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善用數據 掌握最佳買房時機

理財周刊 2023-05-26 08:10

文 ‧ 蔡武穆

一般人買房總是憑著經驗或直覺,感覺價格合理就下手,對於房市景氣不熟悉,可能買在高點而不自知,事實上,可以用網路上隨手可得的資訊,利用數據判斷當下景氣行情,找出最佳買賣時機點。

中原大學國貿系兼任助理教授廖仁傑深耕房地產多年,著有《買房全攻略》一書,簡單提出五項房地產的景氣指標,包含貨幣供給存量、消費者信心指數、營業氣候測驗點、房屋移轉棟數及建築融資,可綜合研判當下房市的景氣。

* 五項指標 研判當下房市景氣

一、貨幣供給量:中央銀行所發布的 M1B、M2 年增率及 M1B-M2 的數值,可觀察市場的資金變化,M1B 包括通貨淨值和活期存款,流動性較高,M2 是定期存款,流動性低,如果 M1B、M2 呈現死亡交叉,代表民眾把平時投資的錢存起來,股市和房市上漲有難度。

一般來說,M1B-M2 超過 10%,代表房市景氣很熱,若在 5%~10% 之間,房價走平,若低於 5%,則要注意房價是否下跌。

自 2022 年升息以來,M1B、M2 在九月呈現死亡交叉,M1B-M2 的數值由正轉負,來到今年二月降到 - 4.77%,顯示資金抽離市場,買氣相當保守。

二、消費者信心指數:可觀察消費者對目前經濟狀況的滿意程度及對未來經濟預期的心態,由中央大學台灣經濟發展研究所公布,是一個領先指標。基準值為 100 分,最高 200 分、最低零分。100 以上代表消費者頗具信心,100 以下代表信心不足,今年一到四月,消費者信心指數分別為 59、62、64、63,顯示消費者對目前的經濟較為悲觀。

另外,由中央大學與台灣房屋合作編列的「購買房地產時機」也很實用,同樣以 100 為基準點,100 以上買氣暢旺,100 以下買氣蕭條,房價會往下掉,民國 111 年一月份指標還在 123 左右,今年 1 到 3 月在 101~102 徘徊,可見通膨升息的壓力,民眾買房趨於保守。

廖仁傑指出,高通膨環境下,幣值縮水,不動產有保值的功能,民眾還是願意買房,目前買氣低弱,主要是房價處於高檔,消費者要看建商何時降價,兩者彼此在拉扯。

三、營業氣候測驗點:由台灣經濟研究院根據廠商問卷,進行模型試算分析而得,訪問的行業包括製造業、服務業、營建業等廠商,詢問受訪者對景氣的看法,好轉、不變、轉壞,三選項進行勾選評分,然後再加權得到點數。

營業氣候測驗點代表老闆的觀點,是一個先行指標,同樣以 100 為基準點,2022 年 1 月營建業營業氣候檢測為 103,到今年 2 月降到 91,顯示營建業老闆對未來景氣悲觀,因而延遲推案。

四、房屋移轉棟數:不動產交易主要是房屋移轉的方式,代表房市熱絡的程度,尤其是六都的移轉棟數,移轉棟數增加,代表房市交易熱絡,移轉棟數減少,代表房市冷清。例如,2023 年第一季全台六都交易量為 4.92 萬棟,年減 24.1%,為五年來交易最冷的一季。

五、建築融資:中央銀行每月 25 日左右,會公布上個月用於建商推案時所需要的建築融資。由於貸款餘額主要受到房市景氣及利率影響,房市熱絡,建商有信心推案及申請營運週轉金,所以建築融資增加,反之,若房市冷清,建築融資減少。

2022 年 3 月建築貸款年增率還有 13%,到今年 3 月年增率僅剩 9% 之多,顯示建商不看好未來景氣,延遲融資推案。

不論買房或賣房,選對的時機點進出場都是獲利的關鍵,因此,想要判斷房地產的中長期走勢,就必須了解房市的景氣循環,可藉由觀察房屋市場的領先指標─使用執照數量及建築執照數量,精準判斷目前房屋市場的景氣。

