台灣銀行家《國際篇》

採訪、撰文:陳雅莉

借鏡美、英、星各國房地政策  紓解租屋與購屋焦慮  提供買、租多元組合權

雖然國情不同、政經環境不一,但檢視國外的房地產政策,西方國家政府為平抑房價、房租,政策手段相當多元,包括低利購屋貸款、租金補貼,或與非營利組織合作等,讓民眾可平價租屋、購屋,值得台灣擇優效法。

他山之石,可以攻錯。西方國家為平抑房價、房租,政策手段相當多元,包括低利購屋貸款、優惠信貸、發放租屋券與租金補貼,為勞工提撥住房公積金,或自建,或補貼建商興建社會住宅、組屋,與非營利組織合作等,讓低收入戶可平價租屋、購屋,值得台灣省思,並擇優效法。

 

美國 提供多元租屋購屋優惠

美國崇尚自由經濟,但中央政府的住房與城市發展部自多年前起,即致力倡導「可負擔住屋」(Affordable Housing)政策,讓普羅大眾也買得起房子。根據此政策,建商可向住房與城市發展部申請金融、租稅優惠,但建案中 20% 的物件,必須是「可負擔住屋」;住房與城市發展部更明文規範,「可負擔住屋」生活機能必須完善,物件品質必須與一般建案無異,不可有差別待遇。

除此,住房與城市發展部也與若干物業管理業者,簽訂 20 年的租賃合約,由物業管理業者規劃平價的物件,供合乎資格的家庭租賃。美國政府也發放租屋券給低收入戶家庭,受惠人數超過 220 萬個低收入家庭。

早在 1934 年,紐約便成立主管社會住宅事務的「紐約市房屋局」(New York City Housing Authority, NYCHA),並在隔年興建第一棟公營住宅。而自 1987 年起,「紐約市房屋局」開始執行「包容性分區住房政策」(Inclusionary Housing Program)方案,願意在建案中規劃平價住宅的建商,將獲得可移轉的住宅樓地板面積獎勵。

紐約的低收入戶也可向「紐約市房屋局」申請租屋補貼。紐約亦立法管制公寓租金,且明訂房屋在易主時,新屋主不得無由調漲房租,保障租屋者住的權益。目前,約有 28% 市民住在租金管制公寓中。

迄今,紐約市房屋局經營的公營住宅,與所發放的租屋津貼,受惠者超過 60 萬人。而上一任紐約市長白思豪(Bill de Blasio),任內曾宣稱將在 10 年內,興建 20 萬戶社會住宅,讓青年世代與一般上班族都可在紐約購屋、定居,雖然其政治支票,不見得可全部兌現,但已使紐約社會住宅增加可觀的數量。

 

英國 致力打造多元住宅市場

身為資本主義發源的英國,民眾也飽受房價高漲之苦。為協助民眾購屋,英國政府自 2013 年起,開始施行「Help To Buy」政策,提供低利借貸、抵押擔保、所有權共享等優惠,以刺激民眾的購屋欲望。

雖然「Help To Buy」政策已於 2019 年 11 月結束,英國民眾多選擇 Life ISA(終身個人儲蓄帳戶),以減輕購屋的負擔。Life ISA 僅限 18 歲到 40 歲的公民開立,Life ISA 儲戶每存入 4 英鎊,即可獲得政府 1 英鎊的福利補貼,等同於 25% 的利息。

一個 Life ISA 帳戶,每年最多可存入 4,000 英鎊,可獲英國政府 1,000 英鎊福利補貼,福利補貼發放到儲戶 50 歲為止。儲戶可取出 Life ISA 帳戶部分或全部存款,用於購買首套房產,也可以完全不提領;到 60 歲時,可免稅全額提領。

英國政府更祭出房屋貸款擔保方案,民眾最低只要準備 5% 的自備款,即可購買新成屋。此方案自 2021 年起啟動,適用購買 60 萬英鎊住房者,僅能用於購買申請者的第一屋,且物件不可出租。

社會住宅亦起源於英國,迄今已有 160 餘年的歷史。英國政府也鼓勵民間成立承租人住宅合作社、互助家園組織(Mutual Home Ownership),以創造多元的住宅市場,讓民眾可用相對低廉的價格租屋、購屋。目前,英國約有 1% 的房屋,由承租人住宅合作社、互助家園組織負責管理。

以房價高昂著稱的倫敦,在現任市長薩迪克˙汗(Sadiq Khan)就職後,積極興建「可負擔住屋」,「可負擔住屋」屋數創新高。薩迪克˙汗更宣稱,倫敦市政府未來將制定新政策,規定私人開發案必須規劃 35% 的物件,公有地必須提撥 50% 的物件,作為「可負擔住屋」。

不過,「可負擔住屋」市價雖是一般房價的 80%,但在寸土寸金的倫敦,仍有許多人無力負擔。因此,薩迪克.汗將經費補貼補貼的重心,轉向社會出租宅,市民可用市場價格的 50% 到 60% 承租可棲身的住家。

