【FOCUS】首套樓按趨降息,刺激內房仍待「加糖」

　　　【FOCUS】「穩增長」登上中國2023年最高優先級之際,「第四匹馬」終於奔騰而出,說的正是房地產。跟去年底針對房企融資的「三箭(信貸、債券、股權)」齊發不同,央媽、銀保監周四(5日)晚首次揭盅的「首套住房貸款利率政策動態調整機制」,直指需求端刺激。

　　不過,如同疫後重開顛簸坎坷,樓市復甦亦荊棘密布,要恢復購房者信心,首套房貸「降息」的小甜頭顯然不足夠。

*跌跌不休城市,可撤利率下限*

　　動態清零、三條紅線、房住不炒……多重淡風夾擊,2022年,內地100大重點城市的新建商品住宅成交面積急劇縮水近四成,至2015年以來最低;其中,排頭兵深圳的成交量更錄2010年以來最低。

　　鑑於房地產牽涉龐雜產業鏈、就業鏈,更攸關地方政府錢袋子(去年首11月國有土地出讓收入跌近四分一),乃至系統性金融風險,重新攪動一潭死水般的樓市,幾乎是最高層「搞活經濟」最高指示下的必然選項。

　　根據央行、銀保監的最新通知,新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市,可階段性下調或取消當地首套房貸利率政策下限。按此標準,廈門、武漢、天津、大連等至少38個二三線城市均在鬆綁之列。

*年省數千甜頭,難敵跌價擔憂*

　　房貸利率「降息」獲監管層開綠燈,如何評估?去年底降至4.15%左右、13年來最低的全國首套房貸利率還有多少下調空間?

　　按最新5年期以上LPR利率4.3%,即使上一輪2016年救市時的「85折房貸」優惠重出江湖,理論上,符合條件城市的首套利率最低可降至3.65%左右,較現水平低50點子;以每100萬20年期貸款計,預計每年可節省三千多元。但面對上述38個二三線城市,個別房價過去半年即每平米下跌逾三千元,此能否吸引買家入市,見仁見智。

　　此外,深圳市住建局等六部門昨日祭出允許二手房「帶押過戶」,但簡化後端交易程序未必能有效刺激前端成交量;而當局據報擬對房地產佣金實行全國上限指引,或定為銷售價格的2%-2.5%,實際亦高於現時個別中介1%的水平。

　　由此看,要恢復購房者信心,尤其當同時需對沖樓市整體供應過剩、人口減少、城鎮化見頂,更多大招仍待醞釀中。