貸款購房全攻略 打響“學區房”保衛戰

現如今，學生最看重的依然是分數，但是對家長來說目前最看重的東西無疑是擁有一套“學區房”——電視劇《虎媽貓爸》里的“虎媽”畢勝男為了能讓女兒進第一小學，四處托關係找門路，甚至賣掉大別墅貸款買了一套破舊的天價學區房，然而卻還是沒能獲得入學資格……。“偉嘉安捷”指出，每到下半年都是學區房交易的高峰期，現實中有很多“虎媽貓爸”們都為了不讓孩子輸在起跑線上而奮斗著，但是孩子上學這條路卻依然困難重重。那么貸款購買一套學區房，該知道些什么呢？

北京（樓盤）本地小夫妻 貸款買房只為讀名校

代表人物：欣欣媽

欣欣媽和老公住在通州一套三居室里，兩個人都是北京本地人，並且正常繳納公積金和社保，他們的女兒欣欣幼兒園快畢業了，她和老公想讓女兒上中關村(000931,股吧)一小，他打算賣掉這套房子兩個人最近一直在中介找附近的學區房，他們選中了海淀一套58平米，總價285萬的房子，但是對具體的貸款方法和入學政策都不太了解。

貸款建議：“偉嘉安捷”指出，因為學區房的建成年代都比較早，所以房齡較老，在貸款的銀行上欣欣媽需要仔細甄選不同的銀行，有些銀行不接受20年以上房齡的老房子，此外，海淀這套學區房的總價為285萬，欣欣媽和老公正常繳納公積金，在現行政策下，貸款方式可以選擇組合貸款，因為兩個人是換房，所以將房屋貸款還清且賣掉后，使用組合貸款的首付為30%，需要85.5萬（不考慮折舊的情況），公積金部分的貸款額度最高可以達到80萬。其余119.5萬可以用商業貸款補齊。

入學建議：“偉嘉安捷”認為，在跨區入學逐漸流行的當下，類似於欣欣媽與丈夫這樣的北京本地購房家庭，在貸款購買學區房時還需要格外注意各區的落戶年限和要求，以海淀區為例，貸款購房的父母必須至少一方具有北京戶口，在貸款購房后將全家戶口遷入該片區1—3年后，子女才能獲得入學的資格，也就是說欣欣媽在購房后，需要將全家戶口遷入海淀區，等待1—3年后才能獲得入學的資格。此外，大多數學區房的入學名額要求都是“一房一名”，即一個家庭用一個名額后，第二次入學需要等到6年以后，才能再次入學。

外地常住北京購房族 工作居住證買房等同“綠卡”

代表人物：韓先生

韓先生和愛人都是外地人，95年兩個人結婚后就來到北京打拼，04年兩個人貸款在北京豐臺區購買了一套小面積住房，目前仍正常還貸中，並且在北京辦理了工作居住證，在單位按月繳納公積金和社保，兒子出生后，為了方便孩子上學，他們想在豐臺再買一套學區房，經過尋找兩個人選擇了科技園一套總價230萬兩居室，因為一直繳納公積金，所以他想用公積金貸款。

貸款建議：雖然案例中韓先生和愛人一直按月繳納公積金，但是公積金二套房的最高貸款額度僅為80萬，而他所購買的房屋價格為230萬，因此“偉嘉安捷”建議選擇商業貸款比較合適。在首付款方面，因為兩個人第一套房是沒有賣掉住房而且正在還貸，所以兩個人第二套房的首付按照現在銀行執行的標準是50%，兩個人需要湊足115萬（不考慮評估值）的首付，才能購買這套住房。

入學建議：“偉嘉安捷”指出，外地在京人員子女入學通常需要“五證”，但是案例中韓先生和愛人已經在北京居住工作多年，並且辦理了北京市工作居住證，也就相當於拿到了北京的“綠卡”，在子女入學時待遇與北京人相同，享受子女隨遷入學的優惠政策，其次，兩個人在買房前最後打聽一下豐臺科技園地區對口分配的小學，因為不同學校學區劃片范圍每年都會做出調整，需要格外注意。

外地租房人群子女上學 “五證”成買房和上學的通行證

代表人物：陸小姐

陸小姐三年前從外地來到北京，一直和老公租住在通州一套50多平米的兩居室里，最近她兒子要上學，所以和老公商量在朝陽區買套學區房，她通過中介門店發現最近不少二手房的掛牌價都一路上漲，她想趁機趕快入手一套，因為她單位繳納的社保和公積金在海淀，她老公繳納的社保在東城，所以不知道能不能在北京買房。

貸款建議：“偉嘉安捷”指出，因為陸小姐和老公住在通州，而兩個人繳納的社保都不在朝陽區，根據朝陽區的入學政策，社保必須在本地區繳納半年以上，子女才能獲得入學資格，所以陸小姐可以和老公在海淀或東城區尋找學區房，也可以在朝陽區買房后提前補繳社保，才能讓孩子在朝陽區上學。

入學建議：除去買房以外，在沒有北京市工作居住證的情況下，外地來京人員子女入學也同樣需要家長繳納社保和辦理“五證”。“偉嘉安捷”指出，目前各城區包括朝陽、西城、東城、海淀等學區都需要子女父母雙方繳納社保，陸小姐所選擇的朝陽區規定繳納社保時間必須在半年以上。所以案例中陸小姐在補繳社保后，還需要辦理“五證”，即在京務工就業證明、在京實際住所居住證明、全家戶口簿、在京暫住證、當地沒有監護條件的證明等相關材料，陸小姐在辦理“五證”后需要到居住地所在街道辦事處或審核后，才能參加入學資訊的采集，獲得入學登記的資格，否則無法在北京建立學籍，只能返回老家完成學業。