 

歐陸各國 管制房租惡意上漲

與鄰近的法國相比,德國民眾擁有自有住宅的比例較低,還不到 50%;原因在於德國法律對租屋族的保護頗為周延,許多民眾寧可租屋,也不願購屋。但 10 餘年來,由於德國接納數百萬名政治難民,導致住宅需求量大增,柏林、慕尼黑等大都會房價與房租齊揚,民怨也隨之升溫。

2019 年 10 月,柏林市政府宣布房租凍漲政策,規定 2014 年前興建的公寓,在未來 5 年內,房東不得漲租。全市約 200 套公寓物件,約 150 套公寓物件適用,違反規定的房東,最高可罰鍰 50 萬歐元。直到 2022 年,此政策才略為鬆綁,房租可隨通貨膨漲調漲,但年漲幅不得超過 1.3%。

德國亦有社會住宅,並由政府負擔修繕庶務,供符合條件的中低收入戶與單身者申請。不過,德國社會住宅篩選入住者,並非靠抽籤,而是依照申請者的家庭狀況,判別其需求是否急迫,單親家庭、人口數較多的家庭,優先序位較高,而收入較高的單身者,等待入住的時間則較長。

日前,法國政府宣布,在巴黎、里昂、波爾多等人口較多的城市,施行房屋租金管制,明定在租屋廣告中,詳載租金上限等相關資訊,租金上限一般為平均租金加價 20%,且若非物件地段卓越,或有其他特殊優勢,房東不得收取超額租金,以杜絕房東任意漲租。

瑞典民眾擁有自有住宅比例不低,但仍有約 30% 民眾是租屋族。從 60 年代起,瑞典政府便積極興建公共住宅,並委託法人機構經營、維護。在瑞典的房屋租賃市場,公共住宅市占率約 50%,同樣有為市場價格定錨的影響力;而瑞典房屋租金不是由房東片面敲定,而是由房客與房東協會商議而定。

只是,瑞典國民想租公共住宅並非易事,得靠抽籤或排隊,曾有人等上 20 年才如願。但租客可在公共住宅租到往生日,也可換至其他公共住宅,甚至還可當「二房東」,不過只限轉租給軍職人員。

向來是全球公共政策領導者的荷蘭,同樣飽受高房價、高房租衝擊。近來,阿姆斯特丹政府推動市民自主建屋,先由市民成立住宅合作社,再由市政府釋出閒置土地,並協助住宅合作社融資,讓更多市民可入住、租賃平價房屋。

 

維也納 堪稱社會住宅模範城

昔日,台灣官學研緊盯日本、德國、新加坡等國的房地產政策;但若挪出部分心力、時間,關注其他國家的房地產狀況與政策,如奧地利,可讓視野更多元,並獲得不同以往的啟發。

超過 80% 的維也納市民都選擇租屋,並無自有住宅,其中高達 62% 的市民,住在維也納市政府自建或補貼建商興建的社會住宅中;此意謂著維也納市政府是維也納規模最大的房地產租賃業者。

早在 20 年代,維也納政府便著手興建社會住宅,迄今已有約 100 年的歷史。此後,長期執政的奧地利社會民主黨奉行「居住乃基本人權」的信念,不斷在維也納擴建社會住宅,提供低收入戶居住;但到了 90 年代,社會民主黨更新了房地產政策,不再自建社會住宅,轉而補貼興建社會住宅的建商,吸引眾多中產階級租賃。

維也納政府的作法是,補貼建商土地取得成本,再提供無償的興建補助、長期低利貸款,或延長其還款年限。同時,維也納市政府也管制房租,限制租金不得超越租客收入的 25%;無力支付租金全額的弱勢族群,也可請領租金補貼。

特別的是,維也納的社會住宅多鄰近大眾運輸系統,公共設施齊全、生活機能完備,且採光、通風、視野皆佳。更重要的是,與維也納市民平均收入相較,社會住宅的租金相當低廉,青年與勞動階級都可負擔。

因為維也納市政府是維也納規模最大的房地產租賃業者,在租屋市場,市占率約 44%,對租屋價格,擁有「一錘定音」的絕對影響力,民營租賃業者無力哄抬價格。除此,奧地利房地產法規相當謹嚴,民營租賃業者也不敢越雷池一步。

 

新加坡 組屋是平抑房價利器

東亞重要經濟體抑制房價,包括日本、韓國、中國,成效皆不彰,新加坡堪稱唯一的例外。2021 年,新加坡房價、所得比仍只有 4.7,羨煞其他國家民眾;關鍵點在於,新加坡在 1960 年即成立建屋發展局,並興建超過 100 萬單位的組屋,成功讓大多數新加坡民眾「住者有其屋」!

雖然國情不同、政經環境不一,但這些國家的房地產政策,仍有值得參考、借鏡之處;唯有紓解民眾租屋、購屋的焦慮,落實社會正義,台灣才能再上層樓,蛻變為更宜居的國家!

 

 

來源:《台灣銀行家》8 月號

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