房價真相！實坪制推升房價？填寫問卷送獨家懶人包
永誠資產管理處 2023-10-18 16:59
房市上最熱烈討論的議題之一莫過於就是「實坪制」。高房價和高公設比率引起了大眾的不滿，因為它們導致購屋後實際可使用的空間僅占房屋總面積的六到七成。這促使民眾呼籲進行改革。政府目前積極推動公共設施比例的調整，主要針對停車位，以避免過多的車道空間被占用。此外，政府也正在檢討和評估哪些項目應免除容積計算。然而，最近也有一些聲音指出，認為調整公共設施可能不會實際有利於消費者，甚至可能進一步推高房價，讓更多人買不起房。
實坪制 vs 虛坪制
■ 實坪制
各國的不動產制度存在著不同的變化，「實坪制」並非統一制度。在台灣的房屋價值評估中，所謂的「實坪制」指的是僅考慮實際供私人使用的房屋面積，而不包括公共使用區域，例如樓梯間、大廳、中庭等等。
■ 虛坪制
目前在台灣，購房的總價通常包含了私人使用空間、附屬建築和公共設施面積的總坪數。此外，停車位的費用有時需要額外購買，或者被包含在總價中。由於這些價格中包括了大量不屬於私人使用空間的面積，這使人們感覺購買了許多看似虛假的坪數。
實坪制的隱憂
如果很單純的自己用多少空間就花多少錢購入，應該是很多人舉雙手贊成，但為什麼實名制講了這些年，沒有實際實施外，還有兩方的論辯，難道只是圖利建商大財閥漲房價嗎？
1. 內部狀況不透明
公設的比例是依照政府要求，那如果公設比例低，可能代表然老舊物件，會有安全性問題，要住進去後這些問題才可能顯現出來，並且資訊更不透明化，不知道公設是多是少、是大是小，隨憑建商良心而為，購屋者更無所適從。
2. 房價反而被推升
公共設施比例越低，每坪單價就越高。透過算式去剖析，當總價相同時，以一個總價 2000 萬元的物件為例，如果公共設施佔總面積的 30％，這相當於 25 坪，每坪價格為 80 萬元。然而，如果使用實坪制，總價維持在 2000 萬元，並扣除 30％的公共設施後，實際可使用的空間僅為 17.5 坪，這導致每坪價格飆升至 114 萬元，每坪價格急遽上升。
實坪制和虛坪制有時被視為政治和居住正義的象徵，因建築商和政府之間的聯繫，容易引發政商關係的質疑。然而，如果我們深入思考要完全轉向實坪制，這可能引發新舊價格揭露的混亂，並產生重大的社會成本。全面重新登記可能導致混亂局面。此外，高房價與實坪制之間的關聯似乎並不明顯，因為房價受多種因素影響，並不僅僅是單一因素推高房價。對於已經擁有房產的人來說，實行實坪制可能只會讓房價繼續上升，而不會降低。因此，房價的漲跌不是一個單純的問題，更多透明的房市資訊或許才是關鍵。
（文章來源：永誠資產管理處）
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