【林嘉焜專欄】炒房族「稅」不安穩 一分鐘驗算房地合一稅2.0

行政院 3 月 11 日拍板確定「房地合一稅 2.0」版本。(鉅亨網資料照)
行政院 3 月 11 日拍板確定「房地合一稅 2.0」版本。(鉅亨網資料照)

行政院在 2021 年 3 月 11 日確定「房地合一稅 2.0」版本,房屋持有 5 年內出售,將課重稅 45% 或 35%。這個「核彈級打炒房」政策,究竟讓炒房族的稅金增加多少?用圖形說明如下。

從上圖來看,第一年出售的稅率沒有變化,仍然維持最高的 45%。但是第二年的稅率從 35% 提高為 45%,幅度高達 3 成。而第 3~5 年原來稅率為 20%,調高為 35%,幅度高達 7 成 5,更是驚人。因此,炒房族若要避免高稅率成本,必須將獲利出脫延後到滿 5 年,才能回到原先 20% 的稅率。但是,時間愈長,夜長夢多,虧損風險愈大!尤其 2022 年的縣市長選舉,乃是總統第二任期的地方選舉,過往經驗 (執政黨選情不佳) 通常會造成房市利空!接下來,2024 年的總統選舉即將來到,統獨議題更會讓房市買方退縮,炒房者出脫不易!看來房地合一稅 2.0 版本真的會讓炒房者縮手觀望。

到底「房地合一稅 2.0」讓短期炒房者多繳稅額是多少呢?舉 [案例一] 驗算如下:

現行房地合一稅允許出售者以售價 2500 萬元的 5% 為出售相關稅費支出,但是房地合一稅 2.0 降為 3%(並以 30 萬元為上限),除非舉證單據。所以,[案例一] 相關稅費從 125 萬元降為 75 萬元,驗算稅額如下圖。

由上圖發現,第一年出售的稅負增加 22.5 萬元,而第二年稅負增加更嚴重,高達 58 萬,已經佔獲利的 14%。但第 3~5 年稅負增加最嚴重,高達 70.75 萬,佔獲利的 17%。難怪有專家建議,炒房者將資金轉入台股,價差獲利都享受免徵證所稅的優惠。

再舉 [案例二] 驗算豪宅的稅賦負變化,如下。

假設豪宅以 8000 萬元購入,再以 1 億元出售,則依據上表驗算房地合一稅 2.0 的稅負變化如下圖。

當然房價愈高,承受房地合一稅 2.0 的稅負變化愈大。第 1 年出售時,稅額多繳 90 萬元、第二年需多繳 220 萬元,而第 3~5 年的稅負增加最多 265 萬元的負擔,足以購置一輛雙 B 轎車了。

以上驗算房地合一稅 2.0 的稅負變化,仍只是行政院版本,尚未由立法院三讀通過,而且實行日期也還未確定,是否溯及既往,財政部也尚未決定。但炒房族應該已經「稅不安穩」了吧?!


稅務名師 | 林嘉焜

專精個人資產之稅務規劃、企業股權安排。曾任職於台灣及香港之壽險、銀行及證券商。目前十餘本著作主題涵蓋理財、信託、稅務、保險,應邀演講場數近2千場,連續十年獲得台灣金融研訓院菁英講座殊榮。

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