台灣銀行家《租屋福利篇》

採訪、撰文:方大平

300 億租金補貼計畫上路  助 50 萬戶租屋族減輕居住成本

行政院拍板「300 億元中央擴大租金補貼專案計畫」,7 月正式上路,4 大亮點包括「戶數擴大」、「金額加碼」、「資格放寬」及「申請簡便」,預計將協助 50 萬戶租屋家庭減輕生活負擔。

新冠疫情爆發後,全球房價持續狂飆,居住問題對每個人都是很大的挑戰。全世界大都會房價都在大漲,更加深了青年世代的挫折感。資金浪潮加上低利環境等兩大強力催化劑下,進一步墊高房租,導致民眾不論是租屋還是買屋的居住成本都跟著加重。同樣的場景轉到國內,政府苦民所苦,為減輕租屋族負擔,行政院在 7 月迅速核定 300 億元中央擴大租金補貼專案計畫,一舉幫助全國過半數租屋族渡過難關,預計將協助 50 萬戶租屋家庭減輕生活負擔。

最新發布的第 1 季內政部住宅價格指數,全國與六都再創統計新高,全國指數年漲將近 1 成,為 2014 年第 3 季、7 年半以來年漲幅最大的一次紀錄。房價飆漲也帶動房租上漲,根據主計總處租金指數(消費者物價房租類指數)最新發布數據,今年 4 月為 105.70,相較 2013 年 4 月指數為 97.49,10 年來指數上漲約 8.42%(圖 1)。

 

 

不過,居住成本加重全球皆然,並非只在台灣發生,而且台灣的房價漲幅僅處於「中、後段班」,甚至低於全球房價平均漲幅。根據國際不動產顧問機構萊坊(Knight Frank)2021 年第 3 季發布的全球住宅價格漲勢,調查的 56 個國家及地區,以土耳其房價漲勢最大、年漲幅約 35.5%,其次則是南韓、年漲幅約 26.4%,第三高為紐西蘭、年漲幅約 21.9%;至於 56 國及區域在 2021 年第 3 季房價年漲幅約 9.4%,反觀台灣同期間的房價年漲幅約 9.3%,還低於全球房價漲幅平均值,排名第 30,屬於房價漲幅中、後段班。

 

四大亮點:戶數擴大、金額加碼、資格  放寬、申請簡便

另外,根據《經濟學人》報導,到今年第 1 季度,美國房價比前兩年上漲了 37%,是有記錄以來最快的。這類快速增長將進一步對租金產生推升。根據房地產平台 Redfin 的數據,5 月份的租金要價比去年同期高出 15%。瑞普萊坊市場研究總監黃舒衛表示,近幾年台灣房市受資金、產業、成本等三駕馬車帶動,房市買氣沸騰,不過,台灣從 2020 年 12 月開始,央行祭出信用管制措施,至今已達四波,再加上內政部、財政部去年 7 月聯手力推「實價登錄 2.0」、「房地合一稅 2.0」上路,今年 9 月立院又要審議「平均地權」修正案,限制預售屋轉售等相關炒房行為,再加上升息、股匯市出現大幅修正,其實房價要再次大幅上漲機率相對低。

因此,為減輕民眾現行居住成本負擔加重問題,行政院立刻核定 300 億元中央擴大租金補貼專案計畫,為期 4 年,每一年度編列 300 億元預算補貼 50 萬戶租屋族減輕房租負擔,房產業者表示,該專案計畫的年度補貼經費、補貼戶數都是史上之最。

內政部營建署指出,該專案計畫相較過往的租金補貼,具有「戶數擴大」、「金額加碼」、「資格放寬」及「申請簡便」等 4 大亮點。第一個亮點為補助戶數從過往 12 萬戶一舉增加至 50 萬戶,多出 3.17 倍的補助戶數,年度補貼總經費從過往的一年 57 億元提高至 300 億元,補助經費多出 4.26 倍之多。第二個亮點為加碼青年、育有未成年子女的家庭與弱勢家庭等族群的補助金額,其中 35 歲以下青年、社會弱勢租金補貼金額加碼 1.2 倍,2 年內新婚家庭加碼 1.3 倍,經濟弱勢家庭(低收入戶及中低收入戶)加碼 1.4 倍。此外,育有未成年子女(含胎兒)家庭將從 1.4 倍起,每多生 1 個就多加碼 0.2 倍。

第三個亮點就是放寬所得認定標準,從原本的 2.5 倍放寬至 3 倍,以台北市為例,只要家庭成員每人每月平均所得低於 5 萬 6,046 元、新北市平均月所得低於 4 萬 7,400 元便能提出申請,而且家庭成員不綁戶籍。第四個亮點為舊戶(已經獲得租金補貼的租屋族)無縫接軌,只要有意願便全數帶入適用新專案計畫,簡化申請手續。此外,營建署將與社政及民政體系合作,主動勾稽目前未領取租金補貼的低收入戶及中低收入戶家庭,主動詢問申請意願,並協助完成線上申請。內政部部長徐國勇更指出,申請租金補貼房客不須設籍於租屋處,也無須徵求房東同意,只要檢附有效租約及存摺影本,即可提出申請。

