新碧桂園上海“陽謀”

4月29日，碧桂園以6.08億元總價奪得嘉定徐行鎮02-05地塊，總建面6.3萬方，樓板價8108元/平方米，溢價率62.2%。至此，七家千億房企終於都完成了在上海（樓盤）的版面。

值得注意的是，這是平安入股碧桂園后的首個大動作，這一項目也顛覆了碧桂園原有三四線大盤開發模式，對於企業的未來戰略轉型方向有深遠意義。

顛覆三四線大盤開發模式

根據2014年年報，碧桂園的項目基本位於三四線城市，在全國共有33個體量超過百萬方的大盤，項目依托自然景觀，主要針對的是周邊一二線城市溢出的人群。可以說

，碧桂園此番在上海的拿地動作，是對原有開發模式的極大顛覆。

相比去年進軍北京（樓盤），碧桂園此番進軍上海的意義更為重大。

碧桂園首次“進京“的項目九龍灣，實質上位於河北，總占地8000畝，周邊為森林公園。因此，產品定位為北京人群的第二居所，戶型為花園洋房和聯排別墅，基本符合原有模式。

而入滬時，碧桂園選擇直接在上海市內拿地，總體量也僅6.3萬方，1.2的容積率預計將被打造成小戶型公寓與經濟型別墅的綜合社區。由於地塊離軌交較遠，針對的應是嘉定老城區原有居民，或工作地點在嘉定區內的居民。在碧桂園擅長的營銷方面，規則也會因不同的目標客群而有所改變。

碧桂園之所以選擇了上海嘉定徐行地塊，主要是由於：

一，上海周邊與其原有模式相似的競品數量多。上海位於江南，周邊自然景觀豐富，已有大量房企如保利、富力、在上海周邊開發銷售型旅遊或養老大盤，遍布在昆山（樓盤）、嘉善、太湖等地，庫存量大，去化緩慢；南通（樓盤）、海門（樓盤）等地也有恒大和綠地駐扎。碧桂園首次進入市場，產品偏經濟，原有大盤模式缺乏競爭力。

二，上海對周邊城市的人口溢出不高。上海市內便有不少希望人口導入的新城，但如金山新城等的交通已經十分不便利，人口數量少，要溢出到外圍城市更難。工作地點在上海的購房者即便是要將周邊城市作為第一居所，也僅會選擇有11號線通過的昆山花橋，而花橋也已有綠地的百萬方大盤。

三，地塊總價低，試水意味更濃。嘉定徐行在售項目的價格約在1.4萬元/平方米左右，碧桂園拿地時約0.8元/平方米的樓板價並不算低，但6億元的總價對於年銷售千億的碧桂園來說可謂九牛一毛。和恒大版面上海時以過百的溢價率連奪三地相比，碧桂園此舉試水意味更重。在打造項目時，碧桂園未必會追求盈利，而是能夠在充分考察上海市場后，精心打造產品，樹立品牌口碑，並測試其產品線乃至企業本身在上海的適應能力。

平安入局推動碧桂園變革

可以肯定的是，碧桂園進軍上海，既是產品和版面的改革，也是未來大轉型前的重要嘗試。

首先，碧桂園自身已對轉型有訴求。2013年，在房企紛紛回歸一二線城市時，碧桂園依然堅持“不變“的三四線城市大盤，也取得了較高的業績增速。但在新常態下，一方面，標準化模式的生存空間已逐漸狹窄，研發更多的產品種類適應不同的市場是必然；另一方面，房地產投資屬性的褪去對於第二居所、旅遊地產等的銷售將逐步產生影響，不利於碧桂園長期發展。

碧桂園自身也已注意到這一點。在堅定表示將深耕三四線城市的同時，碧桂園也表示不排斥在一二線城市拓展市場。今年年初，碧桂園在蘇州（樓盤）市內以0.89億元的價格拿下了一幅建面僅2.5萬平方米的地塊，也是進入上海前的一次試點。

其次，平安加入助推碧桂園變革決心。從平安近期在土地市場上的表現來看，其與金地、朗詩、招商、華潤、龍湖等房企均有合作，所競拍的地塊位於一線城市如北京上海，以及發達二線城市如杭州（樓盤）。可以看出，平安作為險資，拿地時會注重長遠的發展利益，對一二線城市的市場更為看好。

最後，小型化將是碧桂園的產品趨勢。2014年全年，碧桂園共新增72個項目，總面積1958萬平方米，平均體量約27萬平方米，尤其在三四線城市，基本以小體量地塊為主，與“百萬大盤“相去甚遠。碧桂園2014年年報顯示，其在全國共有33個體量過百萬的項目(其中9個分布在廣州（樓盤）、沈陽和長沙（樓盤），其他均位於三四線城市)，和2014年中報相同，也就是說最近一年內，碧桂園沒有再增加過百萬方以上的大盤。此外，碧桂園單項目的平均建面也從去年中報的77.61萬平方米，下降至去年年報時的58.65萬平方米，從拿地情況便可看出碧桂園規則的調整。

綜上，對於碧桂園來說，三四線大盤開發模式是其發家和成長的基礎，品牌和豐富的開發經驗也會是其未來業績維持增速的主要動力，但在其余千億房企紛紛轉型在白銀時代謀求立足之地時，只采用單一模式略有欠缺。進軍上海對於碧桂園來說，是試水，是顛覆，更是挑戰。