部分房企上月銷售理想股價全線飆,惟大行建議嚴格篩選如何部署?

　　《經濟通通訊社11日專訊》內房陸續公布3月銷售成績,有部分房企銷售理想,帶動內房股今日普遍爆升,其中碧桂園(02007)升近一成半,3月銷售金額與按年翻倍的龍湖集團(00960)亦急升逾7%。不過,大行普遍仍認為買內房股要嚴格篩選,不知如何選擇呢?

*百強房企3月銷售按月增36.7%,46城上周一手房銷量按年升43%*

　　中指研究院指,首3個月百強房企銷售總額為17590億元(人民幣.下同),按年增8.2%,自2022年起首次錄增長,單月銷售按月增長36.7%,按年增24.6%,預

期4月銷售額將持續按年增長。當中銷售額破千億房企1間,按年減少1間;破百億房企按年增4間至50間。

　　美銀證券表示內地46個城市於4月2日至9日一手房屋銷量按年升43%(因清明節因素令其按周跌48%),並指4月以來46個城市一手房屋銷量按年升23%(一線城市更按年升1.51倍)。

*龍湖3月銷售額按年翻倍,中海外按年升89.7%*

　　至於個別房企表現,龍湖集團3月銷售金額224.6億元,按年升約1.04倍;首3個月累計總銷售金額507億元,按年升1.1倍。中國海外(00688)3月合約物業銷售金

額約429.87億元,按年升89.7%;首3月累計合約物業銷售金額約835.98億元,按年升73.2%。越秀地產(00123)3月合同銷售金額約212.4億元,按年升2.5倍;首3個月合同銷售按年升2.2倍至438.3億元。

　　另綠城中國(03900)連同合營企業及聯營公司在內,3月自投項目銷售額264億元,同比增長約74.83%:首3個月銷售額491億元,升30.93%。

*碧桂園3月銷售額按年跌16.9%,雅居樂跌39%*

　　不過,萬科企業(02202)3月銷售金額426.3億元,按年僅增2.65%,首3個月銷售金額1013.8億元,按年降4.8%。碧桂園(02007)3月合同銷售金額約

250.1億元,按年跌16.9%;首3個月累計合同銷售金額約718.7億元,按年跌32.2%。雅居樂(03383)3月預售金額合計42.5億元,按年下降約39.37%;首3個月累計預售金額合計168.1億元,下跌20.37%。世茂(00813)3月銷售額62.2億元,按年減15.3%;首3個月累計銷售額約148.4億元,少32.9%。融創中國(01918)3月合同銷售金額約111.8億元,按年跌49.3%;首3個月累計合同銷售金額約292.7億元,按年跌59.5%。

　　合景泰富(01813)3月合同銷售額38.5億元,按年減少15.1%;預售面積20.6萬平方米,按年減少15.2%。另建業地產(00832)、寶龍地產(01238)、旭輝(00884)及中駿(01966)等3月銷售均錄得下滑,跌幅介乎20%至60%不等。

*摩通:內房次季未見明顯催化劑,首選中海外潤地*

　　摩通發表研究報告指,年初至今,內地房地產的表現落後於MSCI中國指數,因為儘管銷售有所改善,但對可持續性的信心較低。良好的銷售業績並沒有持續推動股價上漲。儘管行業基

本面並未惡化,但由於大幅寬鬆政策的可能性愈來愈低,而在今年第二季看不到明顯的催化劑,預計行業將保持區間震盪。摩通對內房板塊持較具選擇性態度,預期內房股利潤率可能只會在今年見底並在明年企穩,首選中國海外、華潤置地(01109)及保利發展(滬:600048)。

　　摩通普遍下調其他內房股目標價,其中萬科目標價由18元降至13元,新城發展(01030)由4元降至2.1元,評級均由「增持」降至「中性」;碧桂園由2.5元降至2.3元,予「中性」評級;融創中國由4.1元降至1元,雅居樂由1.8元降至1.5元,富力地產(02777)維持目標價1.25元,均予「減持」評級。

*中金:看好內房收益,惟只宜吼龍頭央國企及財務穩健民企*

　　中金則指,去年整體內房股的營業收入按年下降14%,毛利率下降4.7個百分點至14.2%,盈利跌75%,基本符合市場預期。財務壓力相對可控的房企業務雖然受壓,但資

產負債表和土儲價值保全較完好,為中長期發展提供根基,而出險房企損益表和現金流則顯著承壓,令資產負債端繼續劇烈收縮,「三條紅線」指標明顯惡化。考慮到當前穩定的行業政策基調能對投資者情緒形成支撐,加上地產基本面持續修復,看好內房股未來3至6個月的收益表現,而龍頭央國企、財務穩健民企在銷售和增儲端相較其他民企的優勢在持續擴大,可積極關注回調帶來的投資機會。中金推薦均好型標的如中海外、華潤置地、越秀地產及建發國際(01908)　,及財務穩健的低估值標的如綠城中國、中海宏洋(00081)及美的置業(03990)。

施下,陷困房企的業務或將有所改善,或許還會有一些違約出現,但大部分痛苦已成過去式。內房基本面將隨著業務前景和經營環境的改善而有所提升,而無論是尚未違約的還是一些已經違約的民營房企,都有提供高回報的機會。不過,在挑選房企時必須嚴格篩選,國企房地產商債券的風險溢價有限,因為它們沒有遭遇過類似信用壓力。

*標普料內房明年盈利始見復甦,今年仍要進一步提撥*

　　國際信貸評級機構標準普爾表示,中國開發商仍有望在今年下半年實現銷售復甦,惟因樓宇交付需時,因此估計銷售好轉在2024年後才可帶動內房盈利及負債情況改善。新冠疫情令內

地建築工程受阻,鑑於去年收入下降15%,估計房企平均負債對EBITDA比率將從2021年的6.1倍升至2022年的8.2倍。內房為了提高現金流,不惜犧牲利潤率,去年平均EBITDA利潤率從2021年的19%下跌5個百分點,而全國平均售價在連升多年後,去年亦下降了3%。預計平均售價將繼續承壓,意味著今年內房盈利能力將持續受限。

*林嘉麒:仍有多個問題待解,民企內房股價動力未足*

此外,雖然很多地方政府支持賣樓,內銀對內房貸款也較鬆動,但市場憧憬多個月仍帶不起銷售數字,可見現時的措施仍未能令買家完全恢復信心,而內地經濟活動在疫情後剛開始恢復,剛有工開未必那麼快將購買力用於買樓。

　　林嘉麒指,從中長線來看,民企內房股價動力未必足夠,越秀地產這種二三線央企股價反而再創52周新高,反映資金寧願買貴些,也不願買次級甚至龍頭民企,碧桂園今日表現再好也未突破過去一、兩周短期橫行區,龍湖則走勢較佳,回至21元可吸納,但暫受制50及100天線,短期未必可突破。

　　今日內房股全線飆升,部分二三線房企升幅驚人,其中龍光(03380)飆逾26%,中國金茂(00817)升近兩成。

　　　　　　　　　　　部分內房股今日表現

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　　撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組　整理:李崇偉