股市上漲而樓市同步上漲 并非內地一線城市獨有現象

中原集團研究總監劉淵撰文指出，股市上漲而樓市同步上漲，這一規律並非內地一線城市獨有。宏觀上的流動性增強，加上股市上漲帶來的財富效應，都會投射到樓市上，從而帶來房價的同步上升。當然，仍然需要強調的是，股市並非房價的決定因素。目前一線城市房價的回升主要得益於穩定的需求和平衡的供求關係，以及房地產利好政策的助推。只要限購政策不放松，未來一線城市房價的漲幅仍將受到限制。這篇文章具有一定參考意義。

股市與樓市不愧是當前的熱點話題。上周我在英國《金融時報》中文網發表了《中國股市與樓市的關係》文章后，即引來讀者的熱烈回應。在眾多讀者回復中，有不少表示贊同文中觀點，認為貨幣寬鬆是中國股市和樓市同步走高的主要原因之一。當然也有很多讀者提出了不同意見，有些意見還很尖銳。我很歡迎這些不同的意見，因為這會幫助我們更全面的理解這個問題。下面，我嘗試解答這些讀者的疑問。

第一類疑問是關於數據分析的。有讀者指出，“房價和股價這兩條曲線根本就不相關”、“一致性不超過50%”，並建議我檢驗相關係數。

其實，不用統計軟件，光憑肉眼也能看出，這兩條曲線並非正相關。但問題是，我們的論證並非建立在兩條曲線相關的基礎上；前文也沒提及這兩條曲線有相關性，甚至“相關”二字都未曾出現過。當然，如果房價和股價曲線完全正相關的話，那結論會很完美，大家的質疑也會少很多。誠然，現實中影響房價和股價的外部因素很多，在統計工具不能給出完美結果的情況下，我們只能退而求其次——如果房價和股價在上漲和下跌周期中，存在顯著的同步關係，同樣也能論證兩者間的內在聯系。而前文的數據分析，正是基於這個思路。

前文中，我們把過去10年股市的每次上漲下跌周期劃分開，然后對照同期房價的走勢。可以發現，股市經歷了7個波動周期，其中上漲4個，下跌3個。而在這7個周期中，房價走勢與之同步的有5個半。之所以會有半個周期，是因為在2014年的5-9月間，股市已開始回升，而房價還在緩慢下跌，隨后兩者又進入同步上升。

因此，從周期數來看，大多數的周期內（5.5/7=78.6%），房價和股價的走勢是同步的。而在股價的上漲周期中，絕大多數時間（3.5/4=87.5%）房價是同步漲的。

如果改用時間長度來衡量的話，在過去10年的總計120個月中，房價和股價同步的月份有72個月，占60%。而在股價上漲的共計62個月中，房價同步上漲的月份有57個月，占比91.9%，這個比例就很高了。

在過去10年中，僅有2014年5-9月這段時間不符合“股價上漲，房價也同步上漲”的規律。如果考慮到當時股市剛從長期熊市中復甦，漲幅也有限，可以看作是股市對樓市影響的滯后的話，“股價上漲，房價也同步上漲”這個規律是完全可以成立的。

第二類質疑則是集中在邏輯部分，有讀者指出“房價一直在漲”，和股市有什么關係？”

首先，雖然過去10年是房地產的黃金十年，但一線城市房價也並非一直都漲的，按4大城市均值來算，出現過環比下跌的月份累計有27個月，占整個10年的22.5%。其中最長的一次下跌是始於2008年金融危機，持續時間長達12個月。

當然，這個問題的關鍵其實不在於房價有沒有下跌過，而是當一條曲線80%都是上漲的情況下，如果和其他任何曲線做對比，有很大概率會得到“漲的時候一起漲”這個規律的。

根據現有的數據，這個疑問確實不容易論證。因為中國房地產市場歷史很短，從1998年房改算起，滿打滿算也只有17年。而一線城市樓市的快速發展，也是2003-2004年才啟動的。因此，過去十年樓市基本處於高增長過程中，一線城市房價一路上漲，沒經歷過大的調整。所以，如果要用實際數據來證實，房價和股價間到底有沒有同步關係的話，恐怕只能等以后房價大跌了才能實現。

這個解釋顯然是不能讓大家滿意的。那么，我們不妨換個思路：雖然現有數據不夠充足，不足以論證結果，但是，如果基於這批數據總結出的規律，能夠被其他市場的數據證實，是不是就可以證明這個規律不是偶然的巧合，而是普適的？

最佳的參考對象是香港。內地房地產政策很多脫胎於香港，市場機制上比較接近。同時，香港和內地城市文化背景接近，股市、樓市發展歷史長，相關數據也比較完備，適合用來比較。

同樣先定義一下數據，我們用恒生指數代表股市，中原城市領先指數代表樓市。香港90%的住房交易是二手房，中原領先指數是基於中原地產在香港的實際成交數據編制的，是香港市場普遍認可的房價指標。前文所用內地一線城市房價指數，原理和香港中原指數是一致的。

香港中原城市領先指數最早可以追溯到1994年初。因此，我們可以用長達20年的數據來驗證基於內地市場數據得到的規律。

根據前文的分析，內地樓市和股市的相互關係主要有兩點：一是兩者長期漲幅接近；二是股價漲、房價也同步漲。而在香港市場，這兩條規律同樣成立。

在過去20年，港股累計漲幅為127%，樓價漲幅為134%，漲幅非常接近。而從漲跌周期來看，香港房價和股價幾乎完全同步，股價上漲時，房價也同步上漲。

其實，用統計工具可以發現，香港股價和房價的走勢是顯著正相關的。其中原因可能在於香港是單一城市市場，經濟社會環境差異小，而內地即使是四大一線城市間它們也有差異；同時，香港民間投資氛圍濃厚，股市樓市都有很強的投資需求。

由此看來，股市上漲而樓市同步上漲，這一規律並非內地一線城市獨有。宏觀上的流動性增強，加上股市上漲帶來的財富效應，都會投射到樓市上，從而帶來房價的同步上升。

當然，仍然需要強調的是，股市並非房價的決定因素。目前一線城市房價的回升主要得益於穩定的需求和平衡的供求關係，以及房地產利好政策的助推。只要限購政策不放松，未來一線城市房價的漲幅仍將受到限制。