【FOCUS】「開了個寂寞」內房跌,回穩關鍵仍看新盤

　　【FOCUS】穩地產發布會開了個寂寞,還是仍有「大招」在後?看看上證地產指數周四(17日)半日跌近4%,市場似乎已用腳投票。究其原因,一是貨幣化安置規模遠小於上一輪「棚改」;二是增加「白名單」貸款難打消對期房的戒心;三是專項債收購存量房全憑地方「自主、自願」。

*深圳再現日光盤,二手簽約飆升*

　　發布會果然一浪接一浪。過去短短一周,繼發改委「一正四副」、財政部「一正三副」登場後,住建部部長倪虹今早再以「一拖四(財政部部長助理、自然資源部副部長、人民銀行副行長、金監總局副局長)」陣容,介紹促進房地產市場平穩健康發展政策。

　　鑑於樓市已獲國務院背書為當前宏觀經濟的「風向標」,換言之,樓市止跌回穩與經濟回升向好,可謂息息相關。自9月24日一攬子刺激訊號連環揭盅以來,對資金流最敏感的深圳,龍華新盤「深業上城學府」即上演日光盤,10月首半個月二手房日均簽約量亦錄近四年最高。

*「棚改2.0」拒落重藥,規模僅百萬*

　　不過,若以待售面積加上施工面積粗略計算,內地商品住宅廣義庫存截至8月仍高逾53億平方米,其中有多少已預售,多少無人問津,又有多少瀕臨爛尾,數字隨時觸目驚心。

　　鑑於此,住建部最新以四個取消、四個降低、兩個增加來形容「組合拳」,其中算得上是今日發布會「增量信息」的,直指「兩個增加」:一是通過貨幣化安置等方式,新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造;二是年底前將「白名單」項目的信貸規模增加到4萬億元。

　　消息甫出,一眾內房股即應聲下跌,最大失望在於,「棚改2.0」希望重燃,但100萬套規模尚不及上一輪的零頭。回看2015年至2017年棚改高峰期,開工量連續三年保持

600萬套以上,拉動房地產銷售、開發井噴。顯然,市場期盼的是「重藥V彈」,當局給出的卻是「慢調回穩」。

*需以更大力度保交樓和盤活存量*

　　再看為合資格在建項目提供融資的「白名單」機制,在已審批通過貸款2.23萬億的基礎上,年底前擴大規模至4萬億,以支持保交樓。不過,「白名單」顯然無法覆蓋所有未完工或延遲交付的項目,亦無法改變部分業主一邊苦待交樓、一邊繼續還貸的慘況。

　　簡而言之,住建部判斷內房「已開始築底」,固然能予人信心,但要令樓市真正打破下行螺旋,挽救購房者信心、開發商現金流、地方土地收入,關鍵仍在新盤銷售全面復甦。而以更大力度確保交樓,以及盤活存量單位及土地,最終或仍需中央扮演最後的貸款人角色。