 

資料不作為查稅依據  鼓勵公益出租人多多益善

內政部政務次長花敬群補充,房客申請租金補貼通過後,房東無須另外申請便自動成為公益出租人,因此,可享有綜合所得稅每戶每月 1.5 萬元免稅額度,以及房屋稅與地價稅比照自用住宅優惠稅率。即便租金收入超過 1.5 萬元的免稅額度,超出部分也可採用 43% 標準扣除必要費用,租賃所得可大幅降低,綜合所得稅額也跟著下降;且各部會已達成默契,公益出租人資料不會作為查稅依據,也不會與建管單位連線,房東可安心出租房屋。

另外,房東擔憂租客戶籍遷入後,租約到期卻未遷入進而造成困擾,內政部也向房東信心喊話,日後如果租約到期後租戶搬遷,依據《戶籍法》第 50 條第 1 項規定,房客搬家戶籍未遷出,房東可依法申請將房客戶籍遷至當地戶政事務所,而且還能線上申請。內政部整合住宅補貼資源實施方案是 2007 年開始實施,上路進入第 15 個年頭,而補貼項目包括租金補貼、購置住宅貸款利息補貼以及修繕住宅貸款利息補貼等。

進一步觀察 15 年來的租金補貼趨勢,根據內政部營建署統計資料,2007 至 2016 年、10 年來整合住宅補貼方案中租金補貼申辦情況,10 年累積高達 52.42 萬戶提出申請,10 年累積核准戶數超過 34.39 萬戶,核准率近 66%,而 7 月甫上路開放申請的 300 億租金補貼計畫,一年的補助戶數便足以滿足 2007 至 2016 年、10 年累積的申請戶,甚至相較該 10 年的核准戶數還要多 15 萬戶、多出 45% 的核准戶數,而且只要符合資格申請便能核准,核准率等於是百分百。

再觀察過去 5 年租金補貼核准數變化,2017 年僅 6 萬出頭戶、2018 年 6.58 萬戶,2019 年 7.2 萬戶,2020 年攀高至 11.43 萬戶,2021 年則一舉攀升至 15 萬餘戶,均顯示民眾對於租金補貼的需求增加(圖 2)。

 

 

考量疫情 擴大照顧弱勢家庭

根據內政部營建署表示,2021 年租金補貼核准計畫戶數原本是 12 萬戶,但因為申請戶數超過核准戶數相當多,超過計畫戶數逾 3 萬戶,考量 COVID-19 疫情衝擊,為擴大照顧弱勢家庭,在與縣市政府協調後,專案核定 9.8 億餘元經費,讓已提出申請且符合資格的超額戶數補助由中央全額負擔,也就是說申請戶數全數獲得補助。

延續 2021 年租金補貼申請戶全數核准氛圍,今年則推出 300 億中央擴大租金補貼計畫專案,並在 7 月 1 日正式開放申請,根據內政部營建署統計申請首週,便吸引將近 19 萬戶提出申請,包括 14.72 萬戶的舊有申請戶,新申請戶則有 4.11 萬餘戶。

根據營建署統計,該租金補貼專案針對 4 大族群加碼 1.2 倍至 1.8 倍的補貼金額,其中經濟或社會弱勢戶家庭申請戶有 13 萬 5,350 戶、占目前總申請戶比重約 7 成,育有未成年子女家庭有 5 萬 623 戶,占比約 3 成,初入社會青年申請戶有 4 萬 1,475 戶、占比約 2 成,至於新婚家庭申請戶有 2,288 戶。

 

開放首週 近 19 萬戶提出申請

營建署表示,目前 4.11 萬餘戶的新申請戶,採線上申請比率約 97%。若進一步分析租屋所在地,六都中,台北市有 5,680 戶,新北市有 8,256 戶、桃園市有 3,767 戶、台中市有 7,631 戶、台南市 3,538 戶、高雄市 4,923 戶,其餘縣市則有 7,369 戶,其中六都租金補貼申請戶占比約 8 成。

房產業者指出,根據 2020 年住宅普查結果,全國租屋家庭戶數約 87.6 萬戶,此次為期 4 年、每一年度 50 萬戶租金補貼,相當於 57%、過半數租屋家庭在這次專案計畫都可以獲得協助,而且此計畫不僅讓絕大多數的弱勢租屋者的負擔減輕,也會減少租賃糾紛,政府更可以順勢建構有效的租屋服務平台,進而改善租屋黑市、租屋歧視等問題。

 

 

來源:《台灣銀行家》8 月號

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