從中國人行到中央政治局會議：房地產成為政策重中之重

中國新一輪支持房地產的金融措施日前出爐：引導銀行降低存量房貸利率、統一房貸最低首付比例至 15%、優化保障性住房再貸款政策、支持收購房企存量土地，讓不少市場人士驚訝，認為這些調整內容超乎預期。

在激發有效需求方面，中國人民銀行再次宣布降低存量房貸利率，並統一了首套、二套房貸最低首付比例。

中央政治局強調穩樓市政策

周四，中共召開中央政治局會議，對房地產的表述內容釋放出極強的政策寬鬆訊號。會議首次明確提出，要促進房地產市場止跌回穩，顯示出國家穩樓市的決心。

會議從供需兩方面明確政策方向。

一是在需求端，會議明確提出，「要回應群眾關切，調整房屋限購政策，降低存量房貸利率」。

而對於降低存量房貸利率，這是 9 月 24 日人民銀行推出的 5 項房地產金融新政之一。央行總裁潘功勝當日就表示，銀行下調存量房貸利率，有利於進一步降低借款人房貸利息支出，預計這一政策將惠及 5000 萬戶家庭，1.5 億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概 1500 億元左右，這有助於促進擴大消費和投資，也有利於減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。嚴躍進預計，10 月底會正式啟動全國存量房貸普降的作業。

二是在供給端。會議明確提出，「對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大『白名單』項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。」

此外，會議也提出，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動建構房地產發展新模式。

4 月 30 日召開的中央政治局會議就首次明確提出，要「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」。 5 月 17 日官方推出了一系列去庫存政策。

截至 6 月末，中國個人房屋貸款餘額 37.79 兆元。潘功勝明確表示，存量房貸利率下降將惠及 5,000 萬戶家庭、1.5 億人口，平均每年減少家庭利息支出總數約 1,500 億元。

中國專家：有助房市平穩健康發展

招聯首席研究員董希淼表示，下調存量房貸利率，有助於進一步降低借款人房貸利息支出，減少提前還貸行為，還能壓縮違規置換存量房貸的空間，維護房地產市場平穩健康發展。

除了減輕房貸借款人利息壓力，此次金融管理部門還統一了首套和二套房貸的最低首付比例。二套房首付款比例也降至 15%，創下近年新低。

「從房貸利率、首付款比例兩個方面調整住房金融政策，有助於降低居民住房消費門檻、減輕利息負擔，促進擴大消費和投資。」上海金融與發展實驗室主任曾剛表示，各地還可以因城施策，確定轄區內最低首付比例下限。另外，15% 只是最低的首付比例，能否以最低首付比例執行，商業銀行還得根據客戶風險狀況進行評估。

董希淼認為，中國人民銀行資金支持的比例提高到 100%，有助於提高商業銀行和地方國企積極性，加快推動商品房的去庫存進程。此舉也有助於進一步增加保障房供給，推動建立房地產業轉型發展新模式。

「此輪房地產金融政策再加碼，沒有改變一貫的政策取向，新舊政策銜接穩步有序。」中國國民生銀行首席經濟學家溫彬表示，金融政策支持力度加大，全面助力穩存量和促進增量，傳遞出穩定房地產市場的明確訊號。

重點政策：存量房貸利率下調

中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，存量房貸利率下調最主要原因是目前的居民房貸壓力非常巨大。尤其是當居民收入出現同步下降、或工作面臨較大不穩定性時，就會在一定程度上影響他們的還貸。這也是很多人提前還貸，甚至是主動斷貸的原因。

第二，存量房貸利率的下調有利於振興居民消費，國家也會有更多的錢用於投資。第三，目前房地產市場存在超跌。目前房價已經下跌三年兩個月，成交量同樣下降 3 年多，已經是超乎想像了。

基於這三個大背景下，存量房貸利潤下調，某種程度上可以振興房地產市場。

下調二套房貸款最低首付比例則可以激發改善性住房需求。但單純調低首付比無疑是給居民加槓桿，會出現交得起首付還不起房貸的情況，所以在降首付的同時降利率，是有邏輯存在的。

專家：促進房地產市場止跌回穩

中指研究院政策研究總監陳文靜認為，這是首次在政治局會議中指出要「促進房地產市場止跌回穩」，進一步表明了當前穩定房地產市場對於穩定宏觀經濟的重要性，房地產市場止跌回穩，才能更好地為宏觀經濟平穩運行提供支撐。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也表示，中央政治局對房地產市場行情做出「止跌回穩」的明確指示，此處「止跌」既包括成交量止跌，也包括成交價格止跌。觀察 7 月以來各地新房和二手房交易數據，尤其是 8 月數據其實面臨了新的壓力。 「止跌回穩」訊號發出，非常明確，要求各地做好穩市場交易和價格的工作。這也意味著四季各地或有重磅加碼政策持續推出，以更好促進房地產市場止跌穩定。

對於限購政策，陳文靜指出，目前仍有限購政策的城市僅包括北上廣深、天津和海南部分地區，預計未來北上深的限購政策將進一步優化調整，廣州等其他地區限購政策可望全面放開，北上深層更大力度優化限購政策也有助於發揮大城市帶動效應，提振市場信心。

陳文靜認為，商品房建設要嚴控增量、優化存量、提升品質。整體與先前消化存量和優化增量提法有所不同，在增量上更加強調要嚴格控制，也就意味著未來各地土地供應量、住房供應量等均將結合城市自身實際需要推進，不能盲目擴大各類住房供給量，或將以住房的真實需求為基準；在存量上要優化存量，對現有的存量住房進行升級改造、改規劃盤活利用等或是重要方向；進一步提高商品房建設質量， 「好房子」建造或已經是基本要求，促進「好房子」建設的配套政策有望繼續落地。

陳文靜認為，「抓緊」一詞也顯示了完善房地產中長期改革舉措的緊迫性，預計未來建立適應房地產發展新模式的土地、財稅、金融等製度，完善配套政策也將進入加速推進階段。隨著房地產各項政策措施若能加速精進落地，或將明顯修復市場預期，加速房地產市場築底穩定。