第一太平戴維斯北京物業市場概述

 北京甲級寫字樓市場

北京甲級寫字樓市場

第一季度，兩個新項目共攜89,000平方米的新增供給入市。其中，位於金融街(000402,股吧)區域的錦什坊街柒號與望京的諾金中心分別為市場帶來59,000平方米與30,000平方米寫字樓面積。至此，北京（樓盤）甲級寫字樓可租賃存量達到988萬平方米，仍系大陸地區最大的甲級寫字樓市場。

盡管受農歷新年影響的第一季度為傳統租賃淡季，市場成交依然保持穩定。本季度凈吸納量達到14.2萬平方米，同比增長164%。但半數以上的市場吸納來源於望京等新興區域。

第一季度，金融、it及高科技、電子商務以及專業服務企業仍然主導市場需求，其需求量合計約占需求總量的73%。與此相對，來自制造企業的需求則持續下降，只占本季度成交量的4%。內資企業自2010年開始主導本地市場需求並持續至今，本季度約占需求總量的75%。另一方面，受困於國內經濟放緩及全球經濟不甚穩定的影響，外資企業的需求比例只占四分之一。

盡管兩個新項目於本季度入市，全市整體空置率仍環比下降0.6個百分點至4.2%。這主要得益於新入市項目良好的預租率以及近期入市項目的空置面積被持續吸納。

得益於相對有限的供給，甲級寫字樓平均租金連續四個季度實現小幅增長，環比上漲0.6%，至每平方米每月人民幣320.7元。盡管如此，為挽留高資質租戶，cbd區域租金開始增長乏力。

市場預測

未來三個季度，預計將有七個項目陸續入市，為市場帶來45.2萬平方米新增供給，系過去五年年均供給量的1.66倍。鑒於半數左右的新增供給位於新興區域，短期內新興區域寫字樓將面臨租金與出租率方面的雙重壓力。與此同時，傳統商務區相對有限的新增供給將加劇寫字樓市場的去中心化趨勢，其在租金、空置率方面預計將保持穩定。鑒於新項目入市，截至今年年底，全市空置率預計將上升至7%-8%。

  迫於供給量攀升，業主將調整租金結構使其更具競爭性，從而吸引租戶入駐。有鑒於此，甲級寫字樓平均租金將降至每平方米每月人民幣310-320元的水平。

    北京零售市場

2015年前兩個月，北京社會消費品零售額同比增長7.8%至人民幣1,601億元，但同期網上零售額迅猛增長62%。

  2015年第一季度，僅有一個現存項目推出新一期——金寶匯二期，該項目位於王府井(600859,股吧)區域，為市場帶來1.2萬平方米新增供給，至此北京中高階商業總存量達到約1,000萬平方米。憑借較高預租率，該項目現已達到較高入住率。

盡管有新項目入市，全市中高階購物中心出租率仍環比上升0.4個百分點至95.5%，同比上升1.5%。

盡管大部分項目錄得較高出租率，但位於非核心區域的業主依然要在租金上予以妥協來吸引合適的租戶。至此，全市租金增長率受到抑制，北京中高階購物中心首層平均租金環比僅增長0.4%，至每平方米每月人民幣905.8元，同比下降0.9%。

市場預測

預計2015年第二季度將有三個項目入市，均系購物中心，合計為市場帶來近17.5萬平方米的新增供給。大部分新項目位於非核心區域，例如平谷和大屯區，預計未來去中心化趨勢將進一步加劇。

2015年未來九個月，預計將有九個新項目入市，合計為市場帶來93.5萬平方米新增供給。預計充足的供給將很難在短時間內被市場吸收，特別是位於非核心區域的項目。至此，受新項目空置面積影響，全市出租率將出現小幅下降。

盡管多數位於非核心區域的新項目由運營經驗豐富的業主運營管理加之不斷完善的基礎建設將增強項目的可達性，但是預計零售商對這些區域信心不強。至此，業主將不得不提供租金折扣以吸引適合的租戶，從而導致未來一年租金增長繼續放緩。

北京住宅租賃市場

2015年第一季度，高階住宅租賃各子市場均無新項目入市。

由於近期公眾特別是擁有家庭的外籍人士對空氣污染的擔憂，導致高階別墅和服務式公寓的入住率分別下降0.9和1.0個百分點至86.8%和83.8%。受小型外資公司住房預算收緊和家庭需求單元減少的影響，新租客繼續表現出對公寓的偏愛甲級公寓入住率環比上升0.2個百分點至92%。