* 房市景氣循環四階段

一、景氣復甦:景氣谷底邁向復甦時,房價逐漸回升,建商信心恢復,請領建築執照預備興建房屋,此時建築執照面積增加,使用執照是興建完之後才請領,呈現減少的態勢。

二、景氣成長:市場信心充足、投資活動增多,建商加大興建房屋的速度,建築執照面積持續增加,隨著復甦階段房屋逐漸進入市場,使用執照反轉向上,房市供給量持續上升。

三、景氣衰退:當景氣由高峰進入衰退時,房屋市場建築面積下降,因市場的房屋需求逐漸飽和、投資活動減少,建照數量下滑,建商逐漸下降房屋供給量,擴張期末端興建的房屋轉為成屋,使用執照大幅增加。

四、景氣蕭條:景氣衰退進入谷底,投資活動下降,房屋超額供給導致房價下跌,因預期房價下跌,不願意此時進入房屋市場,建照及使用執照雙雙下滑,建商及消費者的活動出現停滯。

* 未來房市可能呈W型復甦

廖仁傑補充,雖然建築執照及使用執照可以做為未來景氣的參考,但是政府政策影響房市甚鉅,建商也會隨著景氣變化及政策調整推案量。另外,在行情較差時,建商會持有手中成屋待價而沽,因此,觀察建照及使用執照要搭配其他因素綜合考量,才能準確判斷未來二到三年的景氣。

再來,景氣復甦有四種形式,分別是V型、U型、L型、W型,廖仁傑認為,俄烏戰爭、通膨、升息現況,不動產保值的特性,短期內房價仍有上漲的空間,但隨著政府針對豪宅、多戶貸款及預售屋炒作進行管制,加上平均地權條例通過,台灣未來房市較有可能呈現W型復甦,建議投資客在第一次落底回升時把握時機出場,否則將有可能經歷第二次跌價,錯失最佳行情。

* 空屋率 + 房地合一稅 判讀區域買氣

至於哪個地區買氣較好?可以從空屋率和房地合一稅來解讀該地區的買氣。舉例來說,2022 年上半年,台中的空屋率 15.54% 居冠,其次新北 13.14%、台南 9.97%、桃園 9.89%、高雄 7.68%、台北 6.63%,基本上,空屋率只要接近 10%,都算在高檔。

觀察各地區的炒作,房地合一稅可說是最好的參考指標,以 2022 年來看各地稅收,台中 74.4 億居冠,其次是新北 52.8 億、高雄 50.0 億、桃園 43.5 億、台南 33.2 億。

由此觀之,台中空屋率及房地合一稅位居首位,簡直就是炒房的天堂,高雄空屋量體不如新北,房地合一稅竟也在五十億元上下,可見近二年高雄房市炒作非常熱絡。

廖仁傑說,房地合一稅並沒有抑制炒房的作為,對於投資客來說,一坪可賺 10 萬元,30 坪賺 300 萬元,房地合一稅 45%,至少還有 150 萬元收入,當然繼續炒作,哪天房價不漲,房地合一稅才會顯出真正的效果。

* 房價指數 看過去二年房價飆升趨勢

另外,內政部公布六都房價指數,可以看到過去二年房價飆升的趨勢,其中以台南房價漲最高、台北市最低,造成此差異的主因是受到房價指數基期的影響,台北市長期以來維持在高檔,導致在指數比較中漲勢不大,反觀台南基期較低,在過去二年交易價格大幅上漲的情況下,自然成為六都房價指數最高的區域。

六都之中,買哪個縣市好?廖仁傑看好桃園,跟其他縣市比起來,桃園的空屋率不算太高,目前投資客還沒有完全炒作。其次,桃園、林口有很多重劃區,規劃很不錯,又有高鐵、捷運貫穿,交通便捷,比起鶯歌、樹林的舊型社區,桃園在價格與價值的匹配上明顯勝出。

來源:《理財周刊》1187 期

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