注意了！政院版房地合一稅上路 房市將出現6大現象

政院版的房地合一稅今(21)日終於定案，其中，日出條款定在明(2016)年1月1號，預估99%的屋主不受影響，日後出售若持有時間滿2年，還是按目前的申報方式報稅。信義房屋認為政院版的房地合一，將出現6個現象；全國不動產則指出，由於房地合一的個人稅率較營利事業稅率高，預期未來將出現不少以企業經營不動產買賣的公司。

房地合一政院版政策明朗，對市場的干擾逐漸減緩，對於大部分的屋主來說，日後售屋稅金不會因此增加，儘管短期稅35-45%看似很重，但房地合一稅屬於所得稅，屋主至少「保本」有賺才課，相對奢侈稅划算許多。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，按目前房地合一的規劃來看，未來市場可能會出現6個現象如下：

(1)適用自用400萬元以內免稅的民眾，可能出現在2022年；(2)由於房地合一稅對於自住1戶的民眾短期交易不具有優惠減免措施，因此過去使用人頭刻意規避奢侈稅的狀況，將明顯減少；(3)購買預售案的民眾，雖然購買時間是1-2年前，但登記買賣移轉的時間若在新制上路後，則交屋後再出售就得適用房地合一的新制。

(4)近年相當熱絡的贈與行為多是利用公告價格與市價之間的落差進行節稅，但日後若受贈者出售，並以房地合一實價申報時，將會產生可觀的資本利得，贈與行為的效恐將大打折扣，因此還得規劃日後售屋怎麼節稅。

(5)房地合一和舊制的申報制度最大差異在於舊制土地免資本利得稅，假設未來長期房價有上漲的空間，新制上路前購買，並持有超過2年時間，出售都適用舊制，上路前購屋相對划算。

(6)雖然一般住宅在房價上漲的狀況下，採舊制申報較新制划算，但台北市的高級住宅則可能新制較舊制划算，主要是因為高級住宅的房屋評定現值高，加上併入個人所得後可能會適用40%或45%的稅率，因此新制持有超過2年的20%或15%可能反而划算。

全國不動產企研室主張瀞勻則指出，房地合一稅改草案，未滿1年課徵45%、1-2年內課徵35%，對於短期炒作投資客有絕對的抑制效果，預期未來房地合一上路之後，中長期市場將以自住換屋客為主力。

不過，張瀞勻認為，自住免稅額僅400萬元，對於中長期持有的民眾似乎過於嚴苛，持有多年的物件多半獲利不只400萬元，此制形同懲罰長期持有，建議若能再追加長期持有年限(例如15年)以上全額免稅，較能為民眾接受。

另一方面，全國不動產認為，由於房地合一的個人稅率較營利事業稅率高，預期未來將出現不少以企業化經營不動產買賣的公司。

目前最重要的是，房地合一稅改盡快三讀過關，讓買賣雙方可以有所依循，訂出自己的買屋賣屋計劃，讓不動產交易恢復常態。