RWA 項目存在 「流動性陷阱」—— 代幣無法轉讓或贖回，導致投資人資金被套。

2025 年某 「藝術品 RWA 項目」，承諾鎖倉 3 年，期間無法贖回，最終因資產貶值，投資人只能承受虧損。

優質項目會設計靈活的退出機制：

·  二級市場交易：在持牌平台上線代幣，如 HashKey、DigiFT 等，投資人可隨時買賣，流動性有保障；

·  定期贖回權：如每月開放一次贖回，項目方按面值庫藏股代幣，需提前確認庫藏股資金是否有保障（如設立贖回準備金）；

·  資產處置條款：若項目出現風險，可通過智能合約自動觸發資產拍賣，用拍賣款兌付投資人，避免 「血本無歸」。

例如美國 Propy 平台的 「房地產 RWA 項目」，若投資人急需資金，可將代幣在平台二級市場轉讓，或申請平台協助處置對應房產，確保資金能及時退出。

3.2 評估合規性：遠離 「政策風險」

RWA 項目涉及實體資產，合規性尤為重要，需重點關註：

·  發行主體資質：優先選擇持牌機構發行的項目，如香港持牌平台 DigiFT、美國 SEC 註冊的 Figure 平台，避免無資質機構發行的 「灰色項目」；

·  資產所在地政策：不同國家對資產代幣化的規定不同，如中國禁止境內資產代幣化，若某 RWA 項目聲稱錨定中國境內房產，需警惕政策風險；

·  稅務合規：確認收益是否需要繳稅，如香港 RWA 項目收益需繳納 15% 利得稅，項目方是否已協助完成稅務申報，避免後續糾紛。

3.3 分析風險緩釋措施：降低虧損機率

成熟的 RWA 項目會設置多重風險緩釋手段：

·  超額抵押：如某應收賬款 RWA 項目，抵押率（RWA 代幣發行量 / 應收賬款金額）僅 70%，預留 30% 緩衝空間，即使部分應收賬款無法收回，仍能覆蓋投資人收益；

·  保險保障：為底層資產購買保險，如房地產 RWA 項目購買火災、地震保險，風電項目購買設備故障保險，降低意外損失；

·  風險準備金：從項目收益中提取 5%-10% 存入風險準備金帳戶，用於應對資產收益波動，確保投資人收益穩定。

四、典型案例拆解：從 「爆雷項目」 看避坑關鍵

通過兩個真實案例的對比，能更直觀理解 RWA 投資的避坑邏輯。

4.1 反面案例：某東南亞酒店 RWA 項目（2025 年爆雷）

·  底層資產：聲稱持有泰國普吉島某四星級酒店，估值 5000 萬美元；

·  暴露問題：①無法在泰國土地廳查詢產權編號，文件系偽造；②收益數據僅靠項目方口頭披露，無電費單、客房入住記錄等原始憑證；③無退出機制，代幣無法轉讓，鎖倉期 5 年；

·  避坑關鍵：若提前核查產權文件、要求收益數據上鏈、確認退出機制，即可避免入坑。

4.2 正面案例：山高控股風電 RWA 項目（2025 年正常營運）

·  底層資產：5 座風電場，產權清晰，可在自然資源局查詢；

·  優勢亮點：①傳感器實時採集發電量數據上鏈，收益透明；②智能合約自動分配收益，每月 10 日到賬；③在 DigiFT 平台上線，可隨時交易退出；④購買設備故障保險，設立 10% 風險準備金；

·  投資回報：年化收益 10%，上線 6 個月無違約，代幣價格穩定在 1 美元（錨定面值）。

老炮三哥董永在研討中總結：

兩個案例的差距，本質是「是否尊重資產規律」—— 虛假項目靠故事圈錢，合規項目靠資產產生的真實現金流支撐，投資人只要堅持「查資產、看估值、控風險」，就能避開大部分陷阱。

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【華鏈 · 鏈金爐_No.28】

來源：金色財經

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