2015豪宅市場細分日趨明顯 北京頂豪有望邁入20萬

和訊房產訊息 繼上海（樓盤）某樓王最高單價達到38萬元/平方米、深圳（樓盤）首度出現單價20萬元以上項目之后，北京（樓盤）頂級豪宅定價何時邁入20萬，成為近期業內熱議的話題。

“北京四環以里或者頂豪項目中，在2015年出現單價破20萬的房源，基本沒懸念。”業內人士坦言，北京房價環環遞進，頂豪價格的天花板已經打開。以位於西三環的西宸原著為例，憑借難以復制的核心地段和稀缺的別墅物業，在亮相之初便被預測其售價最高能達到20萬。

豪宅市場井噴入市

2015年，多家品牌房企火拼豪宅產品成為市場的一大看點。據亞豪機構統計數據顯示，2015年，將有包括西宸原著、中赫萬柳書院、融創農展館項目和保利首開東壩項目等在內的近20個豪宅項目入市，未來售價均將超過10萬元/平米。

在豪宅項目扎堆入市的情況下，豪宅市場的成交也日益活躍。據中原地產統計，截至4月28日，今年北京成交的總價5000萬元以上的物業達到了104套，創造歷史新紀錄，而且均價也首次全面上漲到10萬元/平方米以上。其中，億元大宅也已經成交簽約了3宗。

“隨著豪宅項目不斷增多，2015年北京豪宅市場將會出現一定程度的競爭。對於頂級豪宅而言，地段和產品兩個元素都不能少。”西宸原著營銷負責人李昂認為，從實際的高階客戶接觸情況來看，購房者對內城別墅的需求十分強烈。

市場兩極分化明顯

伴隨著豪宅市場的集中入市，市場格局也逐漸發生了變化，北京樓市被“豪宅化”的速度正在加快。“近兩年，北京五環內住宅用地供應僅14宗，四環內僅有5宗，而未來四環內基本已經沒有住宅用地。目前，五環內商品房住宅部分僅有存量合計在8萬套左右，而四環的存量不足1萬套。”北京中原地產首席分析師張大偉預計，今年北京四環內的新房房價已普遍邁入“8萬門檻”。

在這種情況下，北京單價超過8萬元/平米以上的新盤會越來越多。而由於這些地塊都在政府要求下配建一定公共建設,如公租房或自住型商品房、商場等，高階住宅項目的純粹性會越來越低，這給房企打造高階項目設置了很大考驗。

“能在北京四環尋覓一處居所，已是一件極其奢侈的事，更別說在三環內購置一套別墅。”北京龍湖營銷總監李亮認為，此次龍湖推出的別墅西宸原著位於西三環區域，相比於城市公寓，別墅產品非常復雜，其稀缺價值更加突出。從市場發展來看，2015年是高階市場分化的一年。高價地推高了房價,市場也會進行“偽豪宅”、“真豪宅”的大比拼,不少地段在五環外、品質上無特色的項目將面臨去化速度下降的問題。

兩大因素成“20萬頂豪”標配

實際上，北京豪宅市場已經細分為了高階豪宅與頂級豪宅。北京今年熱銷的多數豪宅單價在5萬元左右，屬於高階豪宅。而備受買家關注的另外一類頂級豪宅，單價則都在10萬元以上，甚至在今年有望達到20萬。

目前，市場上什么樣的產品有望能率先達到“20萬頂豪”的標準，至少具備以下兩個特征。首先，地段價值是頂豪的基礎所在，因為城市核心區豪宅項目占據著頂級生活資源和品質優勢，越是靠近城市核心區的產品，越能受到金字塔頂層的置業者的青睞。其次，產品的業態屬性是頂豪的差異化價值，相對城市公寓豪宅容易復制的屬性，內城別墅的業態更為稀缺。

“北京2006年到現在，三環以內的別墅供應量是46套，四環以內的是182套，再分到每個社區，其實就是那么幾十套的房子。”亞豪機構市場總監郭毅表示，核心地段的別墅產品可以稱得上是真正的絕版。

在2015年即將入市的眾多豪宅項目中，位於西三環的西宸原著項目成為北京內城唯一一個真正的別墅締造項目，“賣一套，少一套”的絕版產品或稱為北京市場內城別墅的收官之作。“結合西三環的地塊屬性，人居圈層與府院文化基因，西宸原著項目在設計上承襲了原著系產品精髓，重新邀請了頤和原著的設計團隊來擔綱設計，依循恭王府造園理念，打造圍合式空間院落，再現“立體四合院”形制。“李昂表示，西宸原著版面“一山二園一脈五巷”，營造王府式花園；而在外立面的選材與細節設計上，則充分吸取西方建筑精華，呈現更具個性更符合客群需求的經典設計。

“豪宅市場的分化，不僅體現在豪宅售價之間的價差在加大，而且還體現在豪宅品質的角逐與競爭不斷加強，這迫使豪宅項目在設計、智慧技術以及文化理念上等方面創新不斷升級。”業內人士分析，諸如西宸原著等頂豪項目蘊涵的差異化價值，已經具備了成為“20萬頂豪”的基因。