鑒於本季度無新增項目入市，同期租金大體保持穩定。受外籍人士需求放緩的影響，高階別墅和服務式公寓租金環比分別下降0.1%和0.6%至每月每平方米人民幣121.6元和每月每平方米人民幣203.8元。與此同時，甲級公寓租金錄得環比上漲0.2%至每月每平方米人民幣142.4元。

市場預測

跨國公司住房預算緊縮導致的需求放緩將對全市租金產生下行壓力，與此同時平均空置率在未來一年中將小幅增長。

未來幾年位於核心區域的服務式公寓供應將持續緊張，因此市場去中心化趨勢預計將繼續。大部分未來項目將聚集於大興區和順義區等新興區域。望京作為商務氛圍快速發展的區域，也吸引了部分運營商開拓項目，例如盛捷遠洋望京服務公寓預計於今年入市。

北京住宅銷售市場

一手住宅整體市場

2015年第一季度，北京市政府繼續推行刺激性政策以促進樓市回暖。重大政策包括對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例由此前的60%調整為40%；個人將購買2年以上普通住房對外銷售的，免征營業稅，而此前則規定為5年；以及公積金貸款購買建筑面積在90平方米（含）以下的房屋，首付款最低比例降至20%等。

第一季度一手住宅整體市場成交量同比下跌9%至150萬平方米。但考慮到同期新增供給同比下降45%，僅為約90萬平方米，表明政策刺激下整體需求有所改善。盡管如此，考慮到截至2015年3月全市存量房同比增長32%，至約1,000萬平方米，多數開發商仍在庫存壓力下提供價格優惠以消化存量，2月底一手住宅價格指數同比下跌3.9%。

一手住宅高階市場

第一季度，受季節性因素影響，高階住宅市場就成交量而言相對平靜。僅有兩個嶄新高階公寓及一個別墅項目進入市場，分別帶來204套及29套新增供給。

高階公寓成交量環比下跌近50%至378套，但平均售價仍環比微漲0.4%，至每平方米人民幣68,600元，同比增長9.2%。成交量主要由過去12個月內入市的項目貢獻。

高階別墅成交量跌至196套，幾乎僅為上季度的一半。同時價格環比下跌約5%，至每平方米人民幣50,100元，但同比上升6.9%。

市場預測

鑒於近期頒布的一系列激勵性政策，2015年整體住宅成交量預計將有所增長。但考慮到目前較大的庫存壓力，價格預計增長有限，將大致保持平穩。另一方面，2015年政府計劃供應的商品住宅用地較之2014年將減少25%，這也將在一定程度上支撐價格保持穩定。

高階住宅市場則預計迎來多個項目集中入市，從而為市場帶來較大供給量。4個高階公寓項目以及5個高階別墅項目預計將進入市場，其中多數項目預期報價將在每平方米人民幣10萬元以上。

盡管來自高凈值人群的穩固需求將支撐高階住宅價格穩定增長，但在較大供給量壓力下新項目去化速度將有所放緩。

  北京銷售與投資市場

鑒於市場優質可售項目較少，加之內外資投資者需求穩健，第一季度北京甲級寫字樓資本值環比增長4.7%，至每平方米人民幣67,600元。因此，盡管甲級寫字樓租金本季度環比增長0.6%，甲級寫字樓毛收益率環比下降0.02個百分點，至5.55%。

第一季度，整售市場錄得兩宗重大整售交易成交，成交額達到人民幣54億元。此外，4月上旬錄得一內資企業以總價人民幣13.3億元收購位於望京區域的保利國際廣場塔3。

第一季度，北京土地成交額環比下降36%，至人民幣484億元。盡管去年住宅銷售市場表現低迷，鑒於北京仍系眾多開發商重點戰略市場，其購地熱情未減，季內近六成成交額來自住宅地塊即為佐證。矚目交易包括三宗位於豐臺區的住宅地塊被兩個聯合體以總價人民幣173億元收購。

市場預測

雖然2015年甲級寫字樓租金面臨下行風險，但本地市場有限的優質可售項目及內外資投資者的穩定需求仍將繼續支撐甲級寫字樓資本值大致維穩，從而導致甲級寫字樓毛收益率繼續小幅下降。

盡管2014年整售市場表現相對活躍，但受制於本地市場有限的優質可售項目以及業主較高的期望值阻礙項目成交，2015年整售市場預計將較為平靜。