陸港房市一片低迷！香港商辦空置率居高不下 李嘉誠旗下大樓租金行情暴跌逾三成

中國房市困境似乎仍未觸底，上月 70 個中大城市的新屋價格第 12 個月下跌，《路透社》按中國國家統計局數據估算後月減率 0.7%，為 2014 年 10 月以來最大跌幅。按年度計算，5 月新屋年減率 3.9%，高於 4 月的 3.1%。

中國近月加強刺激房市措施，支持受危機打擊的房地產行業，包括清理大量住房庫存，削減付款和放寬抵押貸款規則，但分析師認為這些舉措對吸收大量住房庫存的影響有限，取消大城市的購屋限制恐進一步抑制小城市的購買情緒。

與此同時，香港商用不動產租金行情持續走降，根據中原地產代理有限公司的數據，自 2019 年開始，億萬富翁李嘉誠的長江中心租金價值在香港商用不動產市場中領跌，5 年內下跌 33%。包括亨德森中心在內的新建築對現有建築的租金帶來衝擊。

知情人士上月曾透露，由長實集團 (01113-HK) 控股控制的長江中心過去一年空置率約 25%，新的第二期建築出租率只有大約一成。恒基兆業地產公司旗下的亨德森中心 5 月空置率約為 40%。

租金收入下跌凸顯香港商用不動產市場的痛苦。近幾年，疲弱的經濟和跨國公司撤退給香港商用不動產市場帶來壓力。根據世邦魏理仕集團數據，今年首季香港商辦空置率達到 16.7%，創歷史新高。

仲量聯行 (JLL) 香港及澳門董事總經理鮑雅歷 (Alex Barnes) 指出，現在房東比過去幾十年更願意進行對話，租戶在租賃條款跟條件上擁有更多的發言權，並可以要求調整空間。JLL 預估今年租金可能還會繼續下滑高達 5% 以上。

但即便如此，由於國內經濟和房市低迷跟貨幣疲軟，中國富人仍持續青睞香港的金融投資產品。根據中國央行數據，在 2 月放寬「財富聯繫」計畫的投資規則後，這一趨勢已經加速，中國投資人對港澳投資額在 3 月創下 130 億人民幣 (約 550 億台幣) 的歷史新高，比 2 月暴增近 800%，4 月也月增 70.5% 至 223 億人民幣，但港澳北向投資金額僅 1400 萬人民幣，自計畫啟動以來保持不變。

財富聯繫計畫於 2021 年底推出，允許與香港接壤的南部廣東省九個城市的居民購買香港和澳門銀行出售的投資產品，同時允許兩個離岸中心的居民在世界第二大經濟體中這樣做。

滙豐銀行香港財富及個人銀行業務主管吳美琪 (Maggie Ng) 說，中國約有 4500 萬富人，他們越來越想要得到香港財富的國際教育和資本保護。

此外，全球財富經理的高管也指出，除了利用跨境投資管道的大量富人外，來自中國和東南亞的超級富人也在探索他們在香港的機構財富。

瑞銀全球家庭和機構財富亞太地區負責人表示，去年收到的潛在家族辦公室客戶詢問數量年增 85%，超過 60% 主要是中國客戶官員在香港建立家族辦公室類型實體的詢問，這一趨勢今年仍在繼續。

行業高管指出，香港財富經理正推動當局進一步放鬆投資計劃，以滿足富裕客戶將更多資金轉移到香港的需求。

為利用這一動能，一些香港銀行也開始為短期定期存款提供高達 10% 的年利率，作為「財富聯繫」計畫的一部分，中國銀行提供利率則大約為 2%。

除銀行外，自 2023 年初取消邊境管制以來，總部位於香港的保險公司也看到中國客戶的需求激增。

需求激增的背景是，由於中國長債殖利率降至歷史新低，中國投資人面臨將現金存放在國內的有限選擇，加上人民幣持續徘徊於 2008 年來最弱水位，股市和房地產的報酬率正在暴跌。