陸房市續低迷下探！專家：探底過程仍見曙光 政策、市場跟房企業績不會同時觸底

今年以來，中國上市房地產開發商業績、房價、股價均下跌，加上現金流持續緊張，令當前房市形勢難言樂觀，中古屋價已跌到 2018 年或更早的水準，多數上市房企股價跟業績更跌回 10 年前，逼使中國政府與各地政府聯手祭出救市政策，專家認為政策底已出現，但房市仍在探底，房企財報未來一、兩年仍會處於底部。

根據今年上半年中國上市房企財報數據，受房價走跌、資產減值等因素擾動，今年上半年上市房企業績較低迷，逾四成 A 股上市房企虧損，逾六成房企的歸母凈利跌到十年前，虧損公司除萬科等龍頭房地產開發商外，還包括部分國企、央企。

不過，一位上市房地產開發公司人士說，期房從開始銷售到收入體現到上市房企財報，一般需時約兩年，接近完工的期房體現到財報上的時間也在半年以上。今年上半年上市房企凈利數據多反映的是去年甚至 2022 年的銷售情況，所以業內公司財務數據在上半年都不太好看。

從房價表現來看，根據方正證券數據，截至 2024 年 6 月，70 個中大城市新屋與中古屋房價較 2021 年中高點分別回落 7.1%、13.2%，中古屋房價調整歷時三年，目前回到 2018 年前後。

另據中國國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心數據，今年上半年中國房價普遍下跌，中古屋價格創 2005 年以來最大年減幅度。

58 安居客研究院院長張波表示，表面上來看，中國房市仍處於調整期，市場持續低迷，儘管政策面不斷優化，但房市復甦動能依舊不足，導致房企銷售業績普遍承壓。從深層原因來看，則是需求不足導致，宏觀經濟環境的變化和居民收入預期的調整影響購屋者的消費信心，令購房需求持續萎縮。

今年前五個月，中國新屋銷售數據年降幅度超過 20%，繼 2022 年來再現兩位數降幅。根據國家統計局數據，中國今年前五月新建商品房銷售面積、銷售額分別年減 20.3%、27.9%，但隨後的 6 月、7 月減幅有所收斂。這也體現在萬科等上市房企月度銷售數據。

此外，今年 7 月房地產開發景氣指數回升至 92.22，創 2024 年 2 月以來新高。一位河北房企高層人士指出，今年 6 月跟 7 月的地產專案銷售情況確實有所好轉。

上述上市房企人士說，經過一段時間政策消化後，公司商辦物業銷售開始有所好轉，一些大宗交易客戶已開始著手下單。

自 2024 年開始以來，房地產開發商到位資金持續下滑，但自今年第一季跌幅達到 26% 後，跌幅逐漸縮小，有好轉跡象。與此同時，從上市房企的資產負債率來看，也較之前有所下降。

上述數據出現好轉跡象的背後，是今年以來中央和地方政府在需求供給兩側端頻頻推出了扶持政策。受「白名單」等政策利多影響，今年上半年中國國內貸款和自籌資金降幅縮小、佔比提升。另一方面，受銷售下滑影響，定金及預收款、個人房貸降幅大幅擴大。

貸款金額跌幅收窄的背後，是銀行給予了支援。中國國家金融監管總局上月底表示，目前商業銀行已審批「白名單」專案 5392 個，審批通過的融資金額近 1.4 兆元。

自籌資金降幅收窄也顯示房市籌資情況有所好轉。

另一方面，從財務指標來看，房企債務壓力也有所緩解。根據 Wind 數據，A 股房地產類股、港股申萬房地產族群的資產負債率，分別從去年 6 月底的 78%、81% 降至今年 6 月底的 75.17%、65.72%，流動比率則從去年 6 月底的 1.37、1.28 升至今年 6 月底的 1.45、1.29。

至於在房價走降跟救市政策交織下的房市後續將如何走，多家機構預測今年銷售數據降幅有望逐步收斂。同時，市場期待更多的政策落地，如持續降息、全面取消限購，構建多層次、多主體、多管道的房地產融資體系等。

張波表示，今年房企整體銷售額年減趨勢已沒什麼懸念，但在政策不斷放鬆的環境下，今年下半年商品房銷量年減幅度料將逐步縮小，但不同城市和區域的市場表現可能存在較大差異。

仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟認為，資金方面料將著眼於構建多層次、多主體、多管道的房地產融資體系，對不同所有制市場主體一視同仁地提供政策支援和金融服務，更好地提升投資、融資和運營各環節的資金利用效率。

任澤平團隊認為，未來政府仍須加大救市力道，並建議組建 3 兆人民幣以上的大型住房銀行，收購開發商土地和商品房庫存。此外，全面取消限購，一線城市應搶抓「金九銀十」的時間視窗率先放開郊區和大戶型限購以提振人氣，另外還要持續降息，包括降低二套房存量房貸利率，減少購屋成本。