領漲類股輪動 REITs投資價值將浮現

今年以來，S&P500 指數受到科技股漲多回檔影響呈現大幅下修，而 REITs 資產相關的「全球入息不動產與基礎建設指數」則因股性較為貼近價值型，再加上投資科技股相關不動產比重較低，因此表現相對抗跌。從各投資區域來看，今年以來，亞太區又較歐、美不動產指數抗跌，富邦入息 REITs+(00908) 經理人蘇筱婷表示，目前富邦入息 REITs+(00908) 追蹤的「全球入息不動產與基礎建設指數」因持有 5 成以上亞太區不動產，包含約 3 成的新加坡不動產、1 成的香港不動產及近 1 成的澳洲不動產，因此當亞太區不動產有向上表現，可望受惠。

蘇筱婷指出，上述指數主要特色是投資全球 16 國高殖利率的不動產與基礎建設標的，依細項產業分類來看，投資比重較集中在多重資產、醫療保健、零售及辦公室不動產上，屬性較偏價值型，由於持有 5G 電塔及 Data Center 等科技相關的不動產比重較低，因此較不受科技股下修影響，指數表現因而相對其他不動產相關指數、S&P500 指數抗跌。

而過去受惠科技類股所出現的資訊中心 (Data Center)、數據 (4G、5G) 電塔公司等新經濟型態之特殊型不動產，隨著美國科技股出現波段性修正，亦同步走跌。然而，蘇筱婷認為，隨著部分國家開始啟動與 Covid-19 疫情共存下，各國經濟陸續朝向產業復甦之路邁進，特別是之前受疫情影響的醫療保健、零售、商辦、多樣性等不動產投資價值將浮現，可望獲得市場資金流入，預期將有向上表現空間。

近期由於原物料上漲，美國又缺工，商業不動產、次產業工業不動產新增數減少，然而，電子商務盛行，廠家擔心供應鏈斷鏈，必須租用倉庫存貨，物流不動產 REITs 需求攀升，廠房空置率已經達到歷史低點，帶動房租上漲。各次產業房租漲幅不一，工業物流不動產增幅高達 2 成，有些城市漲幅更是高達 7 成，企業租賃空間多以三到五年的長約進行，用作倉庫、資訊中心 (Data Center)、數據 (4G、5G) 電塔，新 REITS 供給 2023 年才會開出，若不續約，廠家沒有地方營運，因此，廠房空置率很低，目前房東還有優勢。

「全球入息不動產與基礎建設指數」將於 2022 年 7 月份進行指數成分及權重調整，擬依據自母體 (標普全球 BMI 指數 (S&P Global BMI)) 挑選全球行業分類標準 (GICS) 符合不動產證券投資信託受益證券 (REITs) 及交通基礎設施相關成分後，按交易所國家別篩選出全球 16 個國家交易所掛牌標的，再經市值 (達 10 億美元) 及流動性 (3 個月平均成交金額應達 300 萬美元) 篩選後，排除股價波動度 5% 以上之標的，最後再將扣除各國預扣所得稅之殖利率進行高至低排序，選擇出排序前 30 大標的組成指數成分。因此，蘇筱婷提醒，2022 年 7 月份調整後指數投資組合可能會與既有投資組合有相當程度的差異，期達成追蹤指數之表現。

綜上所述，透過投資富邦入息 REITs+(00908)，等於是只用新台幣將近 15 元就能買入 1 股全球 REITs ETF，就像跟所有該檔 ETF 投資人一起團購全球 16 國不動產的概念，透過 ETF 的投資與運作，即可完全掌握後疫情時代不動產市場回升契機。

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