中國豪宅市場見拋售潮 凸顯投資信心已失

與普通住宅市場一樣，中國大陸一線城市的豪宅市場，不但掛牌數量激增，而且出現了價格倒掛。

最著名的案例之一，是上個月雲錦東方的扎堆「搖獎」，揭開了上海豪宅市場亂象的冰山一角。

5 月中旬，位於上海徐匯區的紅盤雲錦東方三期開啟認購。單價逼近人民幣 16.5 萬元 / 平方米，建築面積超過 400 平方米，2500 萬元起的總價；500 萬元的認購金，首套 900 萬元、二套 2900 萬元的凍資…… 種種數據均打破了上海市新房備案的天花板。

但在樓市蕭瑟的當下，眾多「億萬富翁」烈日下排隊認籌。根據機構監測數據，105 套房源總認購數超過 700 組，認購率達 667%。

火熱的主因在於該樓盤的入市價格與周邊二手房成交價存在極大的倒掛。

目前，二期的成交單價普遍在人民幣 22 萬元以上，而三期的售價與其存在 5 萬元以上的差價。與平均每套 400 平的建築面積相乘，只要打中，就能獲得 2000 萬元的套利。

但即便房企設置嚴苛認購條件，在倒掛的吸引下，現場仍充斥著各類黃牛：「結婚黃牛」、「資金黃牛」以及「代持黃牛」。

2000 萬的利差實在過大，這樣的套利行為令無數人眼紅的同時，也將其推至輿論的風口浪尖，監管部門適時介入。最終雲錦東方三期未能如期搖號選房，並於 5 月 30 日下午對外發布了搖號暫停公告。

豪宅遭遇拋售

雲錦東方火熱搖號的同時，上海豪宅市場同時出現了一個現象，即二手豪宅樓盤掛牌量的激增。

「鏈家網」公布的數據顯示，上海豪宅掛牌量近期突然激增。其中，「世貿濱江花園」目前有 235 套豪宅掛牌求售，創下 8 年來掛牌最高記錄，而這個號稱「亞洲第一高樓」的超大型水岸豪宅區，在去年僅有 83 套房屋掛牌求售。

此外，被外界視為上海豪宅風向指標的「翠湖天地」，其目前的掛牌量也高達 135 套；位於黃浦江畔的頂級豪宅「融創濱江壹號院」也有近 50 套掛牌求售，而且近期成交售價超過了 1 億元人民幣。

這是繼 8 年前的豪宅套現潮之後，上海再度出現大量豪宅扎堆掛牌拋售的熱潮。

價格快速下調

在疫情時期，在上海樓市整體偏冷的時候，豪宅市場仍然火熱。而這樣的情況在持續了兩年後，在今年逐漸熄火，豪宅市場走出了與普通住宅市場相同的路線。供應量增加，上海豪宅也陷入了買方市場，帶來了更多的議價空間，買家的觀望心態較重。

相較於掛牌量，更挑動市場神經的，則是價格的下調。

近期，不少房源出現了明顯價格調降，如雲錦東方、陸家嘴壹號院、濱江凱旋門、露香園等高端住宅項目中，有業主對掛牌價進行調降，降幅從 100 萬~ 500 萬不等。

對於近來頻繁出現的降價、掛牌量增多等消息，行業人士認為，當前的降溫具有導向意義，預示著未來上海市場的調頭向下。

主要城市退燒

豪宅的「退燒」，不止發生在上海，也發生在其他城市。

2022 年下半年，總價 5000 萬元以上的頂級豪宅市場降溫明顯，全國範圍內僅成交 383 套，同比下降 40%。

中國四大一線城市的千萬級豪宅成交量占到全國的 80%。如果說一手豪宅「打新紅利」仍然存在的話，二手豪宅市場則已冰火兩重，2022 年下半年後，高端市場表現出明顯的後勁不足。

而如果把總價 1000 萬當作高端住宅的基本門檻，那麼一手市場跌幅較大的有深圳、廈門、蘇州和武漢。

核心城市 1000 萬以上二手豪宅成交套數已跌回至 2017 年，成交規模尚未達到 2016 年水準。

房地產投資信心全失

如今的全國各地豪宅市場「遇冷」，也直接反映出了一個殘酷的事實：房地產的投資信心缺失，已經到了一個較為嚴峻的地步。

從 CRIC 監測的百城數據看，4 月百城成交面積環比下降 28%，市場熱度恢復到本輪行情啟動初期水平。雖然單月成交量略好於去年同期，但仍顯著低於 2019—2021 年同期水準。

銷售環比幾乎腰斬的數據，已經說明前期積累的需求釋放已接近尾聲，市場整體供求迎來拐點，增長動能開始轉弱。