王健林謀劃輕資產轉型 10年復制1000個萬達廣場

和訊網訊息 4月15日，大連萬達集團股份有限公司董事長王健林在深交所進行演講，首次對外描述了萬達商業地產未來轉型輕資產模式的路線圖。王健林表示，借助輕資產模式，五年后將一年開業100家萬達廣場，同時他透露，未來萬達將會去地產化，萬達商業地產股份有限公司可能去掉“地產”二字，改名為萬達商業投資公司或商業投資管理公司。

王健林在演講中對於萬達的輕資產模式做了闡述，他指出所謂的輕資產模式是指萬達完全退出地產投資方的角色，萬達廣場所有的投資建設資金由別人出，萬達只負責選址、設計、建造、招商和管理部分，而最後所產生的租金收益由萬達與投資方按一定比例分成。

對於萬達的輕資產化，王健林顯得雄心勃勃，他表示通過輕資產的模式，萬達將在2020年之前開業400個至500個萬達廣場，爭取到2025年時開業1000個萬達廣場。

除了數量上的規模之外，王健林稱，萬達的另一個目標是到2020年萬達商業地產凈利潤的三分之二要來自租賃收入，實現萬達商業地產去地產化的全面轉型。“如果一個公司凈利潤的三分之二來自於房地產之外，這個公司就不能再叫房地產公司，所以我們也有打算，將來萬達商業地產股份有限公司可能去掉‘地產’二字，變成萬達商業投資公司或商業投資管理公司。”

房地產躺著掙錢的時代已經過去

萬達是在挖更寬更深的護城河。

按照王健林的說法，萬達之所以轉型輕資產模式有是三個方面的原因。

首先，房地產形勢已經發生了變化，重資產模式的難度越來越大。重資產受制於房地產周期，市場火的時候房子賣得很好，現金回流很快，發展起來容易。但中國房地產已走到供需平衡的拐點，躺著掙錢的高利潤時代已經過去，今後房地產要靠品牌、定價、營銷等方方面面都做得好才行。

“重資產模式雖然還能發展，但難度在加大。要快速擴大規模，就要轉型輕資產。”王健林說，從利潤上講，輕資產回報也很好，兩個輕資產店的管理收入總利潤也相當於一個重資產店。

其次，萬達未來要向中小城市發展。“從出租金回報比來看，一二線城市項目甚至可能不如三四線城市項目”，王健林表示，走向三四線城市基於以下三個考量：第一，三四線城市土地價格相對便宜，現在去還能選到比較好的中心地段；第二，現在中國的商業地產投資處於失衡狀態，集中於大城市，局部已經過熱，但對三線城市和城區人口多的四線城市來說，投資非常稀缺；第三，進軍三四線城市萬達還有自己獨特的優勢，那就是商業資源豐富，“我們有超過5000家簽了協議的合作商家，其中許多跟萬達是緊密合作伙伴，萬達走到哪他們就去哪”，而這也正是其他企業所缺乏的。

第三，輕資產能產生邊際效應，產生新的商業模式，為萬達做o2o、互聯網金融等帶來更多資源。

錢從哪里來？眾籌

如何建立輕資產模式，王健林認為重點在於四個方面。

一是在成本上下功夫，按照南北方的不同建立多版本的成本模板；二是進行工程管理模式改革，實施交鑰匙工程，萬達只負責監督工程質量，其他的由分包單位全權負責。

三是資訊化的商業管理。“商業管理就成為萬達能不能安全走下去的核心”，王健林說萬達研發出一套慧云商業管理系統，通過該系統萬達廣場的消防管理、機電管理、節能管理、運營管理等16個子系統整合到一個智慧平臺上，一張電腦屏就可以掌控全域。通過實現資訊化不僅支撐了萬達商業管理的運營，保障了安全，而且也減低了管理成本。

四是資金的問題。萬達輕資產的核心是萬達退出投資者的角色，那么錢從哪里來？

不過對於這個問題，王健林顯然也早已經成竹在胸，王健林指出未來萬達的輕資產可以從兩個渠道獲取資金，第一是從外部渠道，即尋找基金、保險等機構投資者，他表示目前萬達已經簽了25個項目，如果需要還可以簽更多。

第二是內部的融資管道，采用眾籌的方式為輕資產融資。“萬達成立了自己的電子商務公司，收購了快錢支付公司，這兩家公司都在做全新的理財產品，下個月就會推出來”，王健林說。他所謂的眾籌融資的理財方式是指萬達以每年%左右的現金回報從投資者募集資金，然后通資產證券化的方式處置萬達廣場，將收益分給投資者，“出售獲得的收益加上前期每年的現金收益，預期年化收益至少可以達到百分之十幾。”

王健林表示，如果萬達的理財產品如果推行成功，能解決輕資產項目的投資，就不用依賴外部投資者了。

而這也意味著，普通人從此也有機會成為萬達地產的股東了。