「氣球貸」重出江湖！市場憂高槓桿引爆陸次貸危機 專家曝1關鍵差別喊免驚

中國多地城市近一個月紛紛大幅鬆綁購屋限制，山東青島膠州市更大降買房門檻，自備頭期款比率喊到全中國最低的 7.5%，專家警告恐導致交易風險，中國獨立第三方基金研究機構派克斯研究院更擔心此前遭禁的「氣球貸」重出江湖，恐導致資產價格崩潰。

氣球貸指的就是貸款中的「先息後本」，就是前期只還利息，後期一次性還上剩餘本金，前期還少後期還多，跟氣球一樣下細上粗。

該機構指出，雖然中國多個城市當局表明存量房貸利率不會調整，因此不用擔心中國民眾使用高槓桿會導致系統性風險，但當前槓桿率已達到 64%，突破 65% 的國際警戒線只有一步之遙，不過中國官方依舊在引導民眾跟部門加大槓桿，外界擔憂中國是否會重蹈美國 2008 年次級房貸危機的覆轍。

派克斯研究院認為，中國出現 2008 年美國次貸危機的可能性很小，主要差別在於最終承受的人有所不同；在美國，若還不出房貸只需把房子丟給銀行，但中國的銀行則擁有無限索債權。

一旦在中國欠了債就出不了國，進不了體制，高鐵飛機受限，銀行卡一有錢就被轉走，祖孫三代還不能考公務員。

如此，銀行就不容易出現大量壞帳，出現金融危機的可能性就大大降低。

但這也產生中國內需越來越差、生育率越來越低的結果。此外，即便讓居民部門上槓桿、擔風險，但房價走勢卻並不一定會好。排除通膨因素後的房價下跌注定發生。

任何商品的售價，最終只受供需曲線影響。在供給端，房屋永遠不會消失，只會越來越多，且地方政府也不可能迅速戒斷土地財政，甚至新屋供給曲線都不會迅速下壓。

在需求端，由於人口長期負成長，民眾對房屋的需求只會越來越低，當前房屋空置率已讓人觸目驚心。

根據中金等機構估算，中國房屋空置率在 10 到 30% 左右，未來只會越來越高。

更重要的是，房地產在極大程度上影響一個家庭的資產配置。在繁榮週期，人們追求資產的最大化，像是高利率加槓桿買房退周期，但在衰退週期，人們會追求債務最小化，像是不借錢或提前還貸。

派克斯研究院認為，無論中國政府再怎麼引導居民部門上槓桿，恐怕最後的影響也有限，因為經濟規律不會以任何人或任何集體意志而轉移。