聶梅生：房地產創新的兩個抓手

博鰲·21世紀房地產論壇第15屆年會，在7月18-21日在三亞海棠灣喜來登酒店召開，聚集近千名政界、業界和學界領袖與精英，在“分化與重構：弱平衡下的創新邏輯”主題下，縱論新常態下的房地產行業熱門議題，凝聚共識，為行業發展提供前瞻性觀點，金融界網站做專題報導。

全聯房地產商會創會會長、清華房地產校友會會長聶梅生女士作了主題演講。聶梅生認為，當前的房地產行業要想實現在弱平衡下的創新發展，需要抓住兩個抓手。

第一個抓手是社區服務。社區服務這件事，如果一下子進入到社區由政府的基層管理組織者社區居民委員會來做，這是一條路。但是，如果這條路走得不合適，就會形成泥流入海的局面，這與我們房地產企業的期望相距甚遠。我們很多房地產企業都有自己的物業管理公司，我們大型的開發企業有幾十個，全國的開發商企業中，自己有物業管理公司和會所、有社區服務中心的數量相當大，有幾千甚至上萬個，我們為什么不把這個抓手抓起來呢？這和國家重點支援的社區養老、居家養老是密切結合的，社區養老和居家養老出臺了很多支援性的政策，而且力度很大，我們卻往往在它的圈外，我們為什么不把這件事情做起來？我們有會所，有物業公司，我們不過是要去申請一下養老服務中心，去享受國家的政策，我們不需要蓋社區養老中心，把它植入就可以了。同時和O2O、互聯網金融結合起來，我們往往對這種消費性的互聯網金融不熟悉，我們只熟悉投資性的互聯網金融。現在互聯網金融在房地產業界的重點還是放在怎么在網上銷售，還是在重資產，而不是在終端部分。我們需要延伸這部分的服務，如果這樣的服務真正進入服務業，而且盤活房地產開發商手里多年的睡眠資產，將會所這部分延伸，這件事情是我們的抓手，我們商會會加大力度和地方政府一起，和開發商一起把這件事情做起來，這是利國利民的，符合中國的方向。

第二件抓手，很多開發商已經開始做，叫做養老地產，這件事情大概做了三、五年了，這是非常困難的一件事情，我覺得還是思路有問題。機構養老。這件事情商會提前做了5年，從2009年開始做標準，到現在進入示范階段。我們第二個抓手已經起步，而且起步階段得到了國家的支援，得到國家政策性機構、開發商、投資機構以及大量上下游的綠色建筑類機構的支援，現在已經開始有了自己的示范工程和基金，已經開始往前走了。這兩件事情是我們在轉型中的一個姿態，也是一個實踐，我愿意和大家進行分享。

所以，抓手之一是社區服務與社區養老相結合，在提供合格的社區服務的基礎上，在我們自己的平臺上拓展O2O的增值服務，這和我們國家現在做互聯網O2O的一些互聯網企業，可以緊密地握手。我們和他們一開始是競爭，他們做電商影響了我們商業地產的銷售，大量消費者到網上購物。以前我們是和他們競爭，但以后我們可以自己做，我們可以和他們一起走好這條路，這是很大的市場，而且有現成的平臺，只需要整合就行了。我們自己的抓手就是社區服務和社區養老相結合，這會得到政府的支援。

第二個抓手就是互聯網+在養老產業中的應用試點。我們在三年以前開始策劃，做了一個清朋華友，是一個學院式養老，它的指導思想和頂層設計是這樣的：以服務作為項目的核心價值，以輕資產運營打造項目的軟實力，尋求一個全球性的學院式養老，引入了一個“雙零”要素。做養老產業千萬要注意雙零，一是土地成本趨近於零，二是融資成本趨近於零。大家進入這個平臺，差不多達到雙零。同時在這個雙零的基礎之上，引入渠道的資源整合進來之后降低成本，提高性價比，土地成本趨近於零、融資成本趨近於零，建造成本和運營成本達到最低，性價比達到最高。

操作模式就是互聯網+的模式，用平臺操作，我們做學院式養老需要一個校友平臺，各個學校畢業的校友留校的，65歲到85歲區間的人在中國大量存在，他們需要養老平臺。我們利用互聯網組織了一個雙重的眾籌平臺，我們有很多渠道支援這個平臺。比如海外資金、綠色服務等等。所以涵蓋的運營服務有這些，比如這個會所，我們已經建了一個旗艦店在北京，這個會所是我們商會機構養老的一個孵化器，這個孵化器第一個已經破殼，已經建成，歡迎大家去。