前進真人版大富翁！一檔ETF 就能包辦全球不動產

大富翁遊戲是許多人的年少回憶，玩家可以買地、蓋房，收取過路費，體驗地產大亨的收租樂趣，真實世界也能這樣嗎？或許很多人會認為：「房價太貴，根本是天方夜譚！」，但其實是可行的。有個很簡單方法，不需要動輒 8 位數以上的金額，也能買遍全世界不動產收租，就是透過跨國型 REITs ETF 即可佈局全球多元化不動產，小資金也能成為全球地產王，領取租金收益。

全球 REITs 規模快速成長 退休基金也愛買

REITs 擁有流動性佳、營運公開透明、兼具股債特性及收益多數配息等優點，因而受到全球投資人青睞，市場規模不斷擴大。根據 Nareit 資料顯示，全球有 40 多個國家或地區開始應用 REITs，已是全球商業不動產很重要的投資選項，截至 2021 年底，全球上市 REITs 數量達到了 865 檔，總市值也由 1990 年的 100 億美元，成長至 2.5 兆美元。

不僅散戶，就連法人也很愛買 REITs，多年以來，全球政府退休基金、校務基金、保險公司、銀行信託部及共同基金等等國際法人機構，都開始將 REITs 納入投資組合中，無非就是看好 REITs 受惠於不動產價格及租金收入上揚，以及配息機制，很適合希望退休時，可以定期享有現金流的投資人。

舉例來說，全球運作最成功的學校捐贈基金 - 耶魯大學校務基金 (The Yale Endowment），除了傳統股債配置，亦將 REITs 視為投資組合中不可或缺的一環；全球最大退休基金 - 日本政府年金投資基金 (GPIF) 於 2014 年也開始投資 J-REITs。

此外，Nareit 報導亦指出，Pensions & Investments 年度調查發現，美國前 200 大退休基金，近一年來 REITs 資產規模成長了 22%，達到 342 億美元。顯示全球養老基金將 REITs 列入資產配置，已是趨勢所在。Nareit 研究暨投資推廣執行副總裁 John Worth 即表示，如今超過 60% 的養老基金、捐贈基金已將 REITs 作為實質資產策略布局的一部分。

一檔 ETF 當起全球地產王

隨著各國陸續開放邊境，企業也多取消居家上班、恢復重返辦公室的模式，經濟逐漸邁向復甦之路。也因此，新冠疫情大爆發後，受到較大衝擊的零售、商辦、醫療保健等產業，自 2020 年下半年以來，逐步脫離谷底，2021 年第二季開始呈現正成長。

舉例來說，科技公司、金融業等企業員工開始回到職場上班，將會帶動商務旅行復甦，根據 Sunstone Hotel Investors 公布，都會區及團客導向的飯店需求增加，成長表現佳，主要是受惠於近期預訂活動增加，團體活動出席人數高於預期，商務住房率也有所提升。Sunstone 旗下 12 家飯店，今年每個月的每日平均房價，高於 2019 年，今年初至第 2 季為止，住房費率上漲了 11.3%。

因此，隨著商務旅行開始回暖，住宿型 REITs 表現在房地產行業中，脫穎而出，為休閒產業的復甦增添了力量。Seeking Alpha 引述 Evercore ISI 分析師報告指出，今年初以來至 5 月底，飯店 / 住宿 REITs 上漲了 7.9%，然而，標普 500 指數於同一時期，卻下跌了 13%。故在未來基本面轉佳的情況之下，不動產投資價值將浮現，可望獲得市場資金流入，後續表現空間依然可期。

該如何參與全球 REITs 投資契機？最簡單的方式莫過於買進全球多元化佈局的 REITs 商品！今年 5 月掛牌上市的富邦入息 REITs+(00908) 值得列入選項，它是目前國內首檔跨國型 REITs ETF，以「全球入息不動產與基礎建設指數」為標的指數，投資區域橫跨澳大利亞、法國、英國、德國、加拿大、美國、日本、新加坡、香港、台灣等 16 個市場，從中選出全球前 30 大高殖利率不動產及基礎建設標的，作為成分股，每年半年會調整一次。

「全球入息不動產與基礎建設指數」自 2017 年 10 月成立滿一年後，歷史股利率穩定在 6% 以上，2020 年雖然受到新冠疫情衝擊，股利率雖然一度回落到 4% 左右。目前隨著各國陸續展開邊境解封，不動產相關產業的營運與股利率正逐漸恢復中。

後疫情時代來臨，全球經濟活動漸漸邁向正常，未來 REITs 展望仍可樂觀以待。投資人不妨藉由跨國型的 REITs ETF，布局全球商辦、購物中心、物流中心等不同類型的不動產，利用小資金即可一圓全球地產大亨之夢。