〈房產〉北台灣重劃區地產全線翻紅 新店推案量衝第一

市調機構統計，今年截至 12 月 25 日為止，北台灣新成屋、預售屋推案量前十大行政區，出線的行政區清一色是擁有重劃區、並仰賴重劃區推案衝大推案量，包括過去被諷為「鬼城」的青埔、淡海、林口、新莊副都心等重劃區。

住展研發長何世昌表示，在多頭發威之下，重劃區因建地供給充足、整齊的街廓與良好的環境質感，以及較好的發展遠景，持續吸引輕移民前進購屋；在買氣湧現之下，建商把握機會積極推案，因此推案量全面爆發、且價量齊揚，重劃區也從過去消費者口中的鬼城變成黃金城。

何世昌分析，新重劃區在大型交屋潮後，由於屋主通常不會立刻搬入新家，因此交屋潮後的點燈率低是一個正常現象；而大型交屋潮往往會在重劃區發展初期時出現，「人口入住率低、什麼都沒有」是重劃區發展必經過程，此時房價最便宜，等到「什麼都有了之後，房價就貴了」。

家中若學齡兒童的購屋家庭，應注意未來就學問題，因為有些重劃區還沒來得及蓋學校，有的重劃區內學校是年年額滿，如淡海、竹北等地，擠不進的學齡兒童必須跨學區就讀，家長買房前要先作規劃。

統計顯示，2021 年推案量第一名至第十名依序為新店、中壢、桃園、板橋、林口、竹北、三重、新莊、淡水、大園等地；而這些區域案放量，重劃區堪稱功不可沒。

推案量最大的新店，2021 年推案量衝破 700 億元，大部份案量集中在央北重劃區；新店 2021 年光是百億級建案就有 3 個，分別是「大坪林 ONE」、「聯上澐朗」、「江陵天碩 - 中央特區」，後二者都是央北內的建案。央北重劃開發初期，新建案成交均價只不過每坪 50 萬元出頭，經過短短四年，現在已漲至每坪 60-70 萬元，漲幅約 3 成。

第二名的中壢 2021 年由青埔特區擔任房市火車頭，百億級建案如「潤隆國家大院」，其他大型指標案如「宏普画時代」、「威均青塘園」、「中悅 ITC 國際商貿」全都在青埔特區。

何世昌指出，青埔開發初期房價只有每坪 12 萬元左右，之後一路上漲，雖然 2016 年間房價又一度下殺至 1 字頭，但接下來反彈上漲就回不去了；2020 年新建案成交價已漲到每坪 25-35 萬元，2021 下半年續漲至每坪 35-45 萬元。

除了價格變化外，青埔主力客源也出現重大轉變；過去為數眾多的大台北輕移民比例已急降至約三成，桃園客比例驟升至約七成，客源結構出現戲劇性大翻轉。

推案量 660 億元居第三的桃園區，雖然區內有數個重劃區，但多數案量集中於中路、小檜溪重劃區，經國、龍安、中正藝文等重劃區供給相對較少。最不可思議的是，過去房價領頭羊中正藝文特區推案熄火，反而是小檜溪接手當大哥、扮演點火助漲的角色；小檜溪在 2020 年上半年每坪成交價只有 2 字頭，2021 年下半年竟跳漲至每坪 35-40 萬元。

事實上，推案量前十大區域內的重劃區，2021 年全都呈現推案量、成交價雙漲的榮景，以往被批評點燈率偏低的「鬼城」，如林口新市鎮、新莊副都心與頭前、淡海新市鎮等地，如今都因捷運兌現、生活機能逐漸完善，以及大型商場進駐等利多因素，人口成長強勁，從鬼城翻身成為黃金城，建商也全面恢復推案